La pol¨ªtica y el mercado de la vivienda

El mercado de la vivienda se encuentra desde hace m¨¢s de un a?o en una fase claramente recesiva, tal como en otros pa¨ªses de nuestro entorno, y que est¨¢ desembocando en una tendencia a la baja de los precios de venta, seg¨²n el autor, quien asegura que el nuevo marco normativo facilitar¨¢, entre otras cosas, que un n¨²mero elevado de ciudadanos adquiera viviendas aunque no sean VPO.

De cuando en cuando, conviene recordar que el Mercado, en singular y con may¨²scula, es una abstracci¨®n, y como tal no existe.S¨®lo existen los mercados, en plural y con min¨²scula, cada uno con sus imperfecciones, sus rigideces o inercias, cuya correcci¨®n requiere pol¨ªticas de regulaci¨®n adecuadas.

La vivienda, bien constitucionalmente protegido y mercado imperfecto donde los haya, es un claro ejemplo de intervenci¨®n p¨²blica en todo el mundo occidental. A veces para impulsar el mercado y a veces para sostenerlo. Las pol¨ªticas de regulaci¨®n del mercado inmobiliario podr¨¢n ser o no acertadas, riesgo inherente a toda acci¨®n humana, pero son necesarias, no para sustituir al mercado sino para hacerlo m¨¢s eficiente y contribuir al encuentro de la oferta y la demanda. Encuentro necesario, tanto para evitar demandas insatisfechas como los crashes que pueden producirse como consecuencia de la ruptura de expectativas especulativas.

En realidad, la evoluci¨®n del mercado inmobiliario en Espa?a durante la segunda mitad " de la d¨¦cada de los ochenta ha sido muy semejante a la del resto de los pa¨ªses occidentales: elevado crecimiento de la demanda en presencia de expectativas eco n¨®micas favorables, demandas motivadas por razones fiscales (algunas tan inconfesables como notorias) y de especulaci¨®n m¨¢s que por razones de uso, aumento de los precios inmobiliarios muy por encima del incremento del IPC y creciente insatisfacci¨®n so cial, derivada del progresivo desajuste entre las condiciones de la oferta y la capacidad adquisi tiva de los demandantes de vivienda.

La evoluci¨®n descrita ha alcanzado cotas especialmente intensas en las grandes a¨¦reas urbanas y en los segmentos de demanda joven, y ha generado la necesidad de revisar los instrumentos de regulaci¨®n del mercado inmobiliario.

Marco normativo

El Partido Socialista fue el primero en reconocer la urgencia de una revisi¨®n profunda del marco normativo, desde una valoraci¨®n critica y rigurosa de su problem¨¢tica. As¨ª, lo que en el mes de mayo del pasado a?o pudo criticarse como promesa electoral o conflicto Gobierno-partido, se ha traducido ya -tras la necesaria negociaci¨®n con las comunidades aut¨®nomas, competentes en materia de vivienda y urbanismo- en el dise?o de un Plan de Vivienda para los pr¨®ximos cuatro anos que facilitar¨¢ el acceso a la vivienda, nueva o vieja, VPO o libre, en propiedad o en alquiler, a 400.000 familias, con ingresos netos anuales inferiores a cuatro millones de pesetas (el 80% de la poblaci¨®n si las estad¨ªsticas fiscales no mienten), y fomentar¨¢ adicionalmente, mediante financiaci¨®n a muy bajo coste, el desarrollo de suelo para otras 90.000 viviendas.

Este nuevo marco normativo que ya est¨¢ en plena vigencia facilitar¨¢, entre otras cosas, que un n¨²mero elevado de ciudadanos adquiera viviendas ya construidas, aunque no sean VPO -siempre que no superen un tama?o de 120 metros cuadrados, ni un determinado precio m¨¢ximo, que en el caso el Madrid, Barcelona y sus respectivas ¨¢reas matropolitanas ha sido fijado en 146.000 pesetas metro cuadrado-.

Esta iniciativa es especialmente importante porque, seg¨²n el avance del censo de 1991, en Espa?a hay aproximadamente dos millones de viviendas desocupadas -lo que equivale a un porcentaje sobre el total del parque muy superior al de cualquier pa¨ªs occidental-. De este conjunto, al menos una tercera parte est¨¢n ubicadas en ¨¢reas urbanas y, se encuentran en condiciones de habitabilidad, y se estima que un n¨²mero no inferior a 100.000 viviendas ha sido construido durante los ¨²ltimos tres a?os, encontr¨¢ndose pendientes de venta.

