El tipo de las hipotecas logra un nuevo m¨ªnimo hist¨®rico al caer hasta el 2,4%

Buenas noticias para los que tienen un cr¨¦dito hipotecario a tipo variable. El euribor, principal indicador de referencia, se situ¨® en marzo por debajo del 2,5% por primera vez en la historia. Seg¨²n datos del Banco de Espa?a, en ese mes el euribor se redujo hasta el 2,411%, el segundo m¨ªnimo hist¨®rico consecutivo del a?o. Esto supone un nuevo aliento para la demanda y una mayor presi¨®n sobre los precios. Seg¨²n un informe del Banco Central Europeo (BCE), Espa?a es el pa¨ªs de la UE donde m¨¢s r¨¢pidamente han subido los precios de la vivienda en los ¨²ltimos 15 a?os.

Seg¨²n los ¨ªndices de referencia oficial del mercado hipotecario, el euribor, que ya hab¨ªa fijado un m¨ªnimo hist¨®rico en el 2,504% en febrero, ha perdido 1,552 puntos desde que en mayo de 2002 alcanz¨® su nivel m¨¢s alto, el 3,963%. La Asociaci¨®n Hipotecaria Espa?ola (AHE) cree que en abril el euribor volver¨¢ a caer aunque muy poco. "Creo que ya estamos en el suelo de los tipos", afirm¨® Gregorio Mayayo, presidente de la asociaci¨®n.

El 95% del saldo de cr¨¦ditos hipotecarios est¨¢ referenciado en Espa?a a tipo variable, seg¨²n la AHE, el porcentaje m¨¢s elevado de todos los pa¨ªses de la Uni¨®n Europea. De los cuatro ¨ªndices de referencia, el euribor -que refleja el tipo de inter¨¦s al que se prestan las entidades europeas- es el m¨¢s utilizado, por lo que la rebaja de esta tasa incide directamente en las econom¨ªas dom¨¦sticas.

As¨ª, para el titular de una hipoteca media de 120.202,42 euros a 20 a?os que revisase ahora el tipo de su pr¨¦stamo (normalmente se actualiza una vez al a?o) con una rebaja anual similar a la obtenida por el euribor conseguir¨ªa un ahorro mensual pr¨®ximo a los 85,04 euros o de 1.020,48 euros al a?o, seg¨²n expertos consultados. La factura mensual de un hipotecario de 90.151,82 euros a 20 a?os se reducir¨ªa en 63,79 euros, permitiendo ahorros anuales de 765,48 euros.

Por su parte, el mibor, un ¨ªndice que est¨¢ siendo reemplazando por el euribor, baj¨® en marzo hasta el 2,42%, frente al m¨¢ximo de mayo, en el 4%.

Endeudamiento

Esta rebaja en las cuotas de los hipotecarios provocar¨¢ una mayor capacidad de endeudamiento de las familias, lo que se traducir¨¢ en una mayor demanda de vivienda, un factor que favorece la subida de los precios. "Lo que determina el precio de la vivienda es la capacidad de afrontar el coste para satisfacer su alojamiento", seg¨²n Jes¨²s Leal Maldonado, catedr¨¢tico de Sociolog¨ªa Urbana.

Gregorio Mayayo apunta que cuando se produce la confluencia de cinco factores, como ocurre ahora, la vivienda se encarece. Estas condiciones son: ca¨ªda del precio del dinero; alargamiento de la vida de las hipotecas; incremento de la confianza en el futuro de la econom¨ªa; aumento del empleo, y fuerte competencia en el sistema financiero.

El hecho cierto es que Espa?a sufri¨® en los ¨²ltimos 15 a?os el mayor encarecimiento de los precios reales de las viviendas entre todos los pa¨ªses de la Uni¨®n Europea, pese a que en ese mismo periodo los costes de construcci¨®n se abarataron m¨¢s que en ninguna otra parte, seg¨²n un informe del Banco Central Europeo (BCE). Entre 1987 y 2001, el precio de la vivienda subi¨® en Espa?a, en t¨¦rminos reales (descontada la inflaci¨®n), a una tasa anual del 4,2%, lo que no guarda parang¨®n con lo ocurrido en los dem¨¢s pa¨ªses de la UE, que se movieron entre una ca¨ªda del 0,2% anual en Suecia y el 3,7% de subida en Irlanda.

Pero lo m¨¢s sorprendente es que los costes de construcci¨®n bajaron en Espa?a un 0,8% anual (es decir, que crecieron 0,8 puntos menos que la inflaci¨®n), una evoluci¨®n sin igual en la UE que no ha frenado la escala de precios de la vivienda.

Otro factor que dispara el precio de los pisos es la falta de viviendas en alquiler, que act¨²an como un colch¨®n para frenar la escalada de precios, ya que salen al mercado cuando ¨¦stos se disparan. En Espa?a se calcula que un 15% de las viviendas est¨¢n en alquiler, frente a un 35% de media en la UE. "?sta es una de las razones de la escasa elasticidad de los precios de la vivienda en Espa?a", comenta Mayayo.

Seg¨²n el BCE, los alquileres suben en Espa?a m¨¢s que en la Uni¨®n Europea. En 2001, ¨²ltimo ejercicio con datos disponibles, subieron en Espa?a un 4,1%, frente a un 1,3% en la eurozona. Asimismo, el BCE recuerda que el volumen de cr¨¦dito hipotecario en relaci¨®n al PIB en Espa?a es inferior al promedio de la UE (32% frente a 39%), pero advierte de que la deuda hipotecaria ha experimentado un fuerte incremento en la ¨²ltima d¨¦cada.