Derecho y tecnolog¨ªa en la adquisici¨®n de la vivienda

En Espa?a existen algunas disfunciones en torno a la vivienda y la problem¨¢tica de su transmisi¨®n desde el punto de vista de las nuevas tecnolog¨ªas, de la seguridad jur¨ªdica, de sus costes y de la intervenci¨®n del Registro de la Propiedad y de la Fe P¨²blica Notarial.

Las nuevas tecnolog¨ªas, que han proporcionado modernos instrumentos para formalizar las compraventas de inmuebles, no han venido a modificar los principios jur¨ªdicos de la contrataci¨®n. Ni el soporte papel ni el electr¨®nico alteran el car¨¢cter privado o p¨²blico del documento. Lo ha dejado meridianamente claro la Ley de Firma Electr¨®nica: el sistema tradicional y el electr¨®nico se basan en los mismos principios, no se contraponen y son compatibles. El soporte —sea papel o electr¨®nico— no cambia el sistema interno de la contrataci¨®n. As¨ª sucede no s¨®lo en Espa?a, sino en toda la Uni¨®n Europea, seg¨²n el marco jur¨ªdico fijado por la Directiva para la firma electr¨®nica.

De otro lado, la seguridad en el proceso tecnol¨®gico es algo que, despu¨¦s de la Ley de Servicios de la Sociedad de la Informaci¨®n y el Comercio Electr¨®nico y de la Ley de Firma Electr¨®nica, deber¨ªa estar asegurada. Al menos mientras se cumplan los requisitos que ambas establecen, de los que se derivan implicaciones para el Registro de la Propiedad y el Notariado, que afectan al procedimiento de adquisici¨®n de inmuebles.

Las nuevas comunicaciones electr¨®nicas deben permitir un Registro de la Propiedad verdaderamente p¨²blico —es ¨¦sta una definici¨®n legal que no se corresponde con la realidad— y un Notariado m¨¢s ¨¢gil ymucho m¨¢s seguro y realista en sus datos que el presente. Con ello se satisfar¨ªa una demanda p¨²blica. Mantener ese car¨¢cter p¨²blico en la sociedad de la informaci¨®n, donde millones de ciudadanos tienen acceso a Internet, implica algunas posibilidades que hoy la t¨¦cnica permite, pero que no son operativas. As¨ª, la Ley Hipotecaria establece que "la manifestaci¨®n

de los libros del registro deber¨¢ hacerse, si as¨ª se solicita, por medios telem¨¢ticos". A?ade que "reglamentariamente se establecer¨¢n los criterios y procedimientos?". Este desarrollo reglamentario no se ha llevado a cabo y, actualmente, el principio citado queda vac¨ªo de realidad. Es ¨¦ste, sin embargo, un aspecto enormemente importante: el acceso por v¨ªa telem¨¢tica al registro es esencial para que la contrataci¨®n sea ¨¢gil y segura.

La Ley Hipotecaria se?al¨® que se facilitar¨ªan los instrumentos necesarios para proporcionar a los interesados y a los funcionarios p¨²blicos informaci¨®n v¨ªa comunicaci¨®n electr¨®nica y con el valor de nota simple informativa sobre el contenido del Libro Diario y, en su caso, del Libro de Entrada. Tampoco esto se ha desarrollado. Mientras no se pueda obtener una nota simple que reproduzca de manera literal el contenido de los asientos relativos a la finca a contratar, no podr¨¢ existir una contrataci¨®n inmobiliaria ¨¢gil y segura. Es cierto que los registradores deben poner de manifiesto los libros s¨®lo a las personas que tengan inter¨¦s en consultarlos. La ley dicta que "el inter¨¦s se presumir¨¢ en toda autoridad, empleado o funcionario p¨²blico que act¨²e por raz¨®n de su oficio o cargo". Esto ser¨ªa especialmente importante en la elaboraci¨®n de los contratos por parte de los notarios, y a esta luz debe contemplarse la necesidad de que la nota informativa recoja el contenido ¨ªntegro de los asientos del registro. De un registro actualizado y, si esto no es posible de momento, tambi¨¦n del Libro de Entrada.

S¨®lo as¨ª estar¨¢ garantizado el p¨²blico contratante.

