Las pol¨ªticas de vivienda y la situaci¨®n de los mercados

La pol¨ªtica de vivienda que se ha seguido en los ¨²ltimos a?os ha estado destinada a proporcionar el acceso a la propiedad de una vivienda a capas sociales desfavorecidas y, sobre todo, a lograr que se mantuviera una actividad suficiente en el sector en unas condiciones de paro creciente y falta de pulso de la demanda interna. En los dos ¨²ltimos a?os la situaci¨®n ha cambiado, y podr¨ªa empezar a plantearse que ya no son necesarios los apoyos fiscales recibidos para que el sector mantenga una alta tasa de actividad.

La coyuntura del subsector de la vivienda y la situaci¨®n del mercado correspondiente tienen una incidencia notable sobre la situaci¨®n econ¨®mica general. En los a?os ochenta ha sido frecuente el fomento de la recuperaci¨®n de dicho subsector en los momentos de mayor depresi¨®n de la demanda in terna. Los instrumentos de actuaci¨®n se han desplazado paulatinamente desde las acciones que. generan gasto p¨²blico directo a las que se apoyan en el gasto fiscal. Por otra parte, los impulsos expansivos sobre la demanda no pueden encontrar, por las propias caracter¨ªsticas del sector, una capacidad de respuesta similar en la oferta.Despu¨¦s de la II Guerra Mundial, los objetivos perseguidos por las pol¨ªticas de vivienda han ido modific¨¢ndose de acuerdo con las espec¨ªficas coyunturas de cada pa¨ªs. En la inmediata posguerra mundial se trat¨® de reconstruir los da?os sufridos en los respectivos parques de viviendas, por lo que el objetivo b¨¢sico fue entonces el de estimular la construcci¨®n a toda costa. De este per¨ªodo arrancan las actuaciones de ayuda a la piedra, que han alcanzado su m¨¢xima expresi¨®n en los pa¨ªses europeos mediterr¨¢neos.

Auge de la construcci¨®n

La llegada de la crisis econ¨®mica en 1973-1975 coincidi¨® con un per¨ªodo de fuerte auge de la construcci¨®n y de elevaciones importantes en los precios.

Las pol¨ªticas de vivienda seguidas en Europa en los a?os setenta dieron particular impulso a las acciones de rehabilitaci¨®n del viejo parque, y ello como consecuencia de un amplio conjunto de variables: equilibrio entre n¨²mero de familias y n¨²mero de viviendas, necesidad de renovar los degradados centros urbanos de las viejas ciudades, el envejecimiento y la baja movilidad de la poblaci¨®n europea, la aproximaci¨®n de las condiciones de los cr¨¦ditos para rehabilitaci¨®n a las correspondientes a los cr¨¦ditos para nuevas viviendas, la necesidad de reducir los d¨¦ficit presupuestarios, que obliga a racionalizar y reducir los apoyos a la construcci¨®n de viviendas.

En los primeros a?os ochenta, la profunda postraci¨®n de la demanda interna en Europa occidental contribuy¨® a que en algunos pa¨ªses se estimulase la inversi¨®n en vivienda como mecanismo favorecedor del crecimiento econ¨®mico y de la creaci¨®n de empleos.

Por otra parte, se ha reducido el peso del sector p¨²blico en el mercado de viviendas al elegirse la v¨ªa de estimular los apoyos fiscales individuales en lugar de concentrar la actividad p¨²blica. Ha tenido lugar, asimismo, un proceso de retorno a los centros urbanos, lo que ha generado notables aumentos de precios en dichas zonas de las ciudades. Vuelve a plantearse de nuevo el inter¨¦s por las pol¨ªticas urban¨ªsticas como elemento favorecedor de mayores aumentos en la oferta de viviendas.

En todo caso, la pol¨ªtica de vivienda suele desenvolverse entre el logro de dos objetivos esenciales: el favorecimiento de los accesos al disfrute de la vivienda, particularmente por parte de las familias con menos recursos, y el logro de un nivel m¨¢s o menos estable de la actividad en el subsector de la construcci¨®n residencial, que tiene fuertes efectos inducidos sobre otras ramas productivas. En per¨ªodos de menor pulsaci¨®n de la demanda interna este segundo objetivo tiende a predominar sobre el primero, por lo que es frecuente que ambos entren en colisi¨®n alguna que otra vez.

Las acciones integrantes de la pol¨ªtica de vivienda se distinguen en dos amplios bloques. En primer lugar aparecen las que se traducen en gasto p¨²blico presupuestario, que tienen la ventaja de su posibilidad de medici¨®n y tambi¨¦n favorecen una mayor selectividad en su uso. Dentro de este primer bloque, las medidas de mayor alcance son las subvenciones a fondo perdido a promotores y compradores de viviendas, los subsidios de tipo de inter¨¦s frecuentes en momentos en que los tipos de los cr¨¦ditos son particularmente elevados y que exigen un cierto control de los ingresos del prestatario. Tambi¨¦n se incluye en este apartado la construcci¨®n directa de viviendas, para su venta o alquiler en condiciones muy favorables para determinados adquirientes o usuarios.

