Consecuencias fiscales de la compra de un piso

No siempre se dispone de ejemplos tan oportunos y frecuentes como el que ofrece el caso al que hemos decidido dedicar este trabajo. Se trata de analizar las consecuencias fiscales de una decisi¨®n que en el a?o en curso tiene la buena suerte de contar con una rebaja fiscal: la adquisici¨®n de la vivienda propia. Efectivamente, en un tiempo en el que es dif¨ªcil encontrar rebajas -y menos a¨²n rebajas fiscales-, la Hacienda las ha concedido en el nuevo impuesto sobre la renta para aquellos contribuyentes que adquieran una vivienda propia que vaya a constituir su residencia habitual. Esta compra tendr¨¢ la consideraci¨®n de inversi¨®n deducible por el contribuyente a la hora de declarar el impuesto sobre la renta correspondiente al ejercicio 1979. Pues bien, supongamos que, urgido por sus necesidades de vivienda y alentado por las perspectivas favorables del trato fiscal, un ciudadano decidiera comprarse un piso. ?Cu¨¢les ser¨¢n las consecuencias fiscales de su decisi¨®n? Tratemos de responder a esta, pregunta pleg¨¢ndonos lo m¨¢s posible a la realidad econ¨®mica y fiscal, siguiendo lo que podr¨ªamos denominar el comportamiento t¨ªpico de un ciudadano y contribuyente normal.El contribuyente de nuestro ejemplo, decidido a adquirir vivienda propia, la encontr¨® -cara, eso s¨ª- al precio de cuatro millones de pesetas (no ser¨¢n muchos los lujos de su vivienda, pese al precio), y que pague al contado un mill¨®n de pesetas y el resto a cinco a?os, en el supuesto de que haya encontrado -?oh feliz mortal!- un cr¨¦dito que le financie la operaci¨®n al inter¨¦s no peque?o del 14%.

Esa decisi¨®n privada suscita autom¨¢ticamente la puesta en marcha de la maquinaria impositiva. Tratemos de seguir el proceso.

Primer impuesto: el gravamen sobre la transmisi¨®n

El primer tributo que va a entrar en juego es el impuesto sobre transmisiones patrimoniales. El impuesto se gira sobre lo que la ley llama ?verdadero valor?, que puede o no coincidir con el declarado, y que es objeto de comprobaci¨®n por parte de la Hacienda.

Sobre este valor se aplica el tipo de gravamen del 8,20% para calcular la deuda tributaria, es decir, en nuestro ejemplo, y suponiendo que coincidiera el ?verdadero valor? con el declarado, 328.000 pesetas, a las que habr¨ªan de sumarse algunas peque?as partidas por honorarios y derechos de examen de documentos (3% sobre 328.000 pesetas, es decir, 9.840 pesetas, y cinco pesetas si la escritura no excede de veinte folios).

Ese camino tributario trazado hasta aqu¨ª s¨®lo es v¨¢lido si el contribuyente realiza la transmisi¨®n a trav¨¦s de la escritura p¨²blica ante notario, liquid¨¢ndose ¨¦sta por la Hacienda. La mayor¨ªa de los adquirentes de viviendas no se comportan as¨ª, porque suelen consignar la compraventa del piso en documento privado, con el compromiso de elevarla a escritura p¨²blica en su d¨ªa. Si el adquirente del piso conoce sus obligaciones fiscales -cosa que en general no sucede- deber¨¢ presentar ese documento privado para su liquidaci¨®n por la Hacienda. La cuota se recarga en este caso nada menos que en un 20%, pasando la factura fiscal, de las 337.845 pesetas a que hab¨ªamos llegado en el caso de escritura p¨²blica en el ejemplo que comentamos, a las 405.413 pesetas en que se fijar¨ªa la cuota por el recargo vigente sobre el documento privado.

