Un informe de las cajas dice que la 'burbuja' inmobiliaria de los ¨²ltimos a?os toca a su fin

Las familias espa?olas son en la actualidad mucho m¨¢s vulnerables a los vaivenes del mercado que hace 15 a?os. Ahora invierten m¨¢s en Bolsa que en dep¨®sitos o renta fija y se han volcado en el sector inmobiliario, cuyas perspectivas a medio plazo son 'poco halag¨¹e?as', seg¨²n un estudio de las cajas de ahorro presentado ayer. Adem¨¢s de que la poblaci¨®n no crece, Espa?a ostenta 'el r¨¦cord europeo' en viviendas secundarias y desocupadas. 'Dif¨ªcilmente', dice el informe, se podr¨¢n seguir colocando, con precios en alza, '600.000 viviendas nuevas anuales'. El estudio sit¨²a en 50,67 millones de pesetas (304.000 euros) el patrimonio familiar medio en 2000, 2,6 veces el de hace 15 a?os.

El estudio, elaborado por los expertos Jos¨¦ Manuel Naredo y ?scar Carpintero y editado por la Fundaci¨®n de las Cajas de Ahorros, presenta conclusiones demoledoras para el sector inmobiliario. Con el t¨ªtulo El balance nacional de la econom¨ªa espa?ola 1984-2000, describe los cambios en la composici¨®n del patrimonio de las familias. La conclusi¨®n es que ahora son mucho m¨¢s vulnerables a una recesi¨®n econ¨®mica, porque su riqueza depende mucho m¨¢s de la evoluci¨®n de los mercados.

En estos ¨²ltimos 15 a?os, la parte del patrimonio familiar que depende de las cotizaciones burs¨¢tiles y del sector inmobiliario ha pasado de representar el 60% a cerca del 80% del total. Los inmuebles (r¨²sticos y urbanos) han ganado casi cinco puntos de participaci¨®n en el patrimonio familiar, con un importante aceler¨®n en 2000, hasta rozar el 70% del total. La inversi¨®n en acciones ha duplicado en ese periodo su participaci¨®n relativa y alcanza el 9,11%, despu¨¦s de caer un punto en 2000.

El crecimiento total ha sido muy superior al de la renta disponible, lo que ha ido en detrimento del ahorro. En los ¨²ltimos cinco a?os, el patrimonio inmobiliario ha crecido una media del 10,07%, con un espectacular 16,6% en 2000. En el caso de los valores burs¨¢tiles, el aumento se ha situado en el 32,2%, pese al baj¨®n hasta el 4,20% en 2000. La renta disponible de las familias apenas ha crecido un 5,8% de media y el ahorro, un 0,8%.

Estos datos llevan a los autores a definir la actual situaci¨®n como una 'burbuja inmobiliario-financiera' y a preguntarse hasta cu¨¢ndo puede durar. Subrayan que la ca¨ªda de la Bolsa en el ¨²ltimo a?o, unida al descenso de los tipos de inter¨¦s junto a un tratamiento fiscal m¨¢s favorable de las plusval¨ªas inmobiliarias, han prolongado el boom de este sector. La consecuencia es que los activos inmobiliarios tienen un peso 'anormalmente' alto en el patrimonio familiar y la cuesti¨®n es si este estado de cosas puede mantenerse mucho tiempo m¨¢s. La respuesta es no.

'Las perspectivas que a medio plazo ofrece el sector inmobiliario no parecen muy halag¨¹e?as', dice el estudio. La evoluci¨®n de los ¨²ltimos a?os 'se da de bruces con el actual declive demogr¨¢fico', a?ade. El ritmo de construcci¨®n de viviendas es s¨®lo comparable con el de los a?os del desarrollo, cuando el crecimiento de la poblaci¨®n se situaba en torno a las 400.000 personas por a?o. Si se supone un desfase temporal de 25 o 30 a?os para que quienes nacieron en esa ¨¦poca tengan capacidad para comprarse una vivienda, 'parece claro que el declive que se inici¨® a principios de los setenta hasta llegar al actual crecimiento cero, empezar¨¢ a partir de ahora a pesar con fuerza creciente'.

La conclusi¨®n es que 'dif¨ªcilmente se podr¨¢n seguir colocando, con precios en alza, 600.000 nuevas viviendas anuales'. Sobre todo, a?ade el informe, teniendo en cuenta que 'nuestro pa¨ªs ostenta el r¨¦cord europeo en porcentaje de viviendas secundarias y desocupadas'. Seg¨²n el BBVA, lo que se va a producir es una ca¨ªda de la demanda y una moderaci¨®n de precios, con una subida del 5% en 2002, tres puntos menos que en 2001.

Reparto desigual

El estudio aborda tambi¨¦n c¨®mo se ha repartido esta riqueza, aunque las conclusiones son menos categ¨®ricas. El patrimonio familiar medio en el a?o 2000 se situ¨® en 50,67 millones de pesetas (304.000 euros) y se ha multiplicado por cinco en t¨¦rminos monetarios y por 2,6 en t¨¦rminos reales (descontada la inflaci¨®n) en los ¨²ltimos 15 a?os.

El estudio considera que el reparto -la media es s¨®lo la divisi¨®n entre el n¨²mero de familias y el patrimonio total- no ha sido igualitario y lo justifica en que la riqueza se distribuye peor que la renta. El nacimiento del 'capitalismo popular' derivado, sobre todo, de las privatizaciones, tampoco habr¨ªa contribuido a ampliar el abanico. Igual ha sucedido en el mercado inmobiliario, dada la ca¨ªda de viviendas sociales y la creciente compra de viviendas como inversi¨®n.

Durante la presentaci¨®n del informe, el presidente de la Comisi¨®n Nacional del Mercado de Valores (CNMV), Blas Calzada, tambi¨¦n se mostr¨® descontento con el excesivo peso que el sector inmobiliario tiene en el patrimonio familiar. 'Estamos desviando demasiados recursos hacia la vivienda' -no concret¨® si p¨²blicos, privados o los dos- cuando la inversi¨®n financiera 'crea m¨¢s riqueza', dijo Calzada.