El precio de los pisos

En la configuraci¨®n del precio final de una vivienda intervienen varios factores: el precio del suelo, los costes laborales y de los materiales usados en su construcci¨®n, el complejo procedimiento urban¨ªstico vigente y los costes fiscales y las cargas de amortizaci¨®n. En cuanto al suelo, en el a?o 2000 en Barcelona aument¨® una media del 10,5% (un 9% en lo que llevamos de a?o), aunque en zonas como Horta-Guinard¨® el incremento ha sido del 48%, lo cual comporta una repercusi¨®n en el coste final de la vivienda superior incluso al 50%, de modo que el precio del metro cuadrado construido es de 392.961 pesetas.

En los dos ¨²ltimos ejercicios se ha producido un notable incremento del precio de los materiales de construcci¨®n, debido al elevado ritmo de actividad. En conjunto, los costes totales de la construcci¨®n se situaron en el a?o 2000 en el 10,5%, y para el subsector de edificaci¨®n, en el 10,11%. En cuanto a la mano de obra, seg¨²n la encuesta de salarios que elabora el INE, el incremento medio registrado en la construcci¨®n en el ¨²ltimo a?o ha sido del 4,4%. Tambi¨¦n es importante se?alar la incidencia que en el precio final de venta de una vivienda tienen las cargas de urbanizaci¨®n y el procedimiento urban¨ªstico.

Dos elementos repercuten directamente sobre cualquier promoci¨®n; primero, la obligatoriedad que recae sobre el promotor de ceder un 10% del suelo a los ayuntamientos, y en segundo lugar, la poca agilidad de la tramitaci¨®n urban¨ªstica de las entidades auton¨®micas y locales. En cuanto a los costes fiscales, casi todas las figuras impositivas del sistema fiscal espa?ol tienen a la vivienda de nueva construcci¨®n como elemento tributario (excepto los impuestos especiales y el impuesto sobre veh¨ªculos de tracci¨®n mec¨¢nica), y frecuentemente con una imposici¨®n espec¨ªfica hacia la vivienda o la edificaci¨®n, hasta el punto de que dicha carga fiscal representa, aproximadamente, un 6% del valor del inmueble. Valga decir que en Barcelona, con un precio medio por vivienda de 47 millones, los costes fiscales se elevan a 2,8 millones de pesetas, sin contar el IVA por la compra de la vivienda (6%) y el impuesto derivado de los actos jur¨ªdicos documentados y por el importe de la constituci¨®n de hipoteca.

No quisiera terminar sin apuntar que el tema del suelo y su regulaci¨®n es complejo, y entran en juego m¨²ltiples intereses y responsabilidades siempre dif¨ªciles de conjugar. Y si bien la mano de obra y los materiales tienen alg¨²n tipo de repercusi¨®n en el precio final de la vivienda, la mayor viene determinada por el coste del suelo. Sin embargo, la relaci¨®n entre vivienda, poblaci¨®n y densidad ha experimentado un notable cambio por los nuevos h¨¢bitos sociales. Es decir, hoy se necesitan m¨¢s viviendas para albergar al mismo n¨²mero de personas, ya que m¨¢s del 48% de las unidades familiares est¨¢n compuestas por una o dos personas. En una ciudad como Barcelona, donde el suelo se est¨¢ agotando, algunas soluciones podr¨ªan venir de efectuar determinadas modificaciones en las ordenanzas a fin de permitir actuaciones de rehabilitaci¨®n en lugares muy concretos; de introducir determinadas modificaciones en el PGM, de usar las plantas bajas como vivienda y, sobre todo, de poder construir pisos m¨¢s peque?os.

Enric Reyna es presidente de la Asociaci¨®n de Promotores Constructores de Edificios de Barcelona y provincia (APCE)