La vivienda inalcanzable

La vivienda ha vuelto a convertirse en una pesadilla para los presupuestos familiares. Desde hace tres a?os, y bajo la m¨¢s absoluta indiferencia pol¨ªtica, el porcentaje de la renta familiar que se debe dedicar al pago de la hipoteca se ha disparado de forma que las familias deben dedicar el 45,6% de sus ingresos a tal menester.

El precio de la vivienda nueva por las nubes (un 50% m¨¢s cara que hace cuatro a?os) y la pr¨¢ctica ausencia de una oferta de pisos subvencionados por el Estado (40.000 viviendas para todo el pa¨ªs) han conseguido el milagro de que los pisos sean menos asequibles que nunca para las rentas medias y bajas, pese a disfrutar de los tipos de inter¨¦s m¨¢s blandos de la historia.

Cerca del 35% de los ciudadanos no puede permitirse la compra de una vivienda

El porcentaje del sueldo familiar para el pago del 'techo' ha subido del 31,89% al 45,6%

La vivienda protegida, el principal instrumento que tiene el Estado para hacer cumplir el art¨ªculo de la Constituci¨®n que garantiza el derecho a un hogar a todas las familias espa?olas, no est¨¢ de moda. Cuando una familia de presupuesto ajustado se lanza en busca de piso, puede considerarse afortunada si logra encontrar uno que se ajuste a su bolsillo. En 1996, cuatro de cada 10 viviendas construidas llevaban la etiqueta de VPO, un sello que garantiza precios m¨¢ximos y un paquete de ayudas p¨²blicas. Ahora, la proporci¨®n apenas supera el 5%. 'La pol¨ªtica de vivienda no es precisamente uno de los elementos m¨¢s brillantes de la econom¨ªa de mercado', recalca el economista Julio Rodr¨ªguez, presidente del Consejo Social de la Universidad de Granada.

La ca¨ªda en picado de la oferta destinada a las rentas menos pudientes ha abierto el debate sobre el futuro de la pol¨ªtica de vivienda, incluida la posibilidad de fomentar el alquiler en un pa¨ªs que tradicionalmente ha preferido estrenar piso.

Cerca del 35% de los ciudadanos no puede permitirse literalmente la compra de una vivienda, es decir, sus ingresos mensuales no alcanzan los 720 euros. 'Esa gente no puede acceder a la compra', afirma Francisco L¨®pez Barquero, gerente de la Asociaci¨®n de Gestoras de Cooperativas de Viviendas y Comunidades de Propietarios (Agecovi). 'Ning¨²n banco les va a conceder un pr¨¦stamo hipotecario', sentencia. Y ese 35% s¨®lo se refiere a los casos m¨¢s extremos.

El Gobierno del Partido Popular present¨® como uno de los grandes logros de su primera legislatura que el esfuerzo familiar para la compra de una vivienda, es decir, el porcentaje de la renta familiar dedicada a la compra de un piso, hab¨ªa ca¨ªdo en tres a?os (1995-1998) del 44,11% al 31,89%. El Ejecutivo dejaba en un segundo plano que la principal causa de ese logro era la ca¨ªda en picado de los tipos de inter¨¦s. En realidad, los tipos hipotecarios ya hab¨ªan experimentado una disminuci¨®n espectacular en la ¨²ltima etapa del Gobierno socialista, que se hab¨ªa traducido en un alivio para los presupuestos familiares dedicados a la vivienda (desde 1990 a 1996, el esfuerzo para la compra de una una vivienda cay¨® del 65,93% hasta el 39,53%).

Pero, incluso, admitiendo las tesis oficiales, ?c¨®mo se explica entonces que, con los tipos de inter¨¦s m¨¢s bajos de la historia, la accesibilidad a la vivienda est¨¦ creciendo ininterrumpidamente en los ¨²ltimos tres a?os?

Pese a que el asunto ha pasado a un segundo plano, y ya no forme parte del combate pol¨ªtico, el hecho es que los datos oficiales (Instituto Nacional de Estad¨ªstica, Banco de Espa?a y Ministerio de Fomento) son tozudos: desde 1998, en que se alcanz¨® el punto m¨¢s bajo, el porcentaje del sueldo familiar que ha de dedicarse a pagar el techo que la cobija se ha disparado desde el 31,89% hasta el 45,6%, seg¨²n el ¨²ltimo dato oficial correspondiente a septiembre de 2001. Se calcula que este porcentaje ya se situaba en el 47,5% al final del tercer trimestre del a?o pasado.