Es precisamente en este ¨²ltimo segmento del mercado -viviendas recientemente construidas y desocupadas- donde se ha apreciado de forma m¨¢s n¨ªtida la incipiente tendencia a la baja en sus precios de venta, como l¨®gica consecuencia de la inflexi¨®n de la coyuntura econ¨®mica general y de la saturaci¨®n de la oferta, relativa a inmuebles de precio alto, que se han construido a partir de expectativas de revaloraci¨®n que la demanda se niega a validar.

Dicha tendencia se pone de manifiesto en los datos publicados por diversas fuentes. Seg¨²n el Banco Hipotecario, la tasa media de crecimiento de los precios de la vivienda de nueva,construcci¨®n fue del 6% en 1991, frente a incrementos del 7,5% en 1990 y del 18,1% en 1988. En varias comunidades aut¨®nomas -Arag¨®n, Baleares, Cantabria, Castilla-Le¨®n, Castilla-La Mancha, Extremadura, Galicia, Murcia y el Pa¨ªs Vasco- se dieron en 1991 tasas negativas (decrecimiento, por tanto, de los precios en valor absoluto), mientras que en otras el incremento de los precios fue inferior al IPC -Canarias, Catalu?a, Andaluc¨ªa-.

Estos datos son coherentes con otras informaciones sobre el estancamiento de los precios, publicadas recientemente por la empresa de valoraciones Tasaciones Inmobiliarias, cuyos datos indicaban crecimientos de los precios inmobiliarios muy por debajo del IPC en las principales ciudades espa?olas -en las mismas donde los incrementos alcanzaron valores superiores al 100% en 1988 y 1989-.

Es evidente que el ciudadano a nivel individual no puede percibir la tendencia descrita, ya que los precios se han situado en valores absolutos tan elevados que, sin necesidad de ulteriores crecimientos -e incluso con algunas ca¨ªdas puntuales-, siguen siendo inaccesibles para la gran mayor¨ªa de la poblaci¨®n. De hecho, todas las estad¨ªsticas confirman que desde mediados de 1990 se ha venido acentuando la ralentizaci¨®n de las ventas de inmuebles, mientras aumentaban las dificultades empresariales en el sector promotor.

Fase recesiva

El mercado de la vivienda se encuentra, por tanto, desde hace ya m¨¢s de un a?o, en una fase claramente recesiva que, a fin de cuentas, es la misma que se ha producido en otros pa¨ªses de nuestro entorno y que est¨¢ desembocando en una tendencia a la baja de los precios de venta de viviendas terminadas. Cabe recordar que el precio de venta de cualquier Inmueble, junto al coste del suelo y del resto de los costes de la construcci¨®n, incorpora el beneficio del promotor o las plusval¨ªas latentes que el propietario se ha propuesto obtener, que var¨ªan, muy sustancialmente, en funci¨®n de las expectativas del mercado, muy condicionadas por circunstancias fiscales at¨ªpicas, que son hoy muy diferentes de las que jugaron a favor del boom inmobiliario de la segunda mitad de los ochenta.

En particular, la nueva tributaci¨®n de las plusval¨ªas inmobiliarias disminuye la carga fiscal de las transmisiones de forma muy importante. Esta menor carga fiscal puede justificar por s¨ª misma una disminuci¨®n de los precios, salvo que el vendedor pretenda aumentar su margen de beneficio apropi¨¢ndose de esta renta fiscal, despu¨¦s de haberse amparado en el anterior sistema de tributaci¨®n de las plusval¨ªas para justificar el incremento de los precios. Algo parecido puede predicarse de los beneficios de los promotores, que debieran mostrar, como todas las variables econ¨®micas, la misma adaptaci¨®n al ciclo que tan diligentemente se manifest¨® en su fase alcista.

Tengamos bien presente lo que est¨¢ sucediendo en nuestro entorno: en Estados Unidos y en el Reino Unido -por citar dos casos significativos- se registraron en 1991 descensos de los precios inmobiliarios superiores al 30% en las grandes ciudades, una vez agotado el boom inmobiliario de los a?os precedentes. En Francia, el desplome del sector inmobiliario en Par¨ªs, ha incitado al Gobierno a pedir a las compa?¨ªas p¨²blicas de seguros que intervengan comprando inmuebles para sostener el mercado.

