?Habr¨ª¨¢ sido posible otro proyecto de ley?

La reciente aprobaci¨®n, por el Consejo de Ministros, del proyecto de Ley de Arrendamientos Urbanos supone el punto final de una dilatada etapa de trabajos previos, plasmados incluso en numerosos anteproyectos que ni siquiera llegaron a ser conocidos. Obviamente, no me refiero s¨®lo a los borradores del proyecto aprobado -en los que se plantearon algunas alternativas al texto final, sobre las que volver¨¦ m¨¢s adelante-, sino, sobre todo, a la poco gratificante labor de cuantos, desde 1981 -a?o en el que se elaboraron los primeros anteproyectos por parte de una Comisi¨®n Mixta MOPU-Justicia-, han aportado ideas sobre las posibles v¨ªas de superaci¨®n de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Todos ellos merecen compartir la satisfacci¨®n por la decisi¨®n del Consejo de Ministros, y a todos ellos corresponde nuestro agradecimiento por su participaci¨®n en una tarea compleja, en la dificil b¨²squeda de un equilibrio entre lo justo y lo posible.Ha sido, precisamente, la necesaria combinaci¨®n entre el respeto a los derechos de propietarios y de inquilinos y la viabilidad en la aplicaci¨®n de las soluciones propuestas lo que ha conducido a un texto final que se caracteriza por su sencillez y por la gradualidad de sus efectos, en cuanto se refiere a los contratos anteriores al Decreto-Ley 2/85. En general, la opini¨®n p¨²blica parece haber valorado favorablemente este esfuerzo por desbloquear el mercado de alquiler, a trav¨¦s de modificaciones muy prudentes del statu quo. Sin embargo, el proyecto de ley ha sido tachado por algunos como un ejercicio de equilibrismo chapucero, demasiado simplista, que no puede satisfacer plenamente ni a propietarios ni a inquilinos.

?ste es, desde luego, un juicio precipitado: a lo largo del ¨²ltimo a?o se han analizado otros posibles escenarios -descartados por razones de diversa ¨ªndole-, pero que, con toda seguridad, volver¨¢n a ser objeto de pol¨¦mica durante el ya iniciado tr¨¢mite parlamentario del proyecto de ley. Ojal¨¢ que el debate parlamentario pueda enriquecer el proyecto y dotarle de la mayor fuerza pol¨ªtica que provendr¨ªa del deseable consenso.

Vayan por delante, pues, algunas reflexiones que pueden anticiparse al pr¨®ximo an¨¢lisis de alternativas al actual proyecto de Ley de Arrendamientos Urbanos; reflexiones realizadas desde el sincero convencimiento de que otras opciones -mejores, en teor¨ªa, desde el punto de vista de la equidad, aunque m¨¢s complicadas en cuanto a su aplicabilidad- habr¨ªan comportado una interminable pol¨¦mica y, probablemente, habr¨ªan impedido la aprobaci¨®n de un texto legal durante la presente legislatura. Ahora, a partir de la confrontaci¨®n entre los distintos grupos pol¨ªticos, quiz¨¢ puedan surgir modificaciones al proyecto que permitan una mejor superaci¨®n del conflicto que enfrenta entre s¨ª a no menos de tres millones de espa?oles. Sabiendo, eso s¨ª, que estamos ante un juego de suma cero y que no se puede, a la vez, incrementar los derechos de propietarios e inquilinos, y que toda mejora de la situaci¨®n de unos perjudica la, de los otros.

Rentas antiguasLa actualizaci¨®n de las rentas en los arrendamientos de vivienda anteriores al Decreto-Ley 2/85 ser¨¢, sin duda, uno de los temas que m¨¢s se discutir¨¢n en el Parlamento y sobre el que se sugerir¨¢n modificaciones al proyecto de ley, que prev¨¦ que estas rentas se actualicen a partir de la entrada en vigor de la nueva ley, solamente seg¨²n la evoluci¨®n del IPC. Es l¨®gico que esta soluci¨®n resulte insatisfactoria para numerosos propietarios, que perciben actualmente cuant¨ªas muy reducidas y que no consideran suficiente compensaci¨®n las ventajas fiscales que se les otorgan ni la sustancial reducci¨®n de los supuestos de subrogaci¨®n.

Una posible alternativa habr¨ªa sido la de fijar una renta revisada m¨ªnima -equivalente, por ejemplo, a la de las viviendas protegidas en alquiler- a partir de la entrada en vigor de la nueva ley. Sin embargo, dado que un 701/o de los actuales inquilinos declaran tener ingresos inferiores a 2,5 veces el SMI, una medida como la se?alada comportar¨ªa un elevado volumen de recursos p¨²blicos destinados a subvencionar a aquellos inquilinos que no pudieran -o manifestaran no poder- hacer frente ni siquiera a la renta m¨ªnima que se estableciera. La picaresca, de dif¨ªcil control, que se podr¨ªa generar colapsar¨ªa probablemente los juzgados.

