Las grandes hacen caja con el 'ladrillo'

Las primeras compa?¨ªas espa?olas han aprovechado la revalorizaci¨®n inmobiliaria de los ¨²ltimos a?os para sacar a la venta su extenso patrimonio. Las hay que se han desprendido de todos los edificios que ten¨ªan, para agrupar a sus empleados en torno a una nueva y ¨²nica sede social; las hay que no se han movido de su cuartel general, que s¨ª han vendido y alquilado en la misma operaci¨®n. Entre las 20 empresas m¨¢s activas en la desinversi¨®n inmobiliaria han ingresado unos 4.500 millones de euros.

Las 20 compa?¨ªas espa?olas m¨¢s activas en la desinversi¨®n inmobiliaria han ingresado m¨¢s de 4.500 millones de euros en los ¨²ltimos a?os

La primera operaci¨®n de 'sale & lease back' de envergadura la protagoniz¨® IBM en 2000, cuando vendi¨® su cuartel general madrile?o

Bajo ese objetivo absoluto de la creaci¨®n de valor para el accionista, tan en boga hoy y en el que cabe toda estrategia empresarial, las grandes compa?¨ªas espa?olas han sometido a su patrimonio a un dr¨¢stico r¨¦gimen de adelgazamiento. Si antes la propiedad inmobiliaria se ve¨ªa como un valor seguro, un mecanismo de defensa ante ¨¦pocas de crisis para las empresas, ahora la m¨¢xima es volver a las ra¨ªces del negocio principal, como desde el a?o 2000 vienen practicando BBVA, SCH, Telef¨®nica, Endesa, Iberdrola, Gas Natural, Uni¨®n Fenosa y un largo etc¨¦tera, empresas que se han sumido en importantes planes de desinversi¨®n inmobiliaria -algunos a¨²n en marcha- con el fin de obtener recursos para dedicarlos a su actividad principal. Claro que, las m¨¢s y las menos, han debido soportar el descalabro de las nuevas tecnolog¨ªas, el desplome de sus acciones en Bolsa, el peso de la crisis argentina o el de su elevada deuda... Hacer caja con el patrimonio ayuda a afrontar las dificultades.

La venta masiva de inmuebles que est¨¢n protagonizando las primeras empresas espa?olas en lo que va de d¨¦cada ha tenido un claro aliciente: la subida de precios que han experimentado los inmuebles. Valga decir que el precio de venta de un metro cuadrado en la mejor zona de oficinas de Madrid, el paseo de la Castellana, se ha colocado en un m¨¢ximo de 7.800 euros en la ¨²ltima operaci¨®n de inversi¨®n cerrada hace apenas un mes. El encarecimiento del ladrillo ha permitido a las empresas acumular unas jugosas plusval¨ªas, porque no hay que olvidar que, aunque anticuados, las grandes compa?¨ªas del pa¨ªs tienen en su haber los mejores y m¨¢s c¨¦ntricos edificios de las ciudades en que se asientan, como corresponde a su poder¨ªo financiero.

Por eso, las cuatro entidades que se han desprendido de m¨¢s inmuebles entre 2000 y 2004 -BBVA, SCH, Telef¨®nica y Endesa- han obtenido por s¨ª solas m¨¢s de mil millones de euros en plusval¨ªas. SCH acumular¨¢ 455 millones de euros cuando culmine la venta de los dos edificios de oficinas que le restan para colocar al completo su cartera de oficinas madrile?a, seg¨²n fuentes del banco. Y Telef¨®nica se plantea obtener al final de su plan de eficiencia entre 400 y 500 millones de euros por la revalorizaci¨®n de los inmuebles que engrosaban su patrimonio.

Ingresos recurrentes

Las cifras dan fe del buen rendimiento del negocio inmobiliario en los ¨²ltimos a?os, en que los mercados burs¨¢tiles no han acompa?ado. De ah¨ª la cantidad de operaciones de venta de edificios que se han producido. S¨®lo contabilizando las 20 compa?¨ªas m¨¢s activas en la enajenaci¨®n de sus sedes corporativas y otras oficinas de uso propio, el volumen econ¨®mico que han manejado, o mejor, ingresado, supera los 4.500 millones de euros (cerca de 800.000 millones de las antiguas pesetas).

Pero a la hora de afrontar su estrategia inmobiliaria, las t¨¦cnicas utilizadas por estas empresas se han reducido a dos: reagrupar a los empleados distribuidos en distintas ubicaciones en torno a una sola nueva construcci¨®n, dotada de las m¨¢s modernas instalaciones y situada en la periferia de la ciudad -puede ser en propiedad o puede ser de alquiler-. O permanecer utilizando el edificio de oficinas, pero vendi¨¦ndolo y firmando un contrato de alquiler con su nuevo due?o -puede ser en el centro de la ciudad o en la periferia-.

