?Cu¨¢ntas casas compran los extranjeros en Espa?a?

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En 2023 se vendieron 583.000 viviendas en Espa?a y el 15% las compraron extranjeros. Es una proporci¨®n considerable ¡ªcasi una de cada seis casas¡ª, pero no puede ser una gran sorpresa porque los extranjeros representan el 13% de la poblaci¨®n residente.

Como muestra el gr¨¢fico, los extranjeros compraron menos durante la pandemia, pero luego ha vuelto el patr¨®n desde 2013: su peso en la compra de vivienda supera al que tienen por poblaci¨®n.

Pero estos datos agregados esconden un doble fen¨®meno: hay un tipo de extranjero de renta baja que no compra vivienda, y otro de renta alta, que s¨ª lo hace. Un primer indicio de eso son las cifras de hipotecas. Los extranjeros se distinguen porque compran casas al contado: aunque adquieren el 15% de las viviendas, solo piden el 7,5% de las hipotecas.

Pero el dato m¨¢s elocuente son las diferencias por comunidades aut¨®nomas. Los datos confirman algo m¨¢s o menos evidente a simple vista: son algunas zonas de Espa?a las que atraen a los for¨¢neos adinerados. En Canarias los extranjeros son el 13% de la gente, pero compran el 29% de las casas. Es un patr¨®n que se repite en las ¨¢reas tur¨ªsticas como Baleares, la Comunidad Valenciana, Andaluc¨ªa y Murcia. All¨ª el peso de los extranjeros en la compra de vivienda hasta duplica el que tienen por poblaci¨®n.

Ese patr¨®n se invierte en las comunidades donde el turismo es menos importante. All¨ª los extranjeros compran pocas casas para el peso poblacional que tienen. Es el caso de Madrid: hay un 14% de poblaci¨®n for¨¢nea, pero sus compras de vivienda solo son el 6% del total. Ocurre igual en Arag¨®n, Navarra, Asturias, Pa¨ªs Vasco o Galicia. Aqu¨ª dominan otros fen¨®menos, como las rentas bajas de muchos inmigrantes o el hecho de que una parte de ellos no quieran una propiedad (a menudo cara) en un pa¨ªs de paso.

Cu¨¢nto importan las ¡®golden visa¡¯

Esta semana el Gobierno anunci¨® que va a eliminar los visados de oro o golden visa, los permisos de residencia que se ofrecen a cambio de una inversi¨®n inmobiliaria de m¨¢s de 500.00 euros. Pero, ?qu¨¦ efecto puede tener esa medida sobre el precio de la vivienda?

Lo primero es pensar en el volumen de estos visados. En 2023 se concedieron unos 3.000, lo que representa una parte peque?a ¡ªel 0,5%¡ª de las 583.000 transacciones que hubo en total.

Estos visados no son suficientes como para explicar mucho de la subida del precio de la vivienda, que se encareci¨® un 57% en la ¨²ltima d¨¦cada. (Antes de eso, por cierto, y pese al mito de que la vivienda nunca baja, los precios hab¨ªa ca¨ªdo un 50% desde los m¨¢ximos de 2008.)

Sin embargo, tampoco creo que las golden visa hayan tenido un efecto cero en el encarecimiento de la vivienda.

A?adir un 0,5% de demanda no es irrelevante. Sobre todo sabiendo que los visados se concentran en un pu?ado de ciudades. Seg¨²n explic¨® el Gobierno, el grueso se concedieron en Barcelona (33%), Madrid (19%), M¨¢laga (18%) y Alicante (10%). En la ciudad de Barcelona, por ejemplo, las compras con visados de oro habr¨ªan llegado a suponer el 5% del total.

Un estudio reciente analiz¨® el efecto de los visados de oro en Portugal, donde su volumen ha sido muy importante ¡ªunas cuatro veces m¨¢s que Espa?a, en comparaci¨®n con su total de compraventas¡ª. Su conclusi¨®n es que los visados aumentaron el precio de las casas de lujo en un 10%.

He escuchado estos d¨ªas el argumento de que estos permisos no son problem¨¢ticos porque solo afectan a viviendas muy caras. Pero esa l¨®gica no funciona: la entrada de nueva demanda tendr¨¢ efecto cascada. Si llega un comprador nuevo y compra una casa por 500.000 euros, dejar¨¢ de comprarla otro que iba a pagar 499.000, que ahora pagar¨¢ esa cantidad por otra casa un poco peor, y as¨ª sucesivamente, hasta afectar en cierto grado a viviendas de todos los precios.

Es la misma l¨®gica, curiosamente, que explica un efecto que cuestiona mucha gente (al otro lado del debate): una cascada similar puede hacer que construir casas lujosas acabe por abaratar las casas asequibles.

Sobre esto hay bastante investigaci¨®n, que resumi¨® John Burn-Murdoch en Financial Times: ¡°Estudios recientes en EE UU, Suecia y Finlandia demuestran que, aunque la mayor¨ªa de la gente que se muda directamente a una casa nueva sin subsidiar est¨¢ en la mitad rica por sus ingresos, la cadena de movimientos que se activa con sus compras libera casas en esas mismas ciudades para personas con rentas m¨¢s bajas¡±.

Otras historias

1. En EE UU el voto republicano y dem¨®crata ha cambiado su relaci¨®n con la renta

En 2012, los dem¨®cratas ganaban entre las rentas bajas (60% a 40%) y los republicanos entre las altas (55% a 45%). Sin embargo, las encuestas dicen que en 2024 podr¨ªa ser al rev¨¦s: los republicanos ganar¨ªan entre las rentas bajas (52% a 42%) y los dem¨®cratas entre las altas (54% a 46%).

2. ? ChatGPT ya no es la IA m¨¢s lista

?C¨®mo saber qu¨¦ inteligencia artificial es mejor? Existen diferentes pruebas, desde examinarlas de selectividad a pasarles diferentes test. Pero la vara de medir que m¨¢s me gusta es lo que hace la web Chatbot Arena. En esencia, enfrentan a las IA en duelos an¨®nimos. Puedes hacerle una pregunta a dos modelos diferentes, y luego decir qu¨¦ respuesta te gust¨® m¨¢s. Reuniendo miles de evaluaciones parecidas, mantienen una clasificaci¨®n.

Pues bien, hay un nuevo rey de los chatbot.

Desde hace un par de semanas, las mejores respuestas ya no son las de GPT-4, la inteligencia artificial de OpenAI, sino las de Claude 3 Opus, de Anthropic. En realidad est¨¢n casi empatados, pero despu¨¦s de un a?o de hegemon¨ªa del primer modelo, se siente un cambio trascendente.

?Cu¨¢nto tardar¨¢n en OpenAI en lanzar GPT-5? Seg¨²n Metaculus, lo probable es que el nuevo modelo se anuncie durante 2024.

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