Dicho peligro de aumento de la litigiosidad se dar¨ªa, tambi¨¦n, en el caso de que se acordase que cada inquilino pague, como renta de alquiler, por lo menos un determinado porcentaje de sus ingresos. Esta medida -que parece extremadamente justa- podr¨ªa provocar, adem¨¢s de la ya se?alada picaresca, una discriminaci¨®n entre propietarios, cuya situaci¨®n econ¨®mica puede coincidir con la de sus inquilinos, de forma que un arrendador de bajo nivel de ingresos podr¨ªa seguir percibiendo rentas muy reducidas si su arrendatario puede pagarle s¨®lo un alquiler insignificante, de acuerdo con los par¨¢metros que se establecieran.

Cierto es que, con el af¨¢n, que entendemos irrenunciable, de proteger a una mayor¨ªa -constatada por los an¨¢lisis efectuados de la realidad concreta-, y para evitar que se creen situaciones de necesidad, se propicia una hiperprotecci¨®n de casos que no requieren protecci¨®n alguna y donde quien se puede encontrar realmente en situaci¨®n de necesidad es el propietario. Por ello, el debate parlamentario puede aportar nueva luz a la b¨²squeda de otras soluciones, si es que existen.

Lo ¨®ptimo -y a su vez, lo m¨¢s dif¨ªcil de aplicar- hubiera sido fijar rentas de alquiler acordes con el valor de mercado de cada vivienda concreta, mediante tasaciones oficiales, con obvios efectos fiscales. Una vez establecida la renta justa, se podr¨ªa fijar un plazo m¨¢ximo de a?os para alcanzar, gradualmente, dicho nivel de renta, estableciendo en cualquier caso supuestos exentos de actualizaci¨®n -jubilados, familias con ingresos inferiores a un cierto m¨ªnimo-, y creando un mecanismo de solidaridad, de forma que los propietarios que se beneficiaran plenamente de la actualizaci¨®n contribuyeran a subvencionar a los propietarios cuyos inquilinos quedaran exentos de la mis - ma.

Una medida como la descrita requerir¨ªa, en primer lugar, una capacidad de realizar valoraciones de mercado de las viviendas que hubiera podido basarse en los valores catastrales, si estos reflejaran los valores de mercado. En todo caso, comporta, adem¨¢s, los mismos problemas ya se?alados respecto a las posibles medidas anteriormente se?aladas: dificultad en la comprobaci¨®n de los ingresos reales de los inquilinos y litigiosidad derivada de la no aceptaci¨®n, por parte de ¨¦stos, de las nuevas condiciones de los contratos.

Soluciones diferentesEn s¨ªntesis, en lo que se refiere a la actualizaci¨®n de los arrendamientos de viviendas anteriores al Decreto-Ley 2/85, se propondr¨¢n, sin duda, soluciones muy diferentes a la adoptada por el Consejo de Ministros en el proyecto de ley. Pero todas ellas -que ser¨ªan m¨¢s justas para los actuales propietarios- comportan dificultades reales en su aplicaci¨®n que deben ser tenidas en cuenta, ya que podr¨ªan desvirtuar las ventajas te¨®ricas de las mismas.

La discusi¨®n sobre los arrendamientos de locales de negocio anteriores al Decreto-Ley 2185 puede resultar incluso m¨¢s compleja. En numerosos casos se trata de actuar sobre unidades productivas que -con independencia de la renta de alquiler que pagan hoy d¨ªa-, compiten con dificultad en un contexto que exige criterios empresariales muy diferentes de los que han venido aplicando hasta la fecha. Por tanto, en lo que se refiere concretamente a las peque?as y medianas empresas comerciales, el calendario de actualizaci¨®n de rentas y de finalizaci¨®n de los actuales contratos, supone un factor adicional de adecuaci¨®n a la competencia, que puede resultar m¨¢s o menos asumible en funci¨®n del enfoque actual de la actividad comercial que se desarrolla en el local. Es evidente que, incluso en ausencia de modificaciones de sus respectivos contratos de arrendamiento, muchas de estas empresas tendr¨¢n que transformarse profundamente para poder mantener los puestos de trabajo y su presencia en el mercado. En este terreno, ser¨ªa deseable que las comunidades aut¨®nomas colaborasen con programas de apoyo a la adecuaci¨®n del peque?o comercio, que permitieran la asunci¨®n gradual, por parte del sector, de los necesarios cambios impuestos por la l¨®gica actual del mercado.

En todo caso, cualquier alternativa que comporte simplemente una prolongaci¨®n de los actuales contratos, m¨¢s all¨¢ de los 16 a?os establecidos en el proyecto de ley -21 a?os si se ha producido un traspaso en los ¨²ltimos cinco a?os-, significar¨ªa, posiblemente, una evoluci¨®n m¨¢s lenta de empresas de dif¨ªcil viabilidad, que induce tambi¨¦n efectos negativos sobre precios y costes que repercuten sobre el consumidor final.

De todo ello se debatir¨¢ en el Parlamento, al aceptar o modificar los grupos pol¨ªticos la propuesta del Gobierno en la que con tanta intensidad y voluntad se ha trabajado.

es directora general para la vivienda y arquitectura del MOPT.