La diferencia entre una alternativa y otra radica generalmente en el tama?o de la empresa y su dispersi¨®n geogr¨¢fica, porque mientras Telef¨®nica, BBVA, SCH, Endesa y, en menor medida, Iberdrola o Uni¨®n Fenosa, han hecho una buena limpia de su patrimonio inmobiliario (compuesto, adem¨¢s de sus cuarteles generales, por otras oficinas de representaci¨®n y peque?os inmuebles, que van desde suelos a pisos o garajes); otras compa?¨ªas como IBM, Alcatel, BNP Paribas, Lloyd's Bank, TelePizza o Auna no ten¨ªan una cartera inmobiliaria que vender para obtener recursos, sino s¨®lo el edificio que alberga sus cuarteles generales, que han utilizado.

Empieza el plan

Todo comenz¨® cuando las empresas europeas del sector de telecomunicaciones (tales como British Telecom o Deutsche Telekom) empezaron a hacer caja con los edificios que ocupaban y con todos los activos que encontraban por el camino para sanear sus cuentas. Entre las compa?¨ªas espa?olas, esta tendencia cal¨® m¨¢s tarde y no lleg¨® precisamente de la mano de las nuevas tecnolog¨ªas.

BBVA se adelant¨® cuando, en 2000, lanz¨® su plan de racionalizaci¨®n de inmuebles, con el que pretend¨ªa poner en orden su extenso patrimonio, duplicado en muchos puntos del pa¨ªs debido a la fusi¨®n del Bilbao Vizcaya y Argentaria. La entidad, ahora presidida por Francisco Gonz¨¢lez, culmin¨® este plan en 2002 con unos 700 inmuebles vendidos de forma individual. Entre edificios de oficinas de uso propio y locales comerciales, el banco ha obtenido unos ingresos superiores a los 700 millones de euros y liberado m¨¢s de 500.000 metros cuadrados de superficie, consiguiendo unas plusval¨ªas del 20% del valor de su patrimonio, seg¨²n el banco.

Pero la entidad radicada en Bilbao no ha trasladado sus cuarteles generales madrile?os, que permanecen centralizados en la torre dise?ada por Francisco Javier Sainz de Oiza en la Castellana. Justo al contrario de lo que han decidido SCH y Telef¨®nica, que piensan agrupar a sus trabajadores en una gran sede corporativa de nueva construcci¨®n, la primera en la localidad de Boadilla del Monte, donde est¨¢n a punto de mudarse 6.500 empleados del banco, y la segunda al PAU de Las Tablas -un nuevo barrio madrile?o del distrito de Fuencarral-. La ciudad SCH tendr¨¢ nueve edificios de oficinas y siete de servicios, con 221.000 metros cuadrados de superficie, adem¨¢s de 5.600 plazas de aparcamiento y un campo de golf de 18 hoyos. Y ser¨¢ una realidad este mismo mes gracias a una inversi¨®n que la entidad cifra en 400 millones de euros.

En cambio, la Ciudad de las Comunicaciones en la que trabajar¨¢n 14.000 empleados de la empresa presidida por C¨¦sar Alierta en Madrid ser¨¢ un conjunto de 14 edificios con 191.000 metros cuadrados de superficie de oficinas y comercial, y 5.300 plazas de garaje. Con las obras ya en marcha, el presupuesto aprobado para levantarla suma 436 millones de euros, si bien el montante tras la renegociaci¨®n que ha tenido lugar con las dos constructoras que se encargan del proyecto ha aumentado hasta 480 millones de euros.

Todo ello a costa de su plan de venta de inmuebles, todav¨ªa en marcha en ambos casos y que servir¨¢ para pagar estas y otras facturas. Desde que, a finales de 2001, el banco presidido por Emilio Bot¨ªn colgara el cartel de "se vende" de unos sesenta edificios, en general sus sedes y oficinas bancarias regionales, y entre las que se incluyen inmuebles tan emblem¨¢ticos como la denominada torre negra de la Castellana -adquirida por unos cien millones de euros para albergar el cuartel general de Patentes y Marcas-, el SCH ha ingresado m¨¢s de 900 millones de euros sobre su total previsto, de 960 millones, al que resta colocar dos edificios de Madrid.

De ¨²ltima hora

Esta cifra no incluye el buque insignia de la entidad en la capital: el complejo de la plaza de Canalejas, que ha decidido liquidar a ¨²ltima hora. Fall¨® su venta al sult¨¢n de Brunei hace unos meses y ahora est¨¢ a la espera de que se presenten las ofertas, el pr¨®ximo martes, al concurso lanzado por el banco, que se reserva el derecho de no aceptar propuestas econ¨®micas inferiores a 330,57 millones de euros.

Por su parte, Telef¨®nica lanz¨® en 2002 su denominado Plan de Eficiencia, a trav¨¦s del cual ha puesto en el mercado unos 500 inmuebles repartidos en tres carteras o lotes diferentes por los que pretende ingresar en total 1.021 millones de euros. Hasta ahora ha obtenido 696 millones de euros, equivalentes a m¨¢s de 230 inmuebles enajenados, entre los que destacan su central de la calle de R¨ªos Rosas o el edificio de I+D con que contaba en la avenida de Am¨¦rica; s¨®lo estos dos activos le han proporcionado casi 225 millones de euros.