El lector -y con m¨¢s justicia el contribuyente del ejemplo- se preguntar¨¢ qu¨¦ es lo que ha llevado a la Hacienda p¨²blica a establecer ese recargo del 20 % en el caso de presentar documento privado. La respuesta m¨¢s usual de la doctrina es que lo que ese gravamen diferencial pretende es clarificar el tr¨¢fico jur¨ªdico, coadyuvando a quetas transmisiones de bienes inmuebles se documenten con rapidez en escritura p¨²blica. Sin embargo, la Administraci¨®n tributaria, consciente de que la gran masa de compradores de pisos suele utilizar la alternativa del documento privado y no otorgar escritura p¨²blica hasta transcurrido un plazo relativamente largo, no ha puesto hasta el presente especial empe?o en gravar estas transmisiones recargando la factura fiscal de los contribuyentes. El fisco conoc¨ªa bien que antes o despu¨¦s los contribuyentes proceder¨ªan al otorgamiento de escritura para inscribir el piso en el Registro de la Propiedad, y era entonces cuando la mano de la Hacienda pasaba la factura fiscal, realiz¨¢ndose la liquidaci¨®n sin recargo. En resumen, el recargo del 20% sobre el documento privado no se aplicaba.

Ante esa actitud de la Administraci¨®n tributaria, era tambi¨¦n frecuente que los compradores no liquidaran los documentos privados ante la Hacienda, asumiendo el riesgo de que se aplicase sobre ellos el recargo, m¨¢s las sanciones tributarias correspondientes, si la Administraci¨®n tributaria aplicara con celo y rigor la legislaci¨®n vigente. Como esto no ocurr¨ªa, fiados de la pr¨¢ctica admin,istrativa, los contribuyentes prefer¨ªan aplazar el pago del impuesto. Hay, adem¨¢s, en el comportamiento habitual de los contribuyentes, es decir, en este dejar transcurrir el tiempo en su favor, aun con el riesgo de ser descubiertos, dos razones muy importantes. En primer t¨¦rmino, que entre la compra del piso y la elevaci¨®n a escritura p¨²blica del mismo transcurre tiempo. Tiempo y plazo en nuestros d¨ªas equivalen a inflaci¨®n y, por tanto, en la medida en la que se posponga el pago de las cuotas a la Hacienda, la inflaci¨®n se har¨¢ en favor de los Intereses de los contribuyentes y, l¨®gicamente, a costa del Tesoro. Otro segundo motivo es el de liquidez. La adquisic¨ª¨®n de un piso no es un gasto corriente. Preocupa, si es que no exten¨²a, la econom¨ªa familiar. A?adir el sacrificio tributario en este momento equivaldr¨ªa a pedirle al contribuyente un esfuerzo importante, y por ello aprovecha la oportunidad que le ofrece la pr¨¢ctica administrativa de aplazar el pago del gravamen.

Hasta aqu¨ª hemos relatado una experiencia que puede ser la de muchos lectores, pero deben realizarse tres observaciones de l¨®gica fiscal que es muy probable que el lector y, desde luego, el hipot¨¦tico contribuyente de nuestro ejemplo se habr¨¢n hecho en circunstancias similares.

La primera observaci¨®n es la relativa al recargo sobre documentos privados. ?Por qu¨¦ pagar cuotas diferentes en funci¨®n del documento, uno solemne -la escritura p¨²blica-, otro menos solemne y m¨¢s cotidiano -el documento privado-, si ambos documentos dicen las mismas cosas? En una sociedad como la nuestra, que va suprimiendo ritos y protocolos, esta diferenciaci¨®n no aparece muy justificada. Si las liquidaciones apenas se efect¨²an sobre este documento privado porqu¨¦ el contribuyente no lo presenta a la Hacienda, lo mejor para estimular un comportamiento correcto y facilitar la liquidaci¨®n de este documento ser¨ªa suprimir el recargo del 20%. Hacia esta postura parece caminar la Administraci¨®n, ya que en el nuevo proyecto de ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jur¨ªdicos Documentados ese recargo, que casi nadie pagaba, desaparece.

