La vivienda atraer¨¢ un bill¨®n de pesetas del dinero negro que aflore este a?o

La llegada del euro supondr¨¢ que este a?o se inviertan 1,6 billones de pesetas (9.600 millones de euros) de dinero negro, seg¨²n el Servicio de Estudios del BBVA. De esa cantidad, las dos terceras partes (m¨¢s de un bill¨®n) corresponde al sector inmobiliario. Hasta julio ya se hab¨ªa llegado a 800.000 millones. El BBVA prev¨¦ que el 12% de las operaciones de compraventa de inmuebles se deber¨¢ al denominado 'efecto euro', por el que se realizar¨¢n un total de 100.000 transacciones. Esta situaci¨®n ha contribuido a que el precio de la vivienda aumente el 14% este a?o y, al tiempo, que frene la ca¨ªda de la econom¨ªa.

Durante este a?o, el BBVA prev¨¦ un total de 900.000 transacciones inmobiliarias, frente a 1,1 millones del a?o pasado. Ser¨¢ en 2002 cuando el mercado inmobiliario tenga referencias m¨¢s reales, que el banco cifra en 675.000 compraventas. Entonces, excluido ya el denominado 'efecto euro' y la acusada subida de precios que de ¨¦l se ha derivado, el sector volver¨¢ a la normalidad. 'La demanda de viviendas continuar¨¢ debilit¨¢ndose a lo largo del a?o que viene por la desaceleraci¨®n de la inversi¨®n empresarial, el menor ritmo de creaci¨®n de empleo y el menor crecimiento de la renta de las familias', se?ala Miguel Sebasti¨¢n, responsable del servicio de estudios del banco.

Para 2002 prev¨¦ un aumento medio de los precios de la vivienda del 5%, mientras que para 2003 la tasa de evoluci¨®n podr¨ªa ser negativa. Estos datos contrastan con el encarecimiento de las viviendas estimado para el a?o en curso, que la entidad coloca en el 14%. En julio, el precio medio del metro cuadrado en Espa?a se coloc¨® en 171.430 pesetas.

Pero el ritmo de actividad pronosticado para un a?o y otro nada tiene que ver. En 2001, las viviendas iniciadas no alcanzar¨¢n las 500.000 unidades (la producci¨®n disminuir¨¢ un 17% respecto a 2000), mientras que en 2002 la cantidad bajar¨¢ hasta 375.000 viviendas, el 25% menos.

El sector de la construcci¨®n se ver¨¢ afectado por este descenso de la edificaci¨®n residencial. Pero el buen comportamiento de la obra civil permitir¨¢ que la actividad crezca en este ejercicio por encima de lo que hab¨ªa previsto el banco. Hasta julio, la obra civil sub¨ªa el 5,8%, y para 2002 se espera una media de crecimiento del 5%, con lo que el sector constructor en su conjunto elevar¨¢ su actividad un 2%.

El menor crecimiento del empleo en los dos primeros trimestres del a?o (s¨®lo 100.000 nuevos puestos de trabajo, seg¨²n la EPA), la merma de las expectativas de las familias, que se trasladar¨¢ al consumo, y la menor tasa de creaci¨®n de hogares (con un incremento interanual del 0,2% a junio, porcentaje s¨®lo equiparable con el principio de la d¨¦cada de los noventa), contribuir¨¢n a que la demanda de viviendas se deteriore por su agotamiento. Adem¨¢s, las familias est¨¢n viendo negativamente afectada su riqueza financiera a ra¨ªz del descenso de los precios de los activos burs¨¢tiles y los fondos de inversi¨®n.

La rebaja de los tipos de inter¨¦s, de m¨¢s de 75 puntos b¨¢sicos desde principios de este a?o, no ha servido para compensar el aumento de los precios inmobiliarios, con lo que el esfuerzo financiero necesario para que las familias accedan a una vivienda en propiedad est¨¢ en el 43,3% del salario medio (en julio). Ese porcentaje ha aumentado 0,3 puntos respecto al primer trimestre de 2001 y 2,3 puntos en comparaci¨®n del a?o anterior.

De esta manera, cada vez se ampl¨ªa m¨¢s la diferencia entre los precios medios de los pisos que se ofrecen en el mercado y los precios que las familias pueden pagar, que, en opini¨®n de Ignacio San Mart¨ªn, economista del BBVA experto en el sector inmobiliario, est¨¢ en 14 millones de pesetas. A su juicio, en 2002 esta diferencia podr¨ªa ampliarse m¨¢s a¨²n y repercutir negativamente a la demanda de vivienda. La ralentizaci¨®n de las ventas de inmuebles tendr¨¢ mayor incidencia en las zonas tur¨ªsticas y en las ciudades de tama?o medio.

Aumento del cr¨¦dito

En cuanto a la financiaci¨®n inmobiliaria, al contrario de lo que sucede en el resto de Europa, en Espa?a ha continuado manteni¨¦ndose a unos ritmos de crecimiento del 23% en los dos primeros trimestres de 2001, si bien en agosto la tasa de aumento se situaba por debajo, en el 18,6%. A finales de a?o los tipos de inter¨¦s podr¨ªan situarse en el 3,5%, seg¨²n las previsiones del servicio de estudios del BBVA, con lo que la capacidad de pago de las familias pasar¨ªa de los 14 millones antes mencionados a los 15 millones. En 2002 dicha capacidad de pago podr¨ªa aumentar hasta 15,5 millones de pesetas.

No obstante, el banco opina que a finales del a?o que viene los tipos de inter¨¦s pueden repuntar hasta el 3,75%.