?Y qui¨¦n podr¨¢ ayudarnos? El sue?o de la vivienda propia se desvanece

El sue?o de la casa propia se aleja cada vez m¨¢s para muchos chilenos, especialmente los j¨®venes. Sin embargo, este no es solo un problema para las familias, sino tambi¨¦n para el gobierno y las empresas, ya que construir y gestionar terrenos se ha vuelto cada vez m¨¢s dif¨ªcil, afectando empleos e inversiones futuras. ?Qu¨¦ podemos hacer? Diversas instituciones llevan tiempo dise?ando soluciones, pero sin resultados significativos, lo que amerita una discusi¨®n.

Para ilustrar el panorama, el Banco Central advirti¨® en su ¨²ltimo informe de Estabilidad Financiera que el sector inmobiliario no se recupera como se esperaba. La brecha entre precios y salarios, sumada a un financiamiento menos accesible, son problemas ineludibles y que decantan en un mayor n¨²mero de familias que desisten o no pueden comprar una vivienda. Seg¨²n la C¨¢mara Chilena de la Construcci¨®n, en promedio, se necesitan 11,4 a?os de ingresos ahorrados en su totalidad para comprar una vivienda, una cifra que duplica lo requerido hace diez a?os.

La construcci¨®n tampoco atraviesa un buen momento. Hay cerca de 105 mil viviendas sin vender, y el volumen de ventas en el ¨²ltimo per¨ªodo fue alrededor de dos tercios de los a?os anteriores. Esto explica parte de la ca¨ªda de nuevos permisos de edificaci¨®n, una se?al negativa para futuras inversiones. Ni siquiera las viviendas sociales han tenido resultados satisfactorios, ya que los costos superan lo que las familias y subsidios pueden pagar, afectando tambi¨¦n la ejecuci¨®n del Plan de Emergencia Habitacional.

En palabras sencillas, hay problemas de oferta y demanda. Entonces, ?qui¨¦n podr¨¢ ayudarnos?

El escenario que describo no es exclusivo de Chile. En varios pa¨ªses, la demanda de viviendas crece m¨¢s r¨¢pido que la capacidad de construirlas, especialmente en ciudades donde escasea el suelo y se endurecen las reglas para construir. En concreto, como la poblaci¨®n aumenta m¨¢s r¨¢pido que la construcci¨®n, m¨¢s hogares compiten por un n¨²mero limitado de inmuebles, elevando los precios.

La primera idea para solucionar parte de estos problemas suele ser apoyar directamente a las familias, por ejemplo, subsidiando el costo de los cr¨¦ditos hipotecarios, eliminando el IVA en la compra de viviendas o aumentando los montos de los subsidios. Estas medidas pueden ser ¨²tiles en el corto plazo, pero el aumento artificial en la capacidad de pago podr¨ªa tener el efecto contrario: hacer que las viviendas sean m¨¢s caras.

Otra alternativa es facilitar la construcci¨®n, tanto en velocidad como en volumen. La ley que agiliza la gesti¨®n de permisos de edificaci¨®n contribuye a reducir tiempos, pero el verdadero desaf¨ªo radica en permitir un mayor n¨²mero de viviendas en nuestras ciudades ¡ªsobre todo en ¨¢reas metropolitanas, que es donde se concentra la demanda habitacional y la escasez de suelo¡ª. Esto implica densificar, un tema complejo en un pa¨ªs donde casos extremos, como las torres en Estaci¨®n Central, han generado rechazo y han llevado a varias alcald¨ªas a imponer l¨ªmites m¨¢s estrictos. Sin una densificaci¨®n equilibrada, terminamos limitando la capacidad de albergar a m¨¢s familias a futuro.

Por lo tanto, la soluci¨®n exige un enfoque dual. En el corto plazo, se necesitan medidas que faciliten la compra de viviendas, lo que tambi¨¦n ayudar¨ªa a que las familias adquieran una vivienda mientras disminuyen el stock disponible, lo que podr¨ªa incentivar nuevas inversiones en un sector de la econom¨ªa que representa cerca de 10% del PIB. Sin embargo, hay que ser cautos con las expectativas de estas medidas, pues las familias todav¨ªa necesitan ser sujeto de cr¨¦dito.

A largo plazo, no podemos seguir ignorando que nuestras ciudades deben ser m¨¢s densas. Podemos dise?ar soluciones urbanas m¨¢s equilibradas, gestionando el suelo e incentivando la construcci¨®n tanto de viviendas sociales como para sectores medios, adem¨¢s de promover proyectos de mayor escala en zonas con buena infraestructura, como las estaciones de metro. Este es un buen momento para reflexionar sobre estos temas, ya que en el Congreso se debate un proyecto de ley que propone nuevas herramientas de gesti¨®n de suelo y viviendas de inter¨¦s p¨²blico. No obstante, ¨¦ste deja fuera a la clase media, que no recibe subsidios y tambi¨¦n sufre con el d¨¦ficit habitacional.

Junto a lo anterior, el proyecto no discute c¨®mo aprovechar la densidad para fortalecer nuestra pol¨ªtica habitacional, algo que ya ha tenido resultados positivos en ciudades como Nueva York o Los ?ngeles. En ambos casos se conceden permisos de construcci¨®n m¨¢s amplios si se construye viviendas destinadas a sectores espec¨ªficos de la poblaci¨®n, impacto en una mayor oferta de viviendas en zonas planificadas por la ciudad, permitiendo tener mayor control de qu¨¦ y d¨®nde se construye.

En s¨ªntesis, prohibir o bloquear no soluciona nada; adecuarnos y planificar, s¨ª. El sue?o de la vivienda propia se vuelve cada vez m¨¢s inalcanzable para muchos, pareciendo esfumarse hasta convertirse en una pesadilla. A¨²n estamos a tiempo de cambiar el rumbo.