Aix¨ª s¨®n els lloguers a Europa: m¨¦s habitatge p¨²blic i mesures per limitar-ne el preu

Preus a l¡¯al?a, problemes d¡¯acc¨¦s a l¡¯habitatge i pol¨ªtiques que intenten revertir la situaci¨®. La panor¨¤mica del lloguer ¨¦s semblant a gaireb¨¦ totes les grans ciutats. Espanya ha tornat pr¨¤cticament a la casella de sortida despr¨¦s de la derogaci¨® del decret llei d¡¯habitatge per part del Congr¨¦s. ?s un dels pa?sos d¡¯Europa occidental on menys poblaci¨® viu de lloguer: un 22,9%, segons les ¨²ltimes dades d¡¯Eurostat, que s¨®n del 2017 i inclouen els que declaren que viuen en cases prestades (sense comptar aquest segment, l¡¯estad¨ªstica baixa al 16,9%). El percentatge contrasta amb els d¡¯Alemanya (48,6%) i ?ustria (45%), l¨ªders continentals.

El domini tradicional de l¡¯habitatge en propietat ha convertit el lloguer en un problema pol¨ªtic relativament recent a Espanya, per¨° l¡¯augment dels desnonaments de llogaters i els creixements de les rendes n¡¯han canviat la percepci¨® social i pol¨ªtica. Parlant de preus, Eurostat elabora anualment una enquesta amb agents immobiliaris de diverses ciutats europees. L¡¯¨²ltima disponible, tamb¨¦ del 2017, va situar el preu mitj¨¤ d¡¯un pis d¡¯una habitaci¨® sense moblar a Madrid en 890 euros. La xifra ¨¦s id¨¨ntica a la de Lisboa i supera la de Brussel¡¤les (770 euros). Per sobre se situen Roma (930 euros), Berl¨ªn (960 euros), Viena (980 euros), Par¨ªs (1.150 euros) i, sobretot, Londres (1.750 euros). Per¨° es tracta d¡¯un estudi a partir d¡¯¡°¨¤rees residencials de bona qualitat¡±, aquelles on preferentment viuen els funcionaris europeus. No t¨¦ en compte, per tant, la influ¨¨ncia de l¡¯habitatge p¨²blic, determinant per exemple a la capital austr¨ªaca, ni altres estrat¨¨gies de les metr¨°polis per contenir l¡¯al?a de preus. Aix¨ª ¨¦s viure de lloguer en altres parts d¡¯Europa:

Brussel¡¤les, un mercat blindat

B¨¨lgica mant¨¦ un mercat din¨¤mic de lloguer d¡¯habitatges, amb una normativa bastant garantista per a l¡¯arrendador i el llogater. L¡¯¨¤mplia oferta disponible afavoreix preus continguts tret d¡¯en certs barris de Brussel¡¤les, on la important pres¨¨ncia d¡¯expatriats impulsa els lloguers a l¡¯al?a. La taxa d¡¯habitatge en propietat ¨¦s elevada (al voltant del 72%), excepte a la capital, on m¨¦s de la meitat dels habitatges estan ocupats en r¨¨gim de lloguer.

Els preus s¨®n lliures, per¨° indexats al cost de la vida. La revisi¨® ¨¦s anual, per¨° no autom¨¤tica: l¡¯arrendador l¡¯ha de notificar. I la llei estableix una limitaci¨® als contractes de curta durada (menys de tres anys), cas en qu¨¨ no es pot aprofitar la renovaci¨® per incrementar el lloguer. L¡¯expulsi¨® en cas d¡¯impagaments o discrep¨¤ncies greus preveu la notificaci¨® pr¨¨via al Centre P¨²blic d¡¯Acci¨® Social, que pot proposar un proc¨¦s de conciliaci¨® o prestar ajuda al desnonat.