La citada Ley sugiere enormes posibilidades de futuro, aunque precisa un amplio desarrollo reglamentario. As¨ª, no basta con regular in genere la atribuci¨®n y el uso de la firma electr¨®nica por parte de notarios y registradores, sino que es necesario hacer efectivo el sistema de emisi¨®n, transmisi¨®n, comunicaci¨®n y recepci¨®n de documentos entre notarios y registradores, as¨ª como respecto a las oficinas de la Administraci¨®n p¨²blica y de la justicia.

Tanto el Consejo General del Notariado como el Colegio Nacional de Registradores de la Propiedad y Mercantiles han realizado importantes inversiones en tecnolog¨ªa y tienen cada uno su propia red corporativa. Es importante destacar que todos los notarios y registradores est¨¢n obligados a disponer, y efectivamente disponen, de una firma electr¨®nica avanzada, hoy reconocida.

En base a ella, cuando se contrata una vivienda es posible obtener previamente y por v¨ªa electr¨®nica la informaci¨®n fiscal relativa al impuesto de bienes inmuebles y las tasas e impuestos municipales. Igual que lograr una completa conexi¨®n electr¨®nica con el catastro, as¨ª como la obtenci¨®n de los datos y planos para su incorporaci¨®n a la escritura. Durante la elaboraci¨®n del contrato tambi¨¦n puede realizarse una comprobaci¨®n en materia de poderes. Y, en la fase posterior, expedir copias electr¨®nicas simples o autorizadas. Existen m¨²ltiples acuerdos con comunidades aut¨®nomas y Ayuntamientos para el pago de los impuestos de transmisiones patrimoniales y de plusval¨ªa.

Queda, sin embargo, una enorme laguna en esta aplicaci¨®n de las nuevas tecnolog¨ªas a la simplificaci¨®n y econom¨ªa en las transacciones

sobre vivienda. Y es la falta de conexi¨®n entre el sistema inform¨¢tico notarial (del Consejo General del Notariado) y el registral (del Colegio Nacional de Registradores de la Propiedad). Si contemplamos la contrataci¨®n notarial de todos los d¨ªas, la situaci¨®n sigue

siendo inadmisible. Hay un procedimiento a trav¨¦s de la nota simple informativa que resulta extraordinariamente lento y hay otro a trav¨¦s de telefax por el que se puede pedir la titularidad del inmueble y el estado de cargas. No obstante, en el momento de otorgarse la escritura puede haber modificaciones importantes y no existe seguridad jur¨ªdica alguna. Lo mismo sucede, una vez firmada la escritura, pues es posible que alg¨²n otro t¨ªtulo o una carga acceda antes al registro.

Por eso es absolutamente imprescindible que, en el momento de la firma de la escritura, el notario y los particulares puedan tener on line, en pantalla, informaci¨®n sobre la titularidad y el estado de cargas del inmueble. E igualmente indispensable que, otorgada la escritura, pueda ser remitida on line al registro inmediatamente, sin que pueda acceder otra escritura o aparecer una carga o gravamen impensados. T¨¦cnicamente es muy f¨¢cil, pero exige para su efectividad la existencia de dos servidores centrales que conecten las redes del notariado y de los registros. Como eso no se ha producido y el perjudicado es el sistema en su conjunto y, por ende, el ciudadano, se hace conveniente o el dictado de una normativa reglamentaria espec¨ªfica e imperativa sobre la materia o la exigencia a ambos cuerpos, por quien corresponda, del cumplimiento de la instrucci¨®n de 2003, que as¨ª lo dicta.

Por lo expuesto, la incorporaci¨®n de t¨¦cnicas inform¨¢ticas a la seguridad jur¨ªdica preventiva que preve¨ªa la Ley Hipotecaria resulta, por el momento, incumplida, como la obligaci¨®n de trasladar el contenido de los registros al soporte inform¨¢tico. Debe destacarse, en conclusi¨®n, la enorme importancia que para la agilidad, seguridad y econom¨ªa de costes en la compra de vivienda ha de tener la incorporaci¨®n efectiva de las nuevas tecnolog¨ªas. S¨®lo as¨ª, en el momento de contratar podr¨¢ conocerse on line la situaci¨®n jur¨ªdica del inmueble y transmitirse, para su

inscripci¨®n, el contrato ya perfeccionado y en el momento de la firma. Se trata de una reforma reglamentaria que, sin resultar dif¨ªcil, es absolutamente indispensable.

Javier Cremades es abogado. Presidente del Observatorio del Notariado y del Foro Madrid en Red para la Sociedad de la Informaci¨®n.