La respuesta a estas interrogaciones desde los ¨¢mbitos oficiales -Ministerio de Fomento, en particular- es el silencio administrativo. El director general de Vivienda, Fernando Nasarre, no ha comparecido p¨²blicamente desde que el ministro Francisco ?lvarez Cascos accedi¨® al cargo, en mayo de 2000. De hecho, este peri¨®dico ha intentado ponerse en contacto con Nasarre, pero no ha podido hablar con ¨¦l -ni con ning¨²n portavoz- porque estaba de viaje.

Un estudio reciente de UGT refleja en cifras la situaci¨®n actual: los precios en el mercado libre han crecido ocho veces m¨¢s que los salarios y cinco veces m¨¢s que la renta de las familias, que ya destinan casi la mitad de sus ingresos a financiar la adquisici¨®n de una casa, pese a que los tipos de inter¨¦s est¨¢n bajo m¨ªnimos. Desde 1986, los precios se han triplicado.

El boom constructor de los ¨²ltimos cinco a?os (500.000 nuevos pisos anuales, un r¨¦cord) ha servido de motor del crecimiento econ¨®mico, incluso en los meses de vacas flacas, y de generador de empleo. Pero el encarecimiento del suelo -los precios crecieron un 35% s¨®lo en el a?o 2000, seg¨²n datos del Banco de Espa?a- ha disparado los precios. Aun as¨ª, hay familias dispuestas a pagarlos, aunque les cueste la mitad de sus ingresos mensuales, animadas por la estabilidad econ¨®mica y, sobre todo, por unas hipotecas baratas. Adem¨¢s, la vivienda es uno de los instrumentos favoritos de inversi¨®n.

Mientras, el mercado de VPO atraviesa una crisis: el a?o pasado se construyeron cerca de 500.000 viviendas libres y, seg¨²n datos de Fomento, s¨®lo se terminaron 47.620 unidades de VPO, frente a las 78.883 de 1995.

La raz¨®n principal es que, l¨®gicamente, un promotor no va a dedicarse a construir pisos de 90.000 euros poco rentables cuando puede vender otros a 180.000 euros con mayores m¨¢rgenes de beneficio. 'La demanda de VPO existe y la prueba es que las pocas promociones que se inician se cubren de inmediato', indica Ignacio Fern¨¢ndez Torres, gestor de la Asociaci¨®n de Empresas Gestoras de Cooperativas. 'Pero este producto no siempre es rentable', puntualiza.

Todos los implicados (administraciones, partidos, promotores y cooperativistas) coinciden. La VPO ha perdido atractivo. Un principio b¨¢sico de la econom¨ªa de mercado dice que si hay demanda, la oferta responde de forma espont¨¢nea. Pero, por encima de todo, hay un regla m¨¢s poderosa: la que se debe a los beneficios. 'Los precios de venta m¨¢ximos fijados para las VPO son inferiores a los costes de producci¨®n', explica L¨®pez Barquero.

El objetivo de las ayudas p¨²blicas es corregir esas deficiencias del mercado. En materia de vivienda, el intrumento que se ha venido aplicando ha sido el de las VPO, cuyo objetivo es ayudar a las familias que no pueden permitirse el lujo de comprar un piso en el mercado libre.

La pol¨ªtica de vivienda se articula en la actualidad a trav¨¦s de planes cuatrienales que dise?a el Ministerio de Fomento, que establece los aspectos b¨¢sicos de la regulaci¨®n, aunque las comunidades aut¨®nomas tienen transferidas formalmente las competencias. El ¨²ltimo plan, que regir¨¢ para el periodo 2002-2005, fue aprobado por el Consejo de Ministros en enero pasado a trav¨¦s de un decreto que se?ala 'retrocesos' en la construcci¨®n de VPO.

'El nuevo plan aumenta las ayudas a los sectores sociales con menos ingresos, j¨®venes y familias numerosas', seg¨²n explic¨® en su d¨ªa el departamento que dirige ?lvarez Cascos. Con un presupuesto global de 3.380 millones de euros, el plan prev¨¦ la construcci¨®n de unas 186.000 nuevas viviendas protegidas (unas 46.500 al a?o). Adem¨¢s, en un intento por contentar al sector, el precio b¨¢sico por metro cuadrado de VPO se aumenta un 3,27%, hasta los 623,77 euros, y se permite a las comunidades aut¨®nomas la posibilidad de incrementarlo (o abaratarlo, seg¨²n las caracter¨ªsticas de cada zona) en hasta un 56%.