El contracte m¨¦s freq¨¹ent per a lloguer d¡¯habitatge habitual ¨¦s l¡¯anomenat 3-6-9, ¨¦s a dir, tres anys renovables dues vegades per triennis, i comporta una revisi¨® per ambdues parts sobre l¡¯estat del b¨¦ i el dip¨°sit d¡¯una garantia, equivalent a dues o tres mensualitats del lloguer. Aquest dip¨°sit cobreix tamb¨¦ els possibles desperfectes que es detectin al final de l¡¯arrendament, despr¨¦s d¡¯una nova revisi¨® que sol fer tremolar els llogaters.

La f¨®rmula 3-6-9 permet al llogater abandonar en qualsevol moment l¡¯habitatge amb un av¨ªs previ de tres mesos. Per¨° la sortida implica una penalitzaci¨® si es produeix durant el primer trienni: s¡¯han d¡¯abonar tres mensualitats si es deixa l¡¯habitatge durant el primer exercici; dues si ¨¦s durant el segon, i una si es fa l¡¯¨²ltim any. La rigidesa aparent sol anar acompanyada, tanmateix, d¡¯una flexibilitat molt belga: si el llogater busca un relleu que ocupi l¡¯habitatge, l¡¯arrendatari acostuma a condonar la penalitzaci¨®.

L¡¯arrendador, per la seva part, pot rescindir el contracte en qualsevol moment, amb un av¨ªs previ de sis mesos, si t¨¦ intenci¨® d¡¯ocupar l¡¯habitatge personalment o cedir-lo a algun familiar. O tamb¨¦ pot reclamar l¡¯habitatge per fer-hi reformes d¡¯envergadura. La rescissi¨® sense una d¡¯aquestes causes es pot fer al final del primer o del segon trienni, per¨° comporta una indemnitzaci¨® important de nou i sis mensualitats, respectivament. La norma tamb¨¦ preveu una protecci¨® especial, pensada en principi per a les persones grans, que permet al jutge prolongar un lloguer en casos excepcionals de vulnerabilitat.

Par¨ªs, segon intent per controlar preus

El debat sobre el control dels lloguers ¨¦s recurrent a Par¨ªs, ciutat amb una alta densitat de poblaci¨®, una elevada demanda i uns preus situats entre els m¨¦s alts de les grans metr¨°polis europees. El control per mitj¨¤ de l¡¯anomenat ¡°enquadrament¡± est¨¤ en discussi¨®. El novembre del 2017, un tribunal administratiu va anul¡¤lar la decisi¨® que limitava els lloguers a Par¨ªs per evitar els abusos m¨¦s flagrants.

La decisi¨® anul¡¤lada pel tribunal aplicava una llei francesa del 2014. La llei havia ¡°de combatre el fort augment dels preus del lloguer, l¡¯escassetat d¡¯habitatge i la baixada del poder adquisitiu de les llars¡±. L¡¯argument del tribunal va ser que l¡¯¡°enquadrament¡± dels lloguers no es podia limitar ¨²nicament a Par¨ªs, sin¨® que s¡¯havia d¡¯estendre a les ciutats de la perif¨¨ria, segons va resumir en el seu moment el diari Le Monde. Un altre argument en contra de la mesura va ser que, en els anys anteriors, aquest control superior no havia aconseguit reduir els preus.

Un any despr¨¦s, el desembre del 2018, basant-se en una nova llei sobre l¡¯habitatge, el Consell de Par¨ªs va adoptar restablir el control dels lloguers, mesura que es far¨¤ efectiva els propers mesos. ¡°Els parisencs estan escanyats pels preus immobiliaris i la situaci¨® s¡¯ha degradat per als llogaters¡±, va dir al Journal du dimanche el comunista Ian Brossat, responsable d¡¯habitatge a l¡¯Ajuntament de Par¨ªs. ¡°La supressi¨® de l¡¯enquadrament dels lloguers ha fet perdre com a mitjana 1.500 euros anuals als llogaters parisencs¡±. Brossat va explicar que, a l¡¯hora d¡¯aplicar la nova norma, caldria decidir un preu l¨ªmit per metre quadrat barri a barri.

