"Seguiremos creciendo, con o sin 'boom' inmobiliario"

Manuel Jove Capell¨¢n, coru?¨¦s de 62 a?os, fund¨® Fadesa en 1980. Ahora, la inmobiliaria se prepara para salir a Bolsa. La compa?¨ªa gallega ha crecido casi a la misma velocidad con la que su presidente, carpintero de oficio, es capaz de hacer un mueble (lo puede tener listo en una tarde). Entre 1998 y 2003, la cifra de negocio casi se ha multiplicado por seis, hasta 525 millones de euros. "Nos hemos disciplinado como empresa y hacerlo nos ha dado futuro", explica Jove en la primera entrevista que concede en dos a?os.

Fadesa, especializada en la promoci¨®n de primera y segunda residencia y una actividad patrimonial centrada en hoteles y campos de golf ligados a la actividad residencial,

"No se descarta nada absolutamente, ni fusiones ni compras. Estudiaremos todo lo que sea ventajoso para la empresa"

"Cuando m¨¢s creci¨® Fadesa fue en los a?os de mayores dificultades en el mercado. No veo burbuja, y uno no tiene miedo de lo que no ve"

"Calculamos que la banda de precios fijada para la OPV tiene un descuento de entre un 15% y un 20%. La acci¨®n tendr¨¢ recorrido"

"Nuestro negocio primordial es y ser¨¢ la promoci¨®n de vivienda. Intentaremos ser fuertes en aquellas cosas que sabemos hacer"

colocar¨¢ un 33% del capital (ampliable otro 3,3% por las entidades colocadoras) en la primera oferta p¨²blica de venta (OPV) del mercado espa?ol desde junio de 2002. La fecha elegida para comenzar a cotizar es el 30 de abril. Los inversores ya pueden solicitar t¨ªtulos a un precio entre 11 y 12,60 euros. Con esta operaci¨®n, la compa?¨ªa ingresar¨¢ hasta 510 millones.

Tras la OPV, la familia Jove seguir¨¢ controlando la inmobiliaria (54%), mientras que el resto de socios se mantendr¨¢ en el capital: Morgan Stanley (2,5%), el empresario Modesto Rodr¨ªguez (3,5%), Caja Espa?a (3,3%) y Antirver (2,8%), sociedad participada al 50% por Josefa Ortega y Jos¨¦ Mar¨ªa Castellanos, accionistas de Inditex.

Pregunta. Fadesa es la primera compa?¨ªa espa?ola que sale a Bolsa en dos a?os, ?le causa cierta inquietud romper la racha?

Respuesta. El empresario es riesgo. La Bolsa est¨¢ ahora en un buen momento. Es un riesgo, pero comedido. Los bancos de negocios ven el estreno con mucho entusiasmo. Estamos convencidos de que se van a cumplir los objetivos. ?se es nuestro pron¨®stico. Hay tres tramos: minoristas (que se reserva un 40% del importe de la oferta), institucional espa?ol (17,5%) e institucional extranjero (42,5%). Creo que se cubrir¨¢ sin problemas.

P. ?Est¨¢ satisfecho con la banda de precios que se ha fijado?

R. S¨ª, siempre quise que el precio fuera ajustado, pero por la parte baja de la horquilla. Es apetecible y esperamos que atraiga a los inversores.

P. ?Y a qu¨¦ tipo de inversores espera atraer: agresivos, conservadores...?

R. A todo tipo de p¨²blico que busque acciones con recorrido. El accionista se va a encontrar con un valor de gran crecimiento, sin duda. La acci¨®n est¨¢ muy por debajo de su valor; calculamos que tiene un descuento de entre un 15% y 20% en comparaci¨®n con las empresas del sector. No quiero hablar de cantidades, pero estoy convencido de que la acci¨®n subir¨¢ f¨¢cilmente. Con eso contamos. Adem¨¢s, est¨¢ el compromiso firme de que el 25% del beneficio neto [85 millones en 2003, un 54% m¨¢s que el a?o anterior] se destinar¨¢ a dividendos. Los accionistas podr¨¢n cobrarlos en met¨¢lico o en acciones de Fadesa, a trav¨¦s de una ampliaci¨®n de capital. Yo personalmente me comprometo a reinvertirlos en la empresa durante los tres pr¨®ximos ejercicios. Conf¨ªo en la empresa. Nuestras ventas se han incrementado a un ritmo anual superior al 100% en los ¨²ltimos cinco a?os.