La segunda observaci¨®n es de m¨¢s monta y afecta a la propia l¨®gica del gravamen. En todos los tratados de Hacienda P¨²blica el impuesto sobre transmisiones no sale bien parado. ?Qu¨¦ fundamento tiene cargar nada menos que el 8,20% sobre el valor, sobre el ?verdadero valor?, de un bien inmueble? El motivo recaudatorio es la respuesta m¨¢s socorrida. Ese pobre, aunque contundente, argumento quiz¨¢ obligue a moderar los tipos de gravamen vigent¨¦s. reducc¨ª¨®n que se recoge en los proyectos de ley remitidos por la Administraci¨®n a las Cortes. En todo caso, lo que est¨¢ claro -y esta es una tercera observaci¨®n- es la conveniencia de arbitrar alg¨²n procedimiento para fraccionar los pagos por este tributo con car¨¢cter general (existe alg¨²n supuesto en viviendas sociales en que ello es posible), de la misma o parecida forma en que se prev¨¦ para otros tributos del sistema. Fraccionamiento de pago que, aunque se limitara para la adquisici¨®n de viviendas habituales y no fuera aplicable en el caso de segundas residencias (apartamentos de vacaciones) podr¨ªa tener efectos muy favorables en econom¨ªas que se ven presionadas por la importante inversi¨®n que representa la compra de un. piso. Ambas medidas buscar¨ªan, como es obvio, facilitar el cumplimiento de las obligaciones tributarias.

El Impuesto sobre el patrimonio: segunda frontera tributaria

Adiquirida la vivienda por el contribuyente de nuestro ejemplo, en su patrimonio se ha producido una inutaci¨®n. Por una parte, ha tenido entrada un bien inmueble. Por otra, ha habido una salida de dinero y, adem¨¢s, ha contra¨ªdo una deudia. Veamos en qu¨¦ situaci¨®n queda respecto al vigente Impuesto Extraordinario sobre el Patrimonio de las Personas F¨ªsicas. Aunque no resulta posible dar una regla de validez general, pueden plantearse, desde el punto de vista del contribuyente, distintos supuestos.

Puede ocurrir que la adquisici¨®n se haya realizado en escritura p¨²blica. Es el caso que menos quebraderos de cabeza proporcionar¨¢, puesto que el Impuesto sobre Trairismisiones Patrimoniales habr¨¢ sido satisfecho. En este supuesto hay que distinguir, a su vez, dos posibilidades. La primera, que por tratarse de un piso que ya viniera tributando por contribuci¨®n territorial urbana tenga fijado valor catastral. La vivienda se valora a efectos del impuesto sobre el patrimonio en funci¨®n de dicho valor catastral, multiplicado por un coeficiente, que var¨ªa del dos al uno, seg¨²n el a?o de su implantaci¨®n. La segunda posibilidad es la de que el piso est¨¦ pendiente de valoraci¨®n catastral, en cuyo caso se estima corrio valor el de adquisici¨®n.

La declaraci¨®n se complica si la adquisici¨®n se efectu¨® en documento privado, porque si se incluye -como se debe- el piso en la misma, existe el riesgo de que la Adiministraci¨®n, al comprobar la declaraci¨®n solicite el documento en el que se formaliz¨® la compra, y al ser ¨¦ste un contrato privado -que normalmente no habr¨¢ sido presentado a liquidaci¨®n del impuesto sobre transmisiones, en espera de su elevaci¨®n a escritura p¨²blica-, el fisco proceder¨¢ a su liquidaci¨®n con recargo, y con las oportunas sanciones. La recomendaci¨®n, por tanto, no puede ser otra que elevar el contrato a escritura p¨²blica, ¨²nica forma de cumplir correctamente las obligaciones tributarias sin incurrir en riesgos innecesarios.

Existe, naturalmente, una tercera posibilidad: ?olvidar? el piso a efectos del impuesto sobre el patrimonio hasta contar con la escritura p¨²blica. Esta opci¨®n no es en absoluto recomendable, porque implica un evidente incumplimiento de los deberes fiscales y, adem¨¢s, puede acarrear serias consecuencias econ¨®micas para el contribuyente, que contemplaremos al analizar el impuesto sobre la renta.

