Las viviendas de renta "antigua"

Si las cosas de palacio van despacio, muchas de las que en su d¨ªa se gestaron en el de la Moncloa marchan a paso de tortuga. Hace ya m¨¢s de dos a?os que se iniciaron estudios, por parte de esa autoridad que ser¨ªa aventurado denominar ?competente?, para una cierta actualizaci¨®n de alquileres en las viviendas denominadas de ?renta antigua?. Poco antes de tales trabajos hab¨ªa yo publicado un informe sobre el tema en la revista Actualidad Espa?ola de 7-5-1978, y algo despu¨¦s el diario Informaciones de 22-6-1978 afirmaba que en un plazo de ocho a doce a?os iban a quedar completamente actualizadas las rentas en cuesti¨®n. Indudable optimismo por ambas partes, pues hasta el momento s¨®lo hemos visto actualizarse los gastos de mantenimiento de una casa.Indudablemente, este tema es poco popular. Ni la Prensa ni los partidos pol¨ªticos parecen interesarse por el problema. Es posible que los inquilinos de rentas congeladas muchos en el pa¨ªs representen una masa de posibles votantes que abandonar¨ªa a los pol¨ªticos que pretendieran actualizarles sus rentas, o que la palabra ?propietario?, con sus resonancias de lucha declases, aleje a los partidos de la defensa de sus intereses. El hecho es que una funci¨®n social, como es la de la vivienda, en virtud de una inesperada e ins¨®lita demagogia de los vencedores de nuestra guerra, pasaba a partir de la misma a ser subvencionada por una sola clase: la de los due?os de fincas urbanas. Imposible saber por qu¨¦ regla de tres, alimentos, ense?anza, transportes, vestido o electricidad pod¨ªan adaptar sus precios al creciente aumento del coste de la vida mientras que los propietarios de viviendas destinadas a alquiler ve¨ªan sus ingresos ro¨ªdos incesantemente por la inflaci¨®n hasta quedar poco menos que en la indigencia.

Si hoy resulta absurdo el que existan viviendas, por muy humildes que sean, cuyos alquileres mensuales no importan m¨¢s que una cerveza con tres gambas, no lo es menos que pisos lujosos de doscientos o trescientos metros cuadrados, situados en calles se?oriales, como Vel¨¢zquez, Serrano o Alcal¨¢, satisfagan unas rentas al mes que no dar¨ªan ni para pagar una noche en un hotel de cinco estrellas. Y todo este desorden legal resulta a¨²n m¨¢s escandaloso cuando tratamos de locales de negocios con los alquileres congelados. Aqu¨ª ya no existe la figura del inquilino econ¨®micamente d¨¦bil.

Si esto le sucediera a todos los propietarios de viviendas alquiladas, todav¨ªa existir¨ªa el magro consuelo de ese ?mal de muchos? al que se refiere el dicho, pero la cosa es que a lo mejor, junto a aquel casero que cobra por una vivienda de tipo corriente -pongamos ochenta o noventa metros- mil pesetas, aparece otro que por una finca de id¨¦ntico tama?o y calidad percibe 25.000. Fue de los afortunados propietarios, actuales que pudieron introducir en su contrato de arrendamiento la cl¨¢usula de actualizaci¨®n de alquileres de acuerdo con las variaciones del ¨ªndice de coste de vivienda.

Por qu¨¦ se han congelado los alquileres

La congelaci¨®n de alquileres no se produce en realidad por un mandato de la ley. Si bien hasta fecha muy reciente no se han permitido pactos entre arrendador y arrendatario que entra?aran modificaciones futuras en el precio acordado, como quiera que la oferta de viviendas era flu¨ªda y los inquilinos cambiaban de casa con relativa frecuencia, el propietario pod¨ªa ir actualizando su renta cada vez que celebraba un nuevo contrato. El problema surgi¨® a partir de 1945, poco m¨¢s o menos, cuando la demanda de viviendas fue sobrepasando el n¨²mero de las disponibles. Esto fue consecuencia combinada del desaforado crecimiento de los n¨²cleos urbanos y el paulatino abandono de la construcci¨®n de viviendas para alquiler debido al deterioro de su rentabilidad. La falta de movilidad del inquilino hac¨ªa que alquileres rentables en el momento del contrato de arrendamiento, al prolongarse ¨¦ste indefinidamente y no existir cl¨¢usulas de actualizaci¨®n de los mismos, se convirtieran en nada a los pocos a?os por la acci¨®n corrosiva de la inflaci¨®n.