P. ?Pero c¨®mo se garantizar¨¢ el beneficio a partir de ahora?

R. Los dos pr¨®ximos ejercicios, 2004 y 2005, los tenemos pr¨¢cticamente garantizados. Y tambi¨¦n parte de 2006. Lo ¨²nico que nos queda es construir las viviendas que hemos vendido. Nosotros anotamos los beneficios cuando escrituramos la vivienda, no cuando la vendemos. Tenemos 1.211 millones de euros de compromisos de venta. S¨®lo hay que acabar las viviendas. Y contamos con doblar las ventas en tres o cuatro a?os. Ese objetivo no es ninguna barbaridad. Adem¨¢s, tenemos una cartera de suelo edificable que supera los 11 millones de metros cuadrados, 21.000 viviendas en desarrollo y 60.000 en cartera.

P. Fadesa se estrenar¨¢ con un valor burs¨¢til inicial entre 1.225 y 1.403 millones, por detr¨¢s de Metrovacesa, Urbis y Colonial. ?Ocupar¨¢ el lugar que le corresponde en el

ranking del sector?

R. Si no lo ocupase ahora, estoy seguro de que lo ocupar¨¢ en un futuro. Lo que es seguro es que estaremos entre las cinco primeras. Con el tiempo, ya dir¨¢ la Bolsa d¨®nde debemos estar. Es el inversor el que nos debe valorar con nuestro hacer diario.

P. ?D¨®nde le gustar¨ªa estar?

R. En el n¨²mero uno, sin ninguna duda. Trabajaremos y lucharemos para conseguirlo, para estar ah¨ª lo antes posible. ?sa es la obligaci¨®n del empresario: tratar siempre de superarse. Pero si no llegamos al n¨²mero uno, no pasa absolutamente nada. El caso es que lo hagamos bien. Tambi¨¦n nos marcamos estar en el Ibex. ?sa es nuestra ilusi¨®n.

P. ?Cu¨¢l es el principal objetivo de la salida a Bolsa?

R. La compa?¨ªa ha crecido en tama?o y creemos que debe ser mucho m¨¢s p¨²blica. Desde hace dos a?os tenemos nuevos socios, y hemos visto que tener socios es bueno. Nos hemos disciplinado como empresa, y hemos visto que hacerlo nos ha dado prestigio y futuro.

P. Una vez en Bolsa, ?cree que ser¨¢ m¨¢s f¨¢cil comprar otras empresas? ?Es ¨¦se otro de los objetivos de la salida?

R. Creo que las compa?¨ªas debemos seguir creciendo. Siempre digo que depende de la novia y de la dote, de las circunstancias. Desde luego, estamos abiertos a estudiar posibles adquisiciones de empresas, si son interesantes para nosotros, claro. Tenemos una cuota del 1% en el mercado nacional. Eso es una barbaridad. Este mercado est¨¢ muy fragmentado. Las inmobiliarias deben seguir creciendo. No se descarta nada absolutamente, ni fusiones ni compras. Veremos todo y estudiaremos todo lo que sea ventajoso para la empresa.

P. El nombre de Fadesa ya ha surgido en operaciones de concentraci¨®n llevadas a cabo en el sector en los ¨²ltimos a?os. La ¨²ltima, en medio de una oferta de compra hostil lanzada por el grupo italiano Caltagirone para arrebatar a la inmobiliaria Bami el control de Metrovacesa...

R. La ¨²nica oferta que presentamos [a mediados de 2000] fue una oferta competidora por Zab¨¢lburu, que perdimos, porque alguien [Bami, hoy fusionada con Metrovacesa] pag¨® m¨¢s. Lo dem¨¢s fueron rumores. Con eso no quiero desmentir que estuvi¨¦ramos o no. Analizamos todas las oportunidades, pero la ¨²nica firme fue la de Zab¨¢lburu.