Al final del programa, la operadora habr¨¢ abandonado 1,2 millones de metros cuadrados mayoritariamente de oficinas -300.000 de ellos en edificios alquilados-, lo que le reportar¨¢ unos ingresos de 1.875 millones de euros, que resultan de las enajenaciones y los ahorros de alquiler y mantenimiento, seg¨²n Telef¨®nica. Las inversiones y gastos de este plan, cuyo plazo de ejecuci¨®n se ha ampliado a 2006, sumar¨¢n 908 millones de euros, con lo que la operadora habr¨¢ mejorado su eficiencia inmobiliaria en 967 millones de euros.

Telef¨®nica y SCH son las ¨²nicas sociedades que han apostado por construirse una macrosede a la medida y mantenerla en propiedad. Otras, como Iberdrola, Uni¨®n Fenosa o Gas Natural, han preferido trasladarse a un edificio ya construido y dotado de los ¨²ltimos requerimientos tecnol¨®gicos, unos inmuebles en su mayor¨ªa de nuevo cu?o. Las compa?¨ªas energ¨¦ticas, al igual que las otras, han agrupado a sus trabajadores en torno a un solo espacio ubicado lejos del centro de Madrid, inmuebles que tambi¨¦n han pasado a formar parte de su balance.

Por el contrario, Endesa ha preferido cerrar la operaci¨®n de moda de los ¨²ltimos tiempos en el mercado inmobiliario, y es el denominado sale

lease

back, t¨¦rmino anglosaj¨®n que define una transacci¨®n de compra y de alquiler al mismo tiempo. As¨ª, por los 58.000 metros cuadrados de oficinas reci¨¦n levatados en el Campo de las Naciones, con una inversi¨®n de unos cuarenta millones de euros, Endesa ha ingresado una cifra pr¨®xima a los 200 millones de euros al venderlos, pero sin abandonarlos. Se garantiza su uso mediante un contrato de alquiler a largo plazo que asegura la rentabilidad de la operaci¨®n al nuevo propietario, Testa, la filial patrimonialista de Sacyr Vallehermoso, que se caracteriza por sus buenos resultados: en 2003, la valoraci¨®n de su cartera de edificios ha crecido un 30%, adem¨¢s de seguir utilizando un inmueble confeccionado a su medida.

Para el responsable de la consultora inmobiliaria FPD Savills, Borja Sierra, Endesa y la mayor parte de las compa?¨ªas que han utilizado la f¨®rmula del sale

lease back han conseguido, por un lado, dejar el centro de la ciudad donde los precios de venta son muy buenos y, por otro, trasladarse a la periferia, donde los alquileres son baratos. "As¨ª han conseguido edificios de muy buena calidad en los que han implantado un nuevo estilo de trabajo", a?ade. "Es comprar flexibilidad", mantiene Mikel Echavarren, consejero delegado de Irea, otra asesora inmobiliaria, quien a?ade que, en el caso de los propietarios de edificios emblem¨¢ticos, lo recomendable es venderlos, pero garantizando su uso en r¨¦gimen de arrendamiento a medio o largo plazo, entre cinco y diez a?os. Sin embargo, cuando se trata de inmuebles de mala calidad y que est¨¢ previsto abandonar, lo mejor son los alquileres a un a?o.

La figura de moda

La primera operaci¨®n de sale

lease back de envergadura la protagoniz¨® IBM a finales de 2000, cuando se deshizo de la propiedad de su cuartel general madrile?o en la transacci¨®n m¨¢s importante del a?o en el mercado inmobiliario. La compa?¨ªa inform¨¢tica recibi¨® una inyecci¨®n de unos 280 millones de euros con la venta del edificio de la calle de Santa Hortensia, que contin¨²a ocupando en r¨¦gimen de alquiler. IBM dio as¨ª carta de naturaleza a una de las operaciones que m¨¢s de moda est¨¢n entre los compradores de edificios: el sale

lease back, aunque no fue la primera compa?¨ªa en acogerse a esta f¨®rmula, pues ese mismo ejercicio ya lo hab¨ªan hecho Citibank, Foster Wheeler o Banco do Brasil, pero mediante contratos de inferior cuant¨ªa.

Despu¨¦s les han seguido bancos como Deutsche Bank o Lloyd's Bank, o empresas como Saint Gobain o TelePizza, que, tras construir su sede en la localidad madrile?a de Alcobendas, con una inversi¨®n pr¨®xima a 21 millones de euros, una vez edificada y ocupada la vendi¨® por 25 millones.

"Ahora les toca cerrar este tipo de transacciones a compa?¨ªas de menor tama?o", prev¨¦ Ram¨®n Luengo, director de Inversi¨®n y Gesti¨®n Patrimonial de Gesinar, quien considera que es un buen momento para desinvertir, porque no se espera que los precios de los inmuebles suban ni este a?o ni el que viene, y la plusval¨ªa de 2006 no compensa la espera a empresas cuya actividad es diferente a la inmobiliaria.