El preu del lloguer per metre quadrat a Par¨ªs ¨¦s netament superior al de la resta de Fran?a. El 2018 es va elevar a 24,4 euros, segons Clameur, una associaci¨® del mercat immobiliari. ?s gaireb¨¦ el doble que en altres grans ciutats franceses com Li¨®, Marsella o Bordeus. Per¨° cal tenir en compte, a la capital, el pes de l¡¯habitatge social: m¨¦s accessible i que representa ara al voltant del 20% de les primeres resid¨¨ncies. L¡¯objectiu de l¡¯alcaldessa, la socialista Anne Hidalgo, ¨¦s que arribi al 30%.

Berl¨ªn, nova llei per limitar les pujades

El Govern de Berl¨ªn (una ciutat-estat en l¡¯ordenaci¨® federal alemanya) pot limitar els lloguers almenys en aquells barris on han crescut m¨¦s? La diputada del partit socialdem¨°crata alemany (SPD) al Bundestag Eva H?gl i el n¨²mero dos del partit, Julian Zado, creuen que s¨ª i aix¨ª ho van suggerir en un article per al diari Tagesspiegel. La idea t¨¦ el suport del partit l¡¯Esquerra (Die Linke) i dels Verds i aquest dimecres l¡¯alian?a que governa a Berlin (SPD, l¡¯Esquerra i els Verds) comen?ar¨¤ a discutir aquesta possibilitat, que pot marcar una fita hist¨°rica al pa¨ªs.

La situaci¨® dels preus de l¡¯habitatge a Berlin i a la resta del pa¨ªs es regeix per una llei que es va aprovar l¡¯1 de juny del 2015 i que va alegrar la vida a milions de persones a Alemanya, l¡¯anomenada Mietpreisbremse (fre dels lloguers). La norma limitava les pujades dels nous contractes al 10% del lloguer mitj¨¤ de la zona en la qual es troba l¡¯habitatge, sempre que se situ? en una ¨¤rea de mercat ¡°tens¡±.

Malgrat les bones intencions, les amenaces de multes i una certa disposici¨® per castigar els propietaris, la llei no va aconseguir complir els seus objectius. La vella llei del mercat ¨Coferta i demanda¨C va engegar a rodar les disposicions legals i els preus de lloguer, sobretot a les grans ciutats, han anat pels n¨²vols. A Berl¨ªn, per exemple, el lloguer ha augmentat m¨¦s del 20% els ¨²ltims cinc anys.

Confrontat a aquesta realitat, el Govern de Merkel va aprovar el mes de setembre passat un projecte de llei nou i ambici¨®s destinat a protegir els llogaters dels abusos dels propietaris i tamb¨¦ a impedir que el preu dels lloguers segueixi augmentant a les grans ciutats del pa¨ªs. La llei, en vigor des de l¡¯1 de gener passat, obliga els propietaris a informar els llogaters de les pujades del lloguer abans que conclogui el contracte, a m¨¦s de consagrar que l¡¯increment dels arrendaments superi el 10% del preu mitj¨¤ a la zona. Si els propietaris decideixen cobrar m¨¦s, n¡¯han de justificar el motiu, i l¡¯incompliment de les normes els pot comportar una multa de fins a 100.000 euros.

Viena, parad¨ªs de l¡¯habitatge social

La capital d¡¯?ustria s¡¯ha convertit en un referent per a les ciutats afectades per l¡¯al?a del preu de l¡¯habitatge. De l¡¯1,8 milions d¡¯habitants que t¨¦ l¡¯urbs, el 62% viu en cases de renda social, segons dades de l¡¯Ajuntament. Aquests habitatges inclouen pisos municipals i pisos subsidiats. Per¨° la ciutat, escollida com de les m¨¦s habitables del m¨®n, no ¨¦s aliena a l¡¯ennobliment i a l¡¯augment dels preus de lloguer. Per aix¨°, el govern local, liderat per una coalici¨® entre socialdem¨°crates i ecologistes, ha volgut intervenir en l¡¯assumpte i assegurar que 2/3 parts de les noves construccions de m¨¦s de 5.000 metres quadrats siguin de protecci¨® oficial i no superin un preu de lloguer de 5 euros nets per metre quadrat.

