M¨¢s de seis millones de viviendas pasaron de protegidas a libres en las ¨²ltimas d¨¦cadas

Uno de los tropiezos m¨¢s sonados de la pol¨ªtica de vivienda en Espa?a ha sido el fomento de la propiedad a trav¨¦s de la venta de pisos protegidos. M¨¢s de 6,8 millones de viviendas se han edificado con alguna modalidad de protecci¨®n desde mediados del siglo pasado. Esto supone casi el 30% del parque actual de viviendas principales, seg¨²n las conclusiones de un estudio de 2018 elaborado por Carme Trilla, presidenta del Observatorio Metropolitano de la Vivienda de Barcelona, y el polit¨®logo Jordi Bosch, titulado El parque p¨²blico y protegido de viviendas en Espa?a: un an¨¢lisis desde el contexto europeo. Sin embargo, este vasto parque de viviendas se ha evaporado. A lo largo de los a?os, esos pisos han ido pasando a manos privadas.

¡°La limitaci¨®n ten¨ªa fecha de caducidad. Todo lo que hicimos en el siglo XX se nos ha desvanecido. Empezamos el siglo XXI casi de cero, nos queda un parque p¨²blico muy peque?o¡±, comenta la economista Trilla. Una vez concluido el plazo de calificaci¨®n marcado por cada comunidad aut¨®noma ¡ªvar¨ªa de 10 a 30 a?os, puesto que hay m¨¢s de 50 reg¨ªmenes de protecci¨®n diferentes, seg¨²n Sociedad de Tasaci¨®n¡ª, los due?os proced¨ªan a descalificar (lo que elimina la protecci¨®n) el inmueble para venderlo en el mercado libre obteniendo as¨ª importantes beneficios. La familia hac¨ªa negocio y el pa¨ªs perd¨ªa una vivienda protegida. Adem¨¢s, germin¨® un potente mercado fraudulento ¡ªque hoy persiste¡ª con pagos en B y venta a personas que no cumpl¨ªan los requisitos para acceder a esta modalidad (ingresos m¨ªnimos, no tener otra casa en propiedad¡­).

De esos casi siete millones de viviendas protegidas edificadas, dice Trilla, quedan muy pocas. ¡°Cada a?o se van vendiendo las que van perdiendo su calificaci¨®n¡±, cuenta la economista catalana. Pone el ejemplo de una ciudad que conoce: ¡°En Barcelona apenas deben quedar unas 60.000 viviendas de un parque de 800.000 casas¡±. Semejante permisividad ha propiciado el desmantelamiento a cara descubierta de lo que habr¨ªa sido un ingente parque p¨²blico. ¡°Espa?a podr¨ªa tener ahora el mayor parque relativo de viviendas sociales de Europa¡±, dice Trilla. Sin embargo, los pisos sociales no llegan ni al 2,5%.

Espa?a eligi¨® un camino distinto al de otros pa¨ªses europeos, que han estado durante a?os alimentando su sistema de vivienda, y ahora est¨¢ a la cola de Europa. El problema es que la demanda potencial de vivienda social se calcula en 1,5 millones de hogares y, de acuerdo con las proyecciones demogr¨¢ficas, podr¨ªa elevarse hasta los 2,6 millones en el a?o 2030.

¡°Ahora esas casas hubieran permitido el acceso a precio tasado a muchas familias y, sobre todo, a j¨®venes que ya no pueden emanciparse¡±, sostiene el soci¨®logo Jes¨²s Leal. ¡°El hecho de tener un parque p¨²blico suficiente, con acceso a una propiedad de segunda mano a un precio limitado, har¨ªa que los precios de compra y de alquiler fueran m¨¢s bajos¡±, a?ade Trilla. Esa oferta que hoy no existe hubiera impedido que la demanda de alquiler se disparase. Y con ella, los precios.