Ahorremos reacciones airadas y miremos la realidad de frente: lo mejor que le puede pasar al mercado inmobiliario en Espa?a es que siga una tendencia gradual y estable a la baja, porque es la ¨²nica forma de que oferta y demanda se encuentren y se salga de la actual par¨¢lisis de las transacciones, en las que el mercado se encuentra ya instalado desde hace m¨¢s de un a?o.

La nueva pol¨ªtica de vivienda y suelo no consiste, desde luego, en financiar la especulaci¨®n, ayudando a la demanda a pagar, a costa de mayores recursos p¨²blicos, es decir, a costa del contribuyente, unos precios que est¨¢n cabalgando encima de una burbuja especulativa que cuanto antes se deshinche, evitando que explote, mejor para todos.

Y ya se sabe que en un mercado orientado a la baja, lo inteligente es anticiparse a descensos mayores. En el tablero de ajedrez del mercado de la vivienda, le corresponde hoy mover pieza a los vendedores, porque los compradores no pueden pagar los precios que hoy se les pide.

El plan de vivienda pretende contribuir a conseguir este equilibrio entre la solvencia de la demanda y las expectativas de la oferta, a trav¨¦s de un dise?o realista y viable, orientado al segmento de demanda m¨¢s necesitado y objetivos territorializados que priman a las grandes ¨¢reas urbanas y a la poblaci¨®n joven.

En realidad, la puesta en marcha de este plan supone para los promotores de vivienda la existencia de posibilidades concretas de actividad, despu¨¦s de dos a?os de paralizaci¨®n del mercado. En primer lugar, las ayudas directas para la compra de vivienda ya existente, en la modalidad de precio tasado, deben contribuir a reducir el actual stock de viviendas invendidas.

En segundo lugar, el nuevo Plan de Vivienda incorpora mejoras muy sustanciales -reconocidas por la propia Asociaci¨®n Nacional de Promotores y Constructores- respecto al marco normativo anterior en cuanto al importe de las ayudas y al volumen de la financiaci¨®n cualificada y, sobre todo, se apoya en el compromiso ya cerrado con las comunidades aut¨®nomas en cuanto a disponibilidad suficiente de suelo a bajo coste, que permitir¨¢ promover viviendas a los precios m¨¢ximos establecidos, a pesar del reducido incremento en 1992 del m¨®dulo de la VPO.

Ayudas financieras

El Plan de Vivienda aportar¨¢ ayudas financieras si hay aportaciones de suelo en cantidades y precios compatibles con un precio final asequible de la vivienda. La financiaci¨®n necesaria para instrumentar el plan est¨¢ garantizada: los 440.000 millones de pesetas a convenir entre el sistema financiero y el MOPT para las actuaciones de 1992 han sido ampliamente desbordados por la oferta de las entradas de cr¨¦dito, que supera al d¨ªa de hoy los 530.000 millones de pesetas. Tambi¨¦n se ha construido el acuerdo pol¨ªtico con todas las comunidades aut¨®nomas para repartir los recursos financieros en funci¨®n de la distribuci¨®n terr¨ªtorial de las necesidades consideradas socialmente prioritarias y del suelo disponible.

En ausencia de un riguroso cambio de rumbo de la pol¨ªtica de vivienda como el que propuso el Partido Socialista, ha desarrollado el Gobierno y deben ahora aplicar las comunidades aut¨®nomas, los problemas para las empresas promotoras derivados del final del ciclo alcista ser¨ªan en estos momentos notablemente m¨¢s graves y -lo que es a¨²n m¨¢s importante desde el punto de vista social- tardar¨ªa en producirse la necesaria aproximaci¨®n entre la oferta y la demanda de vivienda.

A partir de los pr¨®ximos d¨ªas, cuando empiecen a concederse las primeras ayudas del Plan de Vivienda, materializadas en tipos de inter¨¦s entre el 4% y el 11 % en funci¨®n del nivel de ingresos de los adquirientes y de las modalidades de vivienda, deber¨¢ iniciarse esta aproximaci¨®n al equilibrio del mercado a trav¨¦s de una mayor producci¨®n, una mayor movilidad de los stocks, una demanda m¨¢s solvente y mejor financiada, unos costes m¨¢s controlados y unos precios m¨¢s asequibles.