La recepta de Viena per mitigar els preus del lloguer es basa en una forta intervenci¨® dels poders p¨²blics en els habitatges. Amb 220.000 pisos municipals repartits per tots els barris de la ciutat i administrats per la companyia p¨²blica Wiener Wohnen, la ciutat ¨¦s la principal propiet¨¤ria dels seus habitants. D¡¯aqu¨ª al 2020, construir¨¤ 4.000 pisos municipals m¨¦s. Prop de 500.000 persones viuen en aquest tipus d¡¯apartaments que, actualment, tenen un preu net de 5,58 euros per metre quadrat i es lloguen de manera permanent. A m¨¦s, tamb¨¦ hi ha 200.000 pisos que reben ajuts p¨²blics i pertanyen a la federaci¨® d¡¯associacions d¡¯habitatge de renda limitada. Costen una mitjana de 512,40 euros mensuals, segons un treball recent publicat pels professors Dorothea Greiling i Friedrich Schneider. El mateix document indica que per a pisos municipals la renda mitjana ¨¦s de 400,20 euros al mes.

¡°El fet que tants vienesos visquin en aquests dos tipus d¡¯habitatges posa un fre a l¡¯auge dels preus en el sector privat¡±, assegura per tel¨¨fon Renate Billeth, una de les portaveus de Wiener Wohnen. Per a apartaments constru?ts per empreses privades en edificis nous no hi ha cap l¨ªmit de preus, afegeix. Els arguments dels l¨ªders locals van en la mateixa direcci¨®. Per a Christoph Chorherr, responsable dels Verds per a la planificaci¨® urbana a Viena, garantir un parc d¡¯habitatge amb preus m¨¤xims de cinc euros per metre quadrat pressiona a la baixa els preus del mercat i permet ¡°combatre l¡¯especulaci¨® del preu del s¨°l¡±. Viena dedica 600 milions d¡¯euros anuals a l¡¯¨¤rea d¡¯habitatge.

Lisboa posa fi al contracte lliure

En cinc anys, els preus del lloguer a Lisboa han pujat un 71% i gaireb¨¦ cap portugu¨¨s no se¡¯ls pot permetre. La pressi¨® pel boom tur¨ªstic que viu el pa¨ªs des del 2014 va coincidir amb una llei liberalitzadora de l¡¯habitatge, llan?ada en anys de crisi, que permetia els contractes lliures o, en el cas d¡¯arrendaments anteriors, el desnonament amb l¡¯excusa d¡¯una obra menor. La pressi¨® tur¨ªstica no va respectar els barris m¨¦s humils de Lisboa, com Alfama i la Mouraria, on la majoria dels ve?ns s¨®n jubilats i amb ingressos m¨ªnims. Persones grans que havien nascut a la casa que habitaven es veien obligats a anar-se¡¯n per un canvi de propietat o, simplement, per un augment desorbitat del lloguer. El 58% de tots els desnonaments del pa¨ªs es van produir a Lisboa i Porto.

A finals de l¡¯any passat, el parlament portugu¨¨s va aprovar una nova llei de l¡¯habitatge en qu¨¨, d¡¯entrada, les persones de m¨¦s de 65 anys, o amb un 60% de discapacitat, no poden ser desallotjades d¡¯una casa si fa m¨¦s de 15 anys que hi resideixen. Tamb¨¦ queden prohibits els contractes de menys d¡¯un any (la meitat dels quals se signaven), per la qual cosa ara el lloguer m¨ªnim ¨¦s de dotze mesos, amb renovaci¨® autom¨¤tica a tres anys si el llogater aix¨ª ho desitja.