P. En el caso de una fusi¨®n, ?estar¨ªan dispuestos a unirse a una constructora, como han hecho Sacyr y Vallehermoso?

R. No lo vemos. Las fusiones ser¨ªan con empresas del mismo sector, inmobiliarias.

P. ?Y qu¨¦ empresas tiene como referente en ese sector?

R. No tengo una idea fija de empresa modelo.

P. El crecimiento extraordinario de las ventas de los ¨²ltimos cinco a?os coincide con el actual boom inmobiliario. ?Qu¨¦ le dir¨ªa al inversor que puede pensar que a Fadesa s¨®lo le ha ido bien por ese boom?

R. Siempre se ha hablado de booms en este sector. Pero hay que tener en cuenta que cuando m¨¢s creci¨® esta empresa fue en los a?os de mayores dificultades en el mercado, a comienzos de la d¨¦cada de los noventa, y crecimos haciendo viviendas de protecci¨®n oficial. Fuimos los que m¨¢s viviendas de este tipo hicimos. Adem¨¢s, el boom inmobiliario ha sido para todas las empresas, pero unas hemos crecido m¨¢s que otras. Hemos trabajado mucho y seguiremos creciendo, con o sin boom inmobiliario.

P. ?Y qu¨¦ pasar¨¢ si se reduce el nivel de demanda de pisos?

R. Creo que el n¨²mero de viviendas que se est¨¢ haciendo en Espa?a puede bajar, y adem¨¢s ser¨ªa aconsejable que bajase. Me parece una barbaridad que se construyan entre 550.000 y 600.000 viviendas anuales. No ser¨ªa nada perjudicial para Fadesa que bajase el n¨²mero de primeras viviendas a 350.000 o 400.000. Lo que nosotros tenemos que hacer es trabajar para hacernos con una mayor parte del sector. Ahora estamos vendiendo en 54 localidades y tenemos que estar en 60, 70, 80, en todas aquellas en las que nos permita el mercado estar. Por otro lado, el crecimiento de la vivienda en la costa sigue creciendo y lo har¨¢ mucho m¨¢s. Ah¨ª es donde las inmobiliarias tenemos que seguir creciendo de una forma importante, aunque baje la primera vivienda, que no creo que baje, de momento...

P. ?Y cu¨¢ndo bajar¨¢?

R. Creo que el precio seguir¨¢ subiendo, aunque no tanto como en estos ¨²ltimos a?os.

P. Entonces, ?no tiene miedo a la temida burbuja?

R. Es que no la veo, no veo burbuja. Y uno no tiene miedo de cosas que no ve.

P. El PSOE est¨¢ determinado a aumentar el n¨²mero de viviendas protegidas. ?Qu¨¦ le parece su plan de choque?

R. Si se potencia la VPO, benditas sean las medidas que lo consigan. Hay que apoyar este tipo de viviendas.

P. Cada vez m¨¢s, las inmobiliarias diversifican su negocio -m¨¢s alquiler, por ejemplo- para tener ingresos recurrentes. El 97% de los ingresos de Fadesa todav¨ªa procede de la promoci¨®n. ?Seguir¨¢n esta tendencia?

R. Fadesa va a crecer sin ninguna duda en patrimonio. Ahora mismo, entre los hoteles que inauguramos este a?o y los que tenemos en construcci¨®n y en proyecto, suman ya 19 establecimientos, es decir, unas 7.500 camas. Este a?o abriremos de cuatro a seis hoteles. Y seguiremos creciendo. Otro objetivo estrat¨¦gico es el desarrollo de 22 campos de golf. Con el tiempo, sin duda alguna, ser¨¢ un activo importante. Supondr¨¢ mayor porcentaje de beneficios que ahora.

P. ?Se centrar¨¢n en los grandes complejos tur¨ªsticos?

R. Intentaremos ser fuertes en aquellas cosas que sabemos hacer. En el caso de los hoteles, vamos de la mano de una cadena, Barcel¨®, que entra en capital, con un 16,5%, y en gesti¨®n. Nosotros sabemos construirlos, ellos saben gestionarlos. Pero nuestro negocio primordial es la promoci¨®n de vivienda. En realidad, tanto los hoteles como el golf van unidos a grandes desarrollos urban¨ªsticos. El porcentaje de ingresos procedentes de la vivienda siempre ser¨¢ superior.