Por supuesto que la pr¨®rroga autom¨¢tica del contrato de arrendamiento realizada a favor del inquilino es una cl¨¢usula inatacable. Sin ella no existir¨ªa estabilidad posible para un hogar. En lo que el legislador ha fallado profundamente es en no haber previsto a la terminaci¨®n de la guerra unos incrementos reglados de los alquileres que, poco a poco, hubieran sido aceptablemente soportados por las econom¨ªas de los inquilinos y hubieran librado a los propietarios de la ruina que hoy representa mantener un inmueble de rentas congeladas. El que una casa alquilada, por ejemplo, en 1936 no pudiera subir su renta hasta 1952, y el incremento autorizado fuera del 7,5 %, cuando que el coste de la vida se hab¨ªa multiplicado por cinco, m¨¢s que una imprevisi¨®n, era un sarcasmo.

Hasta 1952 no var¨ªan los alquileres oficialmente en cuanto a contratos celebrados antes de dicha fecha. Los realizados a partir del a?o 1956 s¨®lo se beneficiaron de un alza del 55% acordada por decreto de 23-6-1972. Esto en cuanto a los contratos m¨¢s antiguos; los de 1964 limitan su incremento al 2,5. O sea, un alquiler 100 de 1956 se convert¨ªa en 155 en 1972. Entre tanto, la vida se hab¨ªa hecho tres veces m¨¢s cara (¨ªndice 43,20 en 1956 y 126,60 en 1972).

En cuanto al creciente desfase entre alquileres y coste de la vida, nada m¨¢s elocuente que el cuadro que se inserta a continuaci¨®n. Partiendo de una base de 100 en 1936 para ambas magnitudes, se ha incorporado a un supuesto contrato de arrendamiento urbano celebrado en tal a?o los incrementos legales de alquileres seg¨²n aparecen en el estado anteriormente expuesto. En la ¨²ltima columna se detalla la evoluci¨®n del coste de la vida de acuerdo con los ¨ªndices del Instituto Nacional de Estad¨ªstica. El resultado final es que en 1976 el sufrido propietario vio sus alquileres multiplicados por tres y sus gastos por 33, dato sobre el que huelga todo comentario.

El cap¨ªtulo de las soluciones es bastante m¨¢s arduo que el de las consecuencias. Estas se limitan a la descapitalizaci¨®n de los propietarios y a la progresiva ruina de los inmuebles. Aparece as¨ª la imagen t¨®pica del casero que no tiene m¨¢s recurso que esperar a que su inmueble sea declarado en estado ruinoso para poder derribarlo y construir en el solar una nueva y m¨¢s rentable finca, y esto, desgraciadamente, a costa de los inquilinos desahuciados, que tampoco tienen la culpa de esta situaci¨®n.

En cuanto a los remedios, es de temer que ya sea tarde para ellos. Una elevaci¨®n ponderada de las rentas, que debi¨® hacerse a lo largo de cuarenta a?os, es muy dif¨ªcil de realizar en un per¨ªodo m¨¢s corto sin producir innegables perjuicios econ¨®micos a los inquilinos. De todos modos, y teniendo en cuenta que cada a?o se agrava el problema, es preciso afrontar esta actualizaci¨®n de rentas lo antes posible. Aparte de esto, y en la misma forma que se realiza en todos los pa¨ªses europeos, habr¨ªa que subvencionar a estos propietarios de fincas para que rehabilitaran y modernizaran sus viviendas. En Inglaterra, por ejemplo, la Housing Act, 1971 regul¨® la concesi¨®n de pr¨¦stamos estatales y municipales para tal fin, otorgando hasta un 50% del coste de las obras y a muy bajo inter¨¦s.

El plan actual de viviendas de protecci¨®n oficial, con su ambicioso objetivo de construir m¨¢s de medio mill¨®n, tambi¨¦n se ha olvidado de promover la edificaci¨®n de pisos destinados a alquiler, mientras que por otra parte habla de unos subsidios personalizados que ayudar¨ªan a las familias de rentas bajas a obtener una vivienda digna si su alquiler estuviera fuera de sus posibilidades econ¨®micas, cosa que tal como marchan en nuestro pa¨ªs las ayudas y financiaciones nos suena un poco a m¨²sica celestial.