El segundo bloque importante de actuaciones son las realizadas por v¨ªa de las desgravaciones fiscales. Las acciones incluidas son muy dispares; suelen favorecer sobre todo la tenencia en propiedad frente a la tenencia en alquiler, y su alcance es de dificil medida frente a las acciones incluidas en el bloque antes descrito.

Desgravaciones

Las formas m¨¢s frecuentes que presentan son, entre otras, la desgravaci¨®n directa en la cuota del impuesto sobre la renta de las personas f¨ªsicas, la deducibilidad de los intereses de los pr¨¦stamos para el acceso a la vivienda en el mismo impuesto, el establecimiento de un tipo reducido en el IVA que grava la compra de viviendas, la reducci¨®n de los tributos municipales y la desgravaci¨®n del ahorro efectuado en las cuentas ahorro-vivienda.

La tendencia seguida en los ¨²ltimos a?os en los pa¨ªses de la Comunidad Europea (CE) y la OCDE revela una creciente mayor aplicaci¨®n de las medidas que act¨²an por la v¨ªa del gasto fiscal, lo que ha supuesto un mayor peso de la iniciativa privada en el mercado de la vivienda y ha favorecido tambi¨¦n, como ya se indic¨®, el disfrute de la vivienda en propiedad frente al alquiler. Las acciones instrumentadas por la v¨ªa del gasto p¨²blico han perdido importancia de forma acentuada en los ¨²ltimos a?os.

Los mercados de vivienda presentan determinadas peculiaridades. Entre las mismas, destacan el car¨¢cter muy duradero de la vivienda, el reducido peso que en el stock de vivienda tienen las terminadas cada a?o y el papel decisivo que en dicho mercado tienen quienes adquieren una vivienda por primera vez, a los que hay que unir los compradores de segunda residencia, que suelen tener especial importancia en pa¨ªses de elevada especializaci¨®n tur¨ªstica. La oferta de vivienda est¨¢ dominada por el componente correspondiente a las de segunda mano. As¨ª en Espa?a, las iniciaciones de 1987 ascendieron s¨®lo al 2,2% del parque existente de viviendas, y ello a pesar de ser el pa¨ªs de la CE donde dicho aumento result¨® m¨¢s intenso el pasado a?o.

Por lo que se refiere a la demanda, se considera que la evoluci¨®n de la renta real familiar, muy ligada al crecimiento econ¨®mico global, el tratamiento fiscal aplicado a la compra de viviendas y los tipos de inter¨¦s de los pr¨¦stamos a la vivienda, son las variables con mayor poder explicativo a medio y largo plazo. La modificaci¨®n en cualquiera de estas variables se traduce, pues, en posibles elevaciones de demanda que no es preciso que sean muy intensas para generar aumentos de precios, al no poder reaccionar con intensidad la oferta de viviendas a corto plazo por las razones antes comentadas.

La situaci¨®n del mercado de la edificaci¨®n en la Comunidad Europea se caracteriza por la coyuntura favorable de la construcci¨®n de oficinas, apoyada por la mejor situaci¨®n de las empresas y por la prioridad que se sigue concediendo a la rehabilitaci¨®n del parque antiguo. La inversi¨®n en rehabilitaci¨®n vino a suponer en la CE alrededor del 45% de la obra ejecutada en la construcci¨®n residencial durante 1987.

Espa?a. fue el tercer pa¨ªs de la CE en cuanto a cifra absoluta de viviendas iniciadas en 1987 y el primero en cuanto a intensidad relativa de dicho aumento en proporci¨®n con el parque de viviendas existentes.

Incremento de la demanda

Existe aqu¨ª una situaci¨®n de notable incremento de la demanda, muy estimulada por la aceleraci¨®n del crecimiento econ¨®mico de los ¨²ltimos a?os, por el importante proceso de creaci¨®n de nuevos empleos iniciado en 1985, por la mejora clara de las condiciones practicadas a los cr¨¦ditos libres a la vivienda y por la existencia de destacadas desgravaciones fiscales para la adquisici¨®n de vivienda. Tambi¨¦n han contribuido a esta presi¨®n de la demanda la liberalizaci¨®n de alquileres, las inversiones extranjeras en inmuebles y el car¨¢cter sostenido de la alta coyuntura tur¨ªstica.

Dentro de la construcci¨®n residencial efectuada en Espa?a en los dos ¨²ltimos a?os sigue siendo abrumador el peso de las nuevas viviendas, y reducida la participaci¨®n de la rehabilitaci¨®n. Es de destacar tambi¨¦n el peso que en las actuaciones de vivienda tienen las comunidades aut¨®nomas, puesto que en este caso se trata de una competencia exclusiva de las mismas. El centro de gravedad de la situaci¨®n del mercado de la vivienda en Espa?a se va a desplazar hacia los problemas de generaci¨®n de suelo urbano, aspecto este ¨²ltimo que se est¨¢ revelando como un factor potencialmente limitativo de la oferta, ante una demanda que todav¨ªa parece tener mucho empuje a la vista del mantenimiento de las favorables condiciones econ¨®micas generales.

es presidente del Banco Hipotecario de Espa?a.