El tribunal de la UE otorga poder a los jueces para frenar desahucios

El Tribunal de Justicia de la UE dio este jueves un doble varapalo a la normativa espa?ola sobre pr¨¦stamos hipotecarios y desahucios. La sentencia de Luxemburgo establece, por una parte, que algunos aspectos de la ley espa?ola por la que decenas de miles de personas han sido desalojadas de sus casas durante los ¨²ltimos a?os no son compatibles con la directiva europea de protecci¨®n de los consumidores que se aprob¨® hace ya 20 a?os, en 1993. A partir de ahora, los jueces que est¨¦n examinando si ha habido cl¨¢usulas abusivas en un contrato hipotecario podr¨¢n suspender cautelarmente el procedimiento de ejecuci¨®n e impedir un desalojo. Por otro lado, el tribunal fija una serie de principios sobre c¨®mo deben interpretar los jueces nacionales que una cl¨¢usula es abusiva. Estos criterios implicar¨¢n, en la pr¨¢ctica, que muchos bancos tendr¨¢n que cambiar buena parte de las condiciones que incorporan ahora a sus contratos de pr¨¦stamo hipotecario.

El tribunal respond¨ªa con este demoledor fallo hacia la ley espa?ola y los bancos a dos cuestiones prejudiciales presentadas por un juez mercantil de Barcelona, Jos¨¦ Mar¨ªa Fern¨¢ndez Seijo. Este pregunt¨®, en primer lugar, si las normas que permitieron a CatalunyaCaixa expulsar de la casa a Mohamed Aziz,, a pesar de que ¨¦l hab¨ªa alegado en otro procedimiento que una de las cl¨¢usulas del pr¨¦stamo era abusiva, resultaban conformes a la legislaci¨®n de la UE.

Luxemburgo dijo que no. La decisi¨®n tendr¨¢ una gran repercusi¨®n porque, hasta ahora, en Espa?a, si el hipotecado dejaba de pagar al banco, la entidad acreedora pod¨ªa desahuciarlo a trav¨¦s de un procedimiento acelerado. Si el deudor consideraba que el contrato que firm¨® era abusivo, pod¨ªa iniciar otro procedimiento, m¨¢s largo, denominado declarativo, cuya resoluci¨®n sol¨ªa llegar tarde. Incluso cuando el magistrado fallaba a favor del deudor, la hipoteca ya se hab¨ªa ejecutado. Pod¨ªa reclamar una indemnizaci¨®n, pero ya hab¨ªa perdido su casa.

Los jueces no pod¨ªan suspender cautelarmente el desalojo mientras verificaban si el banco hab¨ªa impuesto una cl¨¢usula abusiva. Pero, a partir de ahora, en un fallo que es de aplicaci¨®n inmediata, s¨ª podr¨¢n hacerlo. No era suficiente, seg¨²n el tribunal, con la concesi¨®n de una indemnizaci¨®n posterior, posibilidad que el fallo califica de ¡°incompleta e insuficiente¡±. Luxemburgo, en esta sentencia, ha seguido el dictamen del pasado noviembre de la abogada general Juliane Kokott.

El juez Fern¨¢ndez Seijo hizo otra pregunta al tribunal: si pod¨ªa precisar el concepto de ¡°cl¨¢usula abusiva¡±. ?Es abusivo que el banco considere vencido el pr¨¦stamo por el impago de una sola cuota hipotecaria? ?Lo es fijar unos intereses de demora del 18% cuando el tipo ordinario pactado con la entidad fue del 4,87%? El tribunal se?ala que ser¨¢ el juez nacional el que tendr¨¢ que apreciar si estas cl¨¢usulas son abusivas o no atendiendo a ciertos criterios interpretativos que se fijan en la sentencia.

Sobre el vencimiento anticipado, el juez deber¨¢ examinar si el deudor ha incumplido una obligaci¨®n ¡°esencial¡± dentro de la relaci¨®n contractual; si el incumplimiento ha sido lo suficientemente grave ¡°con respecto a la duraci¨®n y cuant¨ªa del pr¨¦stamo¡±; y si el derecho nacional prev¨¦ ¡°medios adecuados y eficaces¡± para que el consumidor pueda ¡°poner remedio a los efectos del vencimiento anticipado del pr¨¦stamo¡±. El fallo no lo dice claramente, pero fuentes del tribunal se?alan que no parece proporcionado que un pr¨¦stamo de 200.000 euros a 30 a?os se considere vencido por el impago de una o dos cuotas de 600 euros.

