El BBVA prev¨¦ un descenso del 4,5% en la venta de viviendas durante este a?o

El Servicio de Estudios del BBVA calcula que a lo largo de 2004 "se producir¨¢ un descenso de entorno el 4,5% en el n¨²mero de viviendas vendidas". Tras esta ca¨ªda, el informe aclara que el ritmo de ventas se mantendr¨¢ "ligeramente por debajo del mill¨®n de viviendas, n¨²mero superior a la media de los ¨²ltimos diez a?os". En cuanto a los precios, el banco espera un aumento del 10% para fin de a?o, frente al 14% del primer semestre de 2004. Por otro lado, el Banco de Espa?a ha pedido a las entidades que no relajen sus criterios de concesi¨®n de cr¨¦ditos hipotecarios por el hecho de que existan garant¨ªas reales.

No se habla de explosi¨®n de la burbuja inmobiliaria, pero s¨ª que el descenso en las ventas de este a?o ser¨¢ el preludio de lo que ocurrir¨¢ en 2005. El Servicio de Estudios del BBVA, bajo la direcci¨®n de Jos¨¦ Luis Escriv¨¢, apunta en su informe Situaci¨®n Inmobiliaria de julio que "el previsible aumento en los tipos de inter¨¦s hipotecarios llevar¨¢ a una ligera reducci¨®n del n¨²mero de viviendas demandadas y, por tanto, a una reducci¨®n de las ventas". A continuaci¨®n indica que "un aumento de medio punto en el tipo de inter¨¦s pudiera reducir en algo m¨¢s del 4,5% el n¨²mero de transacciones de vivienda".

No hay que olvidar que las hipotecas subir¨¢n una media de 22,43 euros al mes (y 270 euros al a?o) cuando revisen en junio su tipo de inter¨¦s con la nueva referencia del Eur¨ªbor, situado ya en el 2,404%. ?ste es el mayor repunte que vive el mercado desde que en febrero de 2001 la factura mensual se encareci¨® en cerca de 31 euros. El Eur¨ªbor (tipo al que se prestan los distintos bancos de la eurozona el dinero en diferentes plazos) encaden¨® en junio su tercer ascenso mensual desde el 2,014%, m¨ªnimo hist¨®rico conseguido por este indicador en junio de 2003.

Menor inversi¨®n extranjera

Situaci¨®n Inmobiliaria tambi¨¦n afirma que desde principios de 2003 y durante los primeros meses de 2004, "la inversi¨®n extranjera en inmuebles", motor de este mercado en los ¨²ltimos a?os, "se ha retra¨ªdo ligeramente, hasta presentar variaciones negativas en los primeros meses de este ejercicio". La raz¨®n es que la inversi¨®n extranjera "est¨¢ siendo sensible a los fuertes aumentos de precios". Este Servicio de Estudios recuerda que una ca¨ªda de esta demanda "tendr¨ªa efectos severos en los mercados costeros". Tambi¨¦n explica que ser¨ªa en las grandes ciudades, sobre todo Madrid y Barcelona, donde habr¨ªa mayores ca¨ªdas de precios "porque han vivido incrementos medios del 20%".

Con los datos del primer trimestre, esta publicaci¨®n afirma que las previsiones indican una desaceleraci¨®n de los precios residenciales "hasta tasas de entorno el 10% y 12% a finales de 2004, lo que marca una tendencia de moderaci¨®n de los precios a lo largo de este a?o, que se prolongar¨¢ en 2005" y que llevar¨¢ a los precios inmobiliarios a evolucionar a tasas "similares o ligeramente superiores a las de la inflaci¨®n para finales de a?o". En el primer semestre de 2004 la subida se ha moderado hasta cerca del 14%.

Este agotamiento en los precios se justifica, seg¨²n estos expertos, porque han crecido "muy por encima de los aumentos salariales". Incluso la pronunciada ca¨ªda de los tipos de inter¨¦s no ha sido suficiente para compensar el incremento de los precios. Como ejemplo, el BBVA afirma que el esfuerzo para adquirir una vivienda media en 2004 era equivalente a m¨¢s de ocho a?os del salario medio en Espa?a. Esta situaci¨®n es la misma que en 1996, "cuando los precios de las viviendas eran algo inferiores a la mitad de los actuales y los tipos hipotecarios superaban el 10%".

En cuanto a las oficinas, tampoco son buenas las noticias, ya que el BBVA comenta que "en los primeros meses de 2004, este mercado continu¨® con el bajo tono de meses anteriores, lo que hace prever que el mayor crecimiento econ¨®mico esperado no tendr¨¢ a¨²n efectos positivos en la promoci¨®n de superficies de oficinas a lo largo del a?o".

Sin embargo, el Servicio de Estudios del segundo banco espa?ol advierte de que si las actuaciones del nuevo Gobierno modifican las expectativas de los compradores, "es factible una moderaci¨®n intensa de los precios" si los demandantes deciden posponer la decisi¨®n de compra esperando mejores precios que los actuales.

M¨¢s prudencia

El Banco de Espa?a tambi¨¦n parece compartir el an¨¢lisis del BBVA y, en previsi¨®n a una desaceleraci¨®n del mercado, pide a las entidades financieras que en los pr¨¦stamos la garant¨ªa hipotecaria no sustituya al an¨¢lisis de los clientes y de su capacidad de reembolso.

As¨ª lo se?ala la instituci¨®n que dirige Jaime Caruana en la Memoria de Supervisi¨®n 2003, donde precisa que estas recomendaciones no son s¨®lo medidas de prudencia bancaria, sino que buscan que las entidades realicen su funci¨®n de asesoramiento a clientes "sobre el esfuerzo financiero m¨¢ximo que es razonable asumir en la decisi¨®n de compra y sobre el producto que mejor se adapta a su perfil".

Para el Banco de Espa?a, "la existencia de garant¨ªa hipotecaria s¨®lo sirve como defensa ante la eventualidad de dificultades del cliente para atender el reembolso de las obligaciones".

El Banco de Espa?a se?ala que se debe analizar y valorar el importe y grado de seguridad de los ingresos familiares actuales y esperados, teniendo muy en cuenta la situaci¨®n de empleo. Asimismo, se muestra cr¨ªtico con el hecho de que algunas entidades hayan elevado los porcentajes de financiaci¨®n sobre el valor de tasaci¨®n de la vivienda.