La compraventa de vivienda usada supera ya las cifras de 2008

¡°?Es para vivir vosotros o es para invertir?¡±. Esta es la primera pregunta que hacen estos d¨ªas los comerciales de las agencias inmobiliarias cuando ense?an un piso en venta en el centro de Madrid. Tambi¨¦n en zonas m¨¢s perif¨¦ricas de la ciudad, como San Blas, las empresas reparten propaganda en la boca del metro encabezada con el eslogan: ¡°Rentabiliza tu dinero comprando para alquilar¡±.

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La vivienda se ha vuelto a convertir en uno de los mejores refugios para inversores, mucho mejor que los dep¨®sitos a plazo fijo o la Bolsa. Seg¨²n los ¨²ltimos c¨¢lculos del Banco de Espa?a, el ladrillo ofrece una rentabilidad del 8,3% (4,4 puntos si se pone en alquiler y el resto por la revalorizaci¨®n de precios del inmueble), frente al 1,2% que de los Bonos del Estado, el 0,3% de los dep¨®sitos o el -24% de invertir en el Ibex 35. A esto, los expertos suman otras variables como la volatilidad de los mercados financieros y del precio de las materias primas, o el miedo a la inestabilidad que provocan noticias como el Brexit.

Sin embargo, aunque esto supone sin duda un factor important¨ªsimo para explicar el repunte de compraventa de pisos, el profesor del IESE Jos¨¦ Luis Su¨¢rez opina que ¡°la raz¨®n principal est¨¢ en la normalizaci¨®n del mercado a medida que la gente va sintiendo en su bolsillo la mejora econ¨®mica¡±. Y a?ade: ¡°La gente sigue necesitando vivienda y, como hay muy poca obra nueva, la compra usada¡±.

Reducido al m¨ªnimo aquel lacerante stock de pisos construidos sin vender, herencia de la burbuja inmobiliaria, la escasez de viviendas nuevas, sobre todo en las zonas de mayor demanda, empuja la otra opci¨®n, la de segunda mano: frente a las 34.698 casas usadas que han cambiado de manos en lo que va de 2016, se han vendido 10.741 viviendas nuevas. Y as¨ª seguir¨¢, prev¨¦n los expertos, hasta que se empiece a materializar el entusiasmo con el que los promotores han retomado la construcci¨®n en los ¨²ltimos meses. Entre enero y septiembre de 2016 se han registrado visados de obra nueva para construir 12.973 viviendas, lo que significa un crecimiento respecto al mismo periodo de 2015 de un 53%, muy por encima de la media estatal (32%), seg¨²n las cifras del Ministerio de Fomento.

¡°Si analizamos los datos a nivel nacional, los visados pasaron de 865.000 unidades en 2006 en Espa?a a menos de 35.000 en 2014. Y aunque la actividad empieza a recuperarse, este a?o cerraremos en torno a 65.000 unidades, un nivel todav¨ªa m¨ªnimo¡±, explica Pedro Soria, director de Productos y Diversificaci¨®n de la sociedad de tasaci¨®n Tinsa, que advierte, en todo caso, que la estad¨ªstica de viviendas de segunda mano incluye las que, aunque no hayan sido nunca ocupadas, hayan permanecido dos a?os vac¨ªas despu¨¦s construidas.

Cambiar una casa por otra

Varias circunstancias se han unido adem¨¢s para que la vivienda usada est¨¦ tirando con fuerza de la venta en los ¨²ltimos meses. La percepci¨®n por parte de la gente ¡°de menos incertidumbre econ¨®mica¡±, en palabras del especialista Juan Barba, se suma que los bancos vuelven a conceder hipotecas (aunque con muchas m¨¢s precauciones de solvencia que antes de la crisis) a unos tipos de inter¨¦s muy bajos y a que los precios de los pisos, ¡°excepto en las mejores zonas, bajaron bastante¡±.

Los precios, efectivamente, son mucho m¨¢s bajos todav¨ªa que en plena burbuja (el metro cuadrado ha ca¨ªdo m¨¢s de un 40% desde mediados de 2006), lo cual conviene al comprador. Pero tambi¨¦n se han estabilizado lo suficiente (detenida su ca¨ªda, han subido ligeramente desde finales de 2014) como para que le compense al vendedor sacarlo al mercado. ¡°La idea de que la vivienda ya no iba a descender m¨¢s, dado el ajuste realizado desde m¨¢ximos, hizo que compradores solventes se decidieran a dar el paso. Buena parte de ellos son lo que denominamos ¡®demanda de reposici¨®n¡¯, familias que ya tienen una vivienda y quieren comprar una mejor, por situaci¨®n o programa funcional. Con la idea de que ya no tienen por qu¨¦ malvender su casa porque los precios han dejado de tener una tendencia claramente descendente, la ponen en venta¡±, explica Pedro Soria.

Seg¨²n los datos de Tinsa, en el ¨²ltimo a?o y medio, el plazo medio de venta aumenta de un trimestre a otro, pero ¡°no porque se frene la compra, sino porque la oferta de vivienda aumenta en mayor proporci¨®n que las ventas¡±, a?ade el experto.