Hipotecas atadas y mejor atadas

Aparece la casa ideal, pero... no hay dinero para pagarla. Hasta ahora, las soluciones a este problema eran tres: conseguir una hipoteca que financiara el 100% del valor de tasaci¨®n de la vivienda, contar con un aval por el importe que superara el 80% de su precio o renunciar a ella. Pero, desde hace unas semanas, GE Mortgage Insurance, filial de General Electric, ha comenzado a comercializar en Espa?a un seguro de cr¨¦dito a trav¨¦s de la Uni¨®n de Cr¨¦ditos Inmobiliarios (UCI).

Los seguros de cr¨¦dito tienen un coste que, en principio, equivalen al 1% del importe de la financiaci¨®n solicitada

Conseguir una hipoteca que financie pr¨¢cticamente el 100% del valor de tasaci¨®n de una vivienda es tarea complicada, y en la mayor parte de los casos, cara. Las entidades que ofrecen esta posibilidad establecen, en sus cr¨¦ditos, unos tipos de inter¨¦s sustancialmente m¨¢s elevados (los fijos, salen, de media, al 8% y, en los variables, los diferenciales que se aplican sobre el euribor, CECA, o el IRPF son superiores, en todos, los casos, al 1%) que los que se utilizan en las ofertas que financian el 80% del valor de tasaci¨®n del inmueble. Contar con un aval sobre el importe que supera el 80% de valor de tasaci¨®n del inmueble no siempre es posible.

Adquirir la vivienda deseada supone, en ocasiones, un desembolso inicial demasiado elevado. No se cuenta con el ahorro previo suficiente para asumir tal gasto, aunque s¨ª se dispone de capacidad de pago mensual de una hipoteca m¨¢s alta.

Un seguro de cr¨¦dito cubre durante toda la vida del pr¨¦stamo el riesgo de que el cliente no cumpla sus compromisos de pago. El cliente puede adquirir su vivienda, financiando entre el 80% y el 97% de su valor de tasaci¨®n sin presentar ning¨²n tipo de garant¨ªa ni aval adicional. El particular puede, por tanto, bien acceder a una vivienda m¨¢s cara, bien adelantar su decisi¨®n de compra al no necesitar tanto volumen de ahorro previo, bien prescindir de un cr¨¦dito directo por el 100% o de un aval complementario.

Como todos los seguros, el de cr¨¦dito tambi¨¦n tiene un coste que, en principio, equivale al 1% del importe de la financiaci¨®n solicitada (habitualmente se fija una duraci¨®n de 15 a?os) cuando ¨¦sta equivale al 90% del valor de tasaci¨®n de la vivienda. Esta prima se paga de una sola vez (prima ¨²nica) al suscribir la hipoteca.

Ahorro previo

Para poder acceder a este seguro de cr¨¦dito, el particular, a trav¨¦s de su entidad, remitir¨¢ a GE Mortgage la documentaci¨®n pertinente, quien, por su parte evaluar¨¢ tal solicitud revisando su historial de cr¨¦dito y trabajo, el valor tasado de su casa, y asegur¨¢ndose de que dispone del dinero suficiente para cubrir su pago inicial y los gastos de cierre de la operaci¨®n.

Antes de optar por una u otra f¨®rmula de financiaci¨®n de la vivienda es importante tener en cuenta cu¨¢l es el ahorro previo del que se dispone (no hay que olvidar que, adem¨¢s de pagar la casa, hay que hacer frente al abono de impuestos, notario, registro, etc¨¦tera) y tampoco hay que olvidar cu¨¢l es la capacidad real de pago para unas u otras cuotas mensuales hipotecarias.

Como se puede ver en los ejemplos adjuntos, con un efectivo disponible previo de 27.000 euros se puede llegar a acceder a tres tipos de viviendas: una por importe de 90.000 euros y las otras dos, por valor de 170.000 euros y de 270.000 euros, respectivamente. El particular no necesitar¨¢ en el primero de los casos ning¨²n tipo de financiaci¨®n especial, ni suscribir un seguro, ni contar con un aval. Su ahorro previo le permitir¨¢ acceder a una hipoteca tradicional, cuyo importe rondar¨¢ los 72.000 euros.

En los otros dos supuestos, ser¨¢ necesario recurrir bien al seguro de cr¨¦dito, bien a la financiaci¨®n total. En el caso del seguro de cr¨¦dito, adem¨¢s de hacer frente a su coste, se ver¨¢ en la obligaci¨®n de contratar un cr¨¦dito hipotecario por un importe sustancialmente mayor (m¨¢s de 161.000 euros) lo que le obligar¨¢ a abonar unas cuotas mensuales realmente elevadas, aunque muy inferiores a las que pagar¨ªa si se decidiera a adquirir el ¨²ltimo de los inmuebles posibles.

Tal y como GE Mortgage ofrece en su p¨¢gina de Internet, en los ejemplos adjuntos se calculan, suponiendo que la vivienda se revaloriza a una tasa anual del 3% en los pr¨®ximos 15 a?os, las posibles ganancias o p¨¦rdidas (establecidas como diferencia entre el valor futuro de la vivienda y el coste del pr¨¦stamo) que, para el inversor particular, supone adoptar una u otra decisi¨®n.