El fallo establece que el juez nacional deber¨¢ comparar el inter¨¦s de demora que fija el banco con el tipo de inter¨¦s legal, verificar que este es adecuado para garantizar la realizaci¨®n de los objetivos que el inter¨¦s de demora persigue en Espa?a y comprobar que no va ¡°m¨¢s all¨¢ de lo necesario para alcanzarlos¡±. Y sobre la posibilidad de que el banco pueda liquidar el pr¨¦stamo unilateralmente por el importe de la deuda impagada, el fallo establece que el juez deber¨¢ determinar si esto ¡°dificulta el acceso del consumidor a la justicia y el ejercicio de su derecho de defensa¡±.

Para determinar si ha habido un ¡°desequilibrio importante¡± dentro de la relaci¨®n contractual que perjudique al consumidor, deber¨¢ comprobarse, dice el fallo, si el acreedor ¡°tratando de manera leal y equitativa con el consumidor, pod¨ªa estimar razonablemente que este aceptar¨ªa la cl¨¢usula en cuesti¨®n en el marco de una negociaci¨®n individual¡±.

Nadie sabe con exactitud cu¨¢ntas familias han perdido su hogar en los ¨²ltimos a?os, ya que los datos del Poder Judicial no distinguen entre desahucios de primera vivienda, residencias de verano o garajes. Pero sobre la evoluci¨®n no hay ninguna duda: las m¨¢s de 250.000 ejecuciones resueltas entre 2008 y 2012 suponen un incremento superior al 200% respecto a la cifra del lustro anterior. El fallo tendr¨¢ distintos efectos en un problema que se ha agravado al mismo paso que la crisis. Por un lado, aquellos que hayan iniciado el procedimiento para que alguna de las cl¨¢usulas de su hipoteca se declare abusiva, podr¨¢n pedir al juez de inmediato la suspensi¨®n cautelar de su desalojo. Por otro se abre una posibilidad para aquellos a los que se les haya notificado el inicio de la ejecuci¨®n pero no hayan abierto el procedimiento declarativo paralelo: si lo hacen ahora e invocan que las cl¨¢usulas de su contrato son abusivas, podr¨¢n pedir tambi¨¦n que se suspenda su desalojo.

Aquellos que hayan sido ya expulsados de sus casas y se considere que alguna condici¨®n de su contrato era abusiva y no pudieron hacerlo valer a tiempo, podr¨ªan pedir una indemnizaci¨®n mayor de la que se les habr¨ªa concedido hasta ahora ¡ªalegando que el Tribunal de Luxemburgo ha declarado esta pr¨¢ctica contraria a la normativa europea¡ª. Los mayores efectos, en todo caso, seg¨²n fuentes judiciales europeas, ser¨¢n a futuro y sobre los procedimientos presentes a¨²n no concluidos.

El Gobierno se ve abocado a cambiar la ley. El presidente Mariano Rajoy ya anunci¨® este jueves que el Ejecutivo estudiar¨¢ con detenimiento la sentencia y cumplir¨¢ todos sus pronunciamientos. En caso contrario, Bruselas podr¨ªa abrir un expediente sancionador en su contra. Todo apunta a que el Gobierno ya se esperaba este rev¨¦s judicial, ya que ha esperado a conocer la sentencia para aprobar el proyecto de ley sobre desahucios que est¨¢ en tramitaci¨®n en el Congreso.

La directiva europea de 1993 fijaba que ¡°corresponde a los Estados miembros velar por que no se incluyan cl¨¢usulas abusivas en los contratos¡± y que, en caso de duda, deber¨ªa ¡°prevalecer la interpretaci¨®n m¨¢s favorable al consumidor¡±. Espa?a, de hecho, ten¨ªa la obligaci¨®n de adoptar sus normas para dar cumplimiento a la directiva ¡°a m¨¢s tardar el 31 de diciembre de 1994¡±.

Tanto la Comisi¨®n como el Parlamento Europeo se felicitaron nada m¨¢s conocer la sentencia. Pero el Ejecutivo europeo no se?al¨® durante estos a?os las carencias de la norma espa?ola. Y la directiva de regulaci¨®n del mercado hipotecario que tramita la Euroc¨¢mara es, seg¨²n las plataformas de apoyo a los desahuciados, muy poco ambiciosa.