'Las ayudas est¨¢n muy bien, pero si el precio no es el adecuado, no se van a hacer VPO', advierte Manuel Mart¨ª, secretario general de la patronal de promotores inmobiliarios (APCE). 'Si el precio de venta es razonable, la VPO resurgir¨¢, porque este pa¨ªs lo necesita', asegura. Medir la incidencia de los planes de vivienda es complicado. Fomento tiene en exclusiva los datos al respecto. Los ¨²ltimos oficiales son de 2000, cuando s¨®lo se utiliz¨® un 32% de la l¨ªnea de cr¨¦dito pactada entre la Administraci¨®n y la banca para otorgar pr¨¦stamos a los beneficiarios del plan. 'La Administraci¨®n tiene que poner a disposici¨®n m¨¢s suelo para VPO', afirma L¨®pez Barquero.

'Nuestra pol¨ªtica de vivienda siempre ha estado muy por detr¨¢s del conjunto de la Uni¨®n Europea', comenta Cristina Narbona, responsable de vivienda en el PSOE, aunque como militante de la oposici¨®n a?ade que el Gobierno del PP muestra 'una especial falta de impulso pol¨ªtico'. La inversi¨®n p¨²blica en vivienda s¨®lo representa un 1% del producto interior bruto en Espa?a, frente al 2% de media en la UE.

Ante el poco ¨¦xito de las pol¨ªticas actuales, cada vez son m¨¢s las voces que aconsejan que se deber¨ªa de promover la vivienda en alquiler. Incluso el Gobierno, que en el ¨²ltimo plan de vivienda ya ha mencionado el tema. Fomento anunci¨® recientemente que prepara un informe sobre la situaci¨®n del alquiler en Espa?a, tanto p¨²blico como privado, que servir¨¢ de base para estudiar alternativas.

El parque de viviendas en Espa?a es uno de los m¨¢s densos en comparaci¨®n con su poblaci¨®n: unos 21 millones de viviendas para 13,5 millones de hogares. Pero s¨®lo un 15% es de alquiler, uno de los porcentajes m¨¢s bajos de los pa¨ªses de la Organizaci¨®n para la Cooperaci¨®n y Desarrollo Econ¨®mico. El resto es de propiedad y buena parte est¨¢ vac¨ªo.Espa?a ha sido, por tradici¨®n, un pa¨ªs volcado en la construcci¨®n de vivienda nueva. 'Siempre acaban respirando bastante por tratar de construir en lugar de permitir el acceso', explica Julio Rodr¨ªguez.

Or¨ªgenes culturales

Los or¨ªgenes de esta cultura del piso nuevo se remontan a los a?os cincuenta. Tras la guerra civil, el parque de viviendas era viejo y deficitario. En la d¨¦cada de los sesenta se lanz¨® un mensaje: hab¨ªa que construir un mill¨®n de viviendas. 'La tendencia actual es herencia del pasado', a?ade. 'La vivienda en propiedad y los dep¨®sitos bancarios bien remunerados son ahora los destinos favoritos para el ahorro de los peque?os inversores'.

Hacienda premia la compra de una vivienda con ventajas fiscales, mientras el alquiler todav¨ªa est¨¢ sujeto a riesgos, sobre todo por la indefensi¨®n legal que a veces padecen los arrendatarios. En otros pa¨ªses, como Francia y el Reino Unido, se premia a los propietarios de una vivienda vac¨ªa que la sacan al mercado de alquiler.

La escasez de este producto ha provocado que, en Espa?a, alquilar un piso resulte casi tan caro como una hipoteca. M¨¢s all¨¢ de la evidencia num¨¦rica, existen otros efectos m¨¢s de fondo: la falta de alquileres asequibles supone un freno a la movilidad laboral, seg¨²n se?alan sindicatos y patronal, y retrasa la edad de emancipaci¨®n de los j¨®venes. 'En Holanda se van de casa a los 18 a?os, porque hay una pol¨ªtica de vivienda que permite el acceso a pisos baratos, tanto de compra como de alquiler', explica Cristina Narbona. En Espa?a, la edad de emancipaci¨®n se sit¨²a en los 30 a?os.