No debe olvidarse que el contribuyente de nuestra historia debe tres millones de pesetas. Esta deuda. minorar¨¢ su patrimonio si consta en un documento p¨²blico (la escritura tantas veces citada) o privado (si se ha inscrito en un registro p¨²blico o se ha entregado a un funcionario, por raz¨®n de su oficio). Como tales requisitos ser¨¢n raramente cumplidos en el caso de adquisici¨®n mediante documento privado, he aqu¨ª una nueva e importante raz¨®n para formalizar el contrato en escritura p¨²blica.

Veamos, por ¨²ltimo, c¨®mo repercute la inversi¨®n realizada en la situaci¨®n del contribuyente respecto al Impuesto sobre la Renta de las Personas F¨ªsicas. En primer lugar, habr¨¢ de computar como rendimiento gravable la cantidad que resulte de aplicar el 3 % al valor del piso estimado en el impuesto sobre el patrimonio. En nuestro supuesto, y suponiendo que ese valor coincida con el de adquisici¨®n, el rendimiento que deber¨¢ integrar dentro de su renta importar¨¢ 120.000 pesetas. En segundo t¨¦rmino, sentir¨¢ un cierto alivio porque podr¨¢ imputar como gasto los intereses correspondientes a los tres millones de precio aplazado, esto es, 420.000 pesetas. Finalmente, y este es precisamente su mayor incentivo, deducir¨¢ de la cuota resultante el 15% de la renta materializada durante el a?o en la adquisici¨®n de la vivienda.

Si el contribuyente no hubiera declarado el piso a efectos del impuesto sobre el patrimonio, el riesgo al que alud¨ªamos anteriormente estriba en que cuando el piso se incorpore al patrimonio, antes o despu¨¦s, inevitable, se gravar¨¢ como incremento no justificado de patrimonio, pues la nueva ley del impuesto sobre la renta as¨ª lo prev¨¦ para aquellas adquisiciones, a t¨ªtulo oneroso, cuya financiaci¨®n no se corresponda con la renta y patrimonio declarado, sin perjuicio, adem¨¢s, de las sanciones que procedan.

Las haciendas locales tambi¨¦n gravan

Adem¨¢s, de los tributos estatales considerados, existen otros, locales, que es preciso valorar a la hora de adquirir una vivienda, en especial el temido impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos. Es frecuente que el importe de este gravamen se pacte a cargo del comprador. Y tambi¨¦n lo es que, con indeseable frecuencia en los contratos sobre venta de inmuebles, se olvida este detalle que aparece como desagradable sorpresa cuando el impuesto se gira. Su cuant¨ªa es importante y el contribuyente deber¨¢ tenerlo muy en cuenta, ya que la cuota se calcula en funci¨®n del tiempo transcurrido desde la transmisi¨®n anterior a la actual y del porcentaje de plusval¨ªa que se haya producido entre ambas fechas.

Otro tributo, que desde primero de a?o ha pasado a ser de ¨¢mbito local, es la contribuci¨®n territorial urbana. Este gravamen local ya no tiene relaci¨®n alguna con el impuesto sobre la renta y su tipo impositivo se redujo al 5 %, por lo que la carga fiscal resultante no ser¨¢ muy elevada.

Conclusiones

La primera conclusi¨®n es que el comprador de un piso, en los momentos actuales, debe ponderar cuidadosamente los riesgos fiscales que asume cuando lo hace en documento privado y dilata la elevaci¨®n del contrato a escritura p¨²blica.

La segunda viene dada por la acumulaci¨®n de ingresos fiscales que coinciden con un per¨ªodo de previsible penuria econ¨®mica del contribuyente. Podr¨ªa estudiarse en el nuevo r¨¦gimen impositivo proyectado si, adem¨¢s de la reducci¨®n de tipos prevista, es posible articular alg¨²n sistema de fraccionamiento de pago.

La ¨²ltima, y quiz¨¢ la m¨¢s importante, es que el contribuyente debe tener muy presente el juego completo del sistema, considerando el conjunto de tributos que le afecten. Hay que reconocer que la presi¨®n fiscal soportada hasta ahora con ocasi¨®n de la inversi¨®n en vivienda se ha dulcificado con el tratamiento dado en el nuevo impuesto.