Las actuaciones p¨²blicas en Espa?a no han velado por preservar la funci¨®n social de la vivienda protegida. De hecho, algunas Administraciones han vendido a fondos buitre sus propios parques. Es el caso de la Comunidad de Madrid, que vendi¨® ilegalmente en 2013 casi 3.000 viviendas sociales a un fondo de inversi¨®n. Adem¨¢s, desde el a?o 2000, sobre todo a partir de la burbuja inmobiliaria, apenas se construyen viviendas protegidas en Espa?a, que ha pasado de levantar m¨¢s de 68.587 casas en 2008 a 9.221 en el a?o 2022, seg¨²n el Ministerio de Transportes. Su construcci¨®n ha ca¨ªdo en picado debido, entre otras cuestiones, a que para el promotor ha dejado de ser rentable construirlas. ¡°Hace falta la actualizaci¨®n del m¨®dulo de vivienda protegida en las comunidades donde no se ha actualizado. Por ejemplo, en Valencia no se actualiza desde el a?o 2009. Ya tenemos las bolsas de suelo listas para empezar a construir y aumentar la oferta en las ciudades donde se necesita¡±, indica Daniel Cuervo, secretario general de la patronal APCEspa?a.

Ley de vivienda

La ley de vivienda, desbloqueada el pasado 14 de abril tras muchos meses de desencuentros entre los dos socios del Gobierno, se centra, sobre todo, en el alquiler, pero tambi¨¦n busca dar un impulso a los pisos protegidos, evitando su desmantelamiento futuro.

Por un lado, los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida aumentan del 30% que actualmente fija la ley estatal del suelo ¡ªde obligado cumplimiento¡ª, al 40% en suelos urbanizables (actuaciones de nueva urbanizaci¨®n). Y del 10% al 20% en suelo urbano no consolidado (en barrios consolidados).

Por otro lado, proh¨ªbe de forma permanente la venta a precio libre de vivienda de protecci¨®n oficial que est¨¦ construida en suelo protegido. ¡°Proh¨ªbe la modificaci¨®n de la calificaci¨®n de suelo de reserva para vivienda de alg¨²n r¨¦gimen de protecci¨®n p¨²blica y establece que las viviendas protegidas promovidas sobre suelos de reserva tendr¨¢n protecci¨®n permanente¡±, dice Trilla. Solo en algunos casos, y siempre que la comunidad aut¨®noma lo justifique debidamente, podr¨¢n descalificarse. En este caso, el plazo m¨ªnimo es de 30 a?os.

Algunas comunidades ya cumplen estos requisitos, como Catalu?a, Navarra o Pa¨ªs Vasco. Euskadi es uno de los referentes en vivienda protegida a nivel nacional. Desde 2003, todas las viviendas protegidas que se construyen en esa comunidad (ya sea por organismos p¨²blicos o por entidades privadas) conservan su protecci¨®n de manera permanente. Dos de cada tres de las aproximadamente 76.000 viviendas de protecci¨®n p¨²blica de iniciativa privada o p¨²blica existentes hoy en Euskadi tienen ya calificaci¨®n permanente, por lo que mantendr¨¢n su funci¨®n social durante toda su vida ¨²til.

Desde 1990, todas las promociones del Gobierno vasco sobre suelos p¨²blicos de su propiedad se hacen mediante la constituci¨®n de derechos de superficie sobre los mismos, por lo que el suelo y lo edificado sobre ¨¦l revertir¨¢n a los 75 a?os al patrimonio p¨²blico de vivienda y suelo del Gobierno sin coste alguno. Como resultado de esta pol¨ªtica, unas 17.000 viviendas de protecci¨®n p¨²blica revertir¨¢n al patrimonio p¨²blico en el futuro. Adem¨¢s, se obliga por ley a los ayuntamientos a reservar el 40% del suelo urbano y el 75% del suelo urbanizable para la construcci¨®n de vivienda protegida. Esto significa que, del suelo disponible para edificar en el futuro, que se sit¨²a en torno a las 180.000 viviendas, m¨¢s de 80.000 deban ser de protecci¨®n p¨²blica.

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