P. ?C¨®mo afectar¨¢n los atentados terroristas del 11 de marzo al turismo de costa?

R. La costa espa?ola ha estado totalmente abarrotada en la Semana Santa pasada. No creo que el efecto del 11-M sea motivo de preocupaci¨®n. Los ciudadanos de la Uni¨®n Europea est¨¢n deseando venir a nuestras costas. Las ventas de apartamentos tur¨ªsticos est¨¢n creciendo. Nosotros estamos potenciando este negocio much¨ªsimo. Estamos abriendo oficinas comerciales en Reino Unido, Alemania, Irlanda. Calculamos que, en dos a?os, nuestras ventas en el sector del turismo supondr¨¢n m¨¢s del 25%.

P. En la actualidad, Fadesa tambi¨¦n est¨¢ presente en Portugal y Marruecos. ?Cu¨¢l ser¨¢ su estrategia en el exterior?

R. En esos pa¨ªses estamos muy a gusto, y con gran ¨¦xito. Si vemos una oportunidad de negocio en otros pa¨ªses, iremos sin ning¨²n tipo de complejo. Ahora mismo no hay ninguna decisi¨®n tomada al respecto, pero se est¨¢n estudiando posibilidades.

P. Fadesa se fund¨® hace m¨¢s de 20 a?os como una empresa peque?a y de car¨¢cter familiar. ?C¨®mo ha cambiado?

R. Las empresas, cuando son peque?as, son un poco m¨¢s manejables. Despu¨¦s, cuando uno se va haciendo mayor, se van haciendo un poco m¨¢s pesadas. Pero el sistema ha sido desde el principio el mismo. Se trata de un modelo integrado: el 80% de nuestro suelo lo gestionamos nosotros, y nosotros construimos, comercializamos y vendemos (incluida la posventa) de forma directa. Creo que somos la ¨²nica inmobiliaria, entre las grandes del sector, que lo hace todo. Ahora la gesti¨®n est¨¢ profesionalizada.

P. Tras la OPV, usted seguir¨¢ teniendo el control. ?Mantendr¨¢ siempre esta pol¨ªtica?

R. Hoy por hoy, s¨ª. Creo que es bueno para la compa?¨ªa y para el inversor. ?En el futuro? No tengo una bola de cristal...

P. ?Se siente c¨®modo con los actuales socios?

R. S¨ª, y ellos tambi¨¦n. Todos permanecer¨¢n en el capital.

P. ?El control de una empresa por parte de una familia no puede limitar en ocasiones su expansi¨®n?

R. El empresario que es propietario gestionar¨¢ la empresa; por lo menos, igual que el profesional que no es propietario. Creo que ser mayoritario no es malo para el rendimiento de la compa?¨ªa. No jugar¨¦ en contra de mis intereses y los del inversor, porque me juego mi dinero.

P. La OPV le reportar¨¢ importantes ingresos. ?Ha pensado en diversificar su patrimonio?

R. La verdad es que, ahora mismo, no tengo nada pensado. Pero algo habr¨¢ que hacer, posiblemente en otros sectores, como inversor privado.

P. ?Habr¨¢ ampliaciones de capital en caso de que Fadesa necesitara captar recursos?

R. Si se necesitaran recursos, qu¨¦ duda cabe que habr¨ªa ampliaci¨®n de capital, pero de momento la empresa est¨¢ sobrada en t¨¦rminos de cash flow. La deuda est¨¢ a un nivel bajo y, adem¨¢s, es subrogable a los compradores de la vivienda. La empresa no tiene ahora mismo necesidades de financiaci¨®n. Si lo necesitase, estudiar¨ªamos si ir a una ampliaci¨®n de capital o solicitar un pr¨¦stamo.

P. Fadesa ya intent¨® salir a Bolsa en 1999. ?Ahora no hay marcha atr¨¢s posible?

R. En aquella ocasi¨®n, la Bolsa cay¨® tanto en los ¨²ltimos cinco d¨ªas y el castigo al descuento fue tan impresionante, que tuvimos que dejarlo. Esta vez ser¨¢ definitivo, salvo que ocurran cosas que no est¨¢n a nuestro alcance. Ahora es el momento adecuado.