El Govern portugu¨¨s tamb¨¦ fomenta els contractes de llarga durada (a partir dels dos anys) amb una desgravaci¨® progressiva sobre les rendes que rep el propietari. A proposta del Bloco de Esquerda, soci del Govern liderat pel socialista Ant¨®nio Costa, tamb¨¦ s¡¯ha aprovat una llei contra l¡¯assetjament immobiliari, que es castiga amb 20 euros diaris. Si el llogater t¨¦ m¨¦s de 65 anys, la penalitzaci¨® puja a 30 euros.

Roma, l¨ªmits acordats amb associacions de propietaris

Segons les dades que t¨¦ el portal Sol Affitti (nom¨¦s lloguer), recollides de 300 ag¨¨ncies especialitzades, el preu mitj¨¤ del lloguer a It¨¤lia ha pujat m¨¦s d¡¯un 3% l¡¯¨²ltim any. A les grans ciutats, en general, la demanda supera l¡¯oferta i l¡¯augment es dispara: a Mil¨¤ ¨Cla ciutat amb els lloguers m¨¦s cars del pa¨ªs¨C i a Bolonya supera el 10%, a Roma, el 7%. A la capital, a m¨¦s, el trasllat massiu de l¡¯oferta cap al mercat de lloguers de curt termini, fonamentalment tur¨ªstics, afavoreix tamb¨¦ l¡¯increment dels preus del lloguer convencional. ?s habitual fins i tot trobar habitatges el preu de lloguer dels quals cada any supera la renda mitjana anual.

Des del 1998 hi ha un mecanisme anomenat ¡°lloguer de tarifa acordada¡±, pel qual cada Ajuntament estableix preus m¨¤xims i m¨ªnims que es fixen a partir d¡¯acords assolits entre associacions locals de propietaris i representants de llogaters. Roma va introduir aquesta norma nacional el 2004, alarmada pel desfasament entre l¡¯alta demanda i l¡¯escassa oferta, i l¡¯any passat va renovar els pactes entre les organitzacions. All¨¤ on no hi ha acords locals, els llogaters i propietaris poden utilitzar els de la ciutat m¨¦s pr¨°xima com a refer¨¨ncia. Per establir el barem de preus es tenen en compte les caracter¨ªstiques del local, la ubicaci¨®, els serveis propers a l¡¯habitatge, les ¨¤rees verdes... Cada Ajuntament indica de manera precisa com s¡¯ha de fer una valoraci¨® de l¡¯immoble.

En signar un arrendament es tenen en compte tres opcions. Contractes 3+2 (tres anys prorrogables autom¨¤ticament a dos m¨¦s); contractes transitoris d¡¯1 a 18 mesos i variables de fins a tres anys per als estudiants universitaris. Aquests contractes s¨®n cada vegada m¨¦s populars i s¡¯imposen a l¡¯¨²ltim tipus, l¡¯anomenat ¡°contracte lliure¡±, perqu¨¨ incorporen una s¨¨rie d¡¯incentius fiscals que depenen de cada ciutat. A Roma els propietaris que s¡¯acullen a la mesura paguen nom¨¦s el 75% de l¡¯impost municipal ¨²nic i de l¡¯impost sobre serveis indivisibles; el 10% de les taxes de lloguer (davant el 21% de la resta de contractes); tamb¨¦ tenen deduccions en l¡¯IRPF de fins al 30%. La mesura tamb¨¦ t¨¦ avantatges per als llogaters, que poden aprofitar una deducci¨® especial si pertanyen a grups desfavorits o amb ingressos baixos.

El 2016, el nombre de persones que va utilitzar aquest sistema va augmentar un 28% a It¨¤lia, mentre que el de contractes lliures va cr¨¦ixer nom¨¦s un 10% respecte a l¡¯any anterior. Aquell mateix any, a Roma, dels 46.500 contractes de llarga durada que es van registrar, 24.000 van ser de tarifa acordada.

Amb informaci¨® de Bernardo de Miguel, Marc Bassets, Enrique M¨¹ller, Sara Gonz¨¢lez Boutriau i Javier Mart¨ªn.