Alternativas para cambiar de vivienda

Cambiar de vivienda por una m¨¢s grande o mejor situada es algo que desean un buen n¨²mero de propietarios. ?Vender la antigua y comprar una nueva, volviendo a suscribir una hipoteca? ?Vender la vivienda actual y alquilar el piso siempre so?ado? ?Alquilar la que se quiere abandonar y alquilar tambi¨¦n la nueva? Son tres posibles alternativas. Los n¨²meros dan pistas sobre cu¨¢l de ellas es, al menos desde el punto de vista econ¨®mico, m¨¢s rentable.

Lo m¨¢s habitual es vender el piso antiguo y comprar el nuevo. Pero existe la posibilidad de vender el viejo y alquilar el nuevo o alquilar ambos

El precio medio del alquiler de una vivienda en Chamber¨ª o en el tambi¨¦n barrio madrile?o de Salamanca es de 13 euros por metro cuadrado. Algo menos c¨¦ntrico, en el barrio de Chamart¨ªn, este precio es de 12 euros por metro cuadrado al mes. Exactamente el mismo que, seg¨²n datos del portal inmobiliario idealista.com, tienen los arrendamientos en la zona de Villa de Vallecas. Algo m¨¢s baratos est¨¢n los alquileres en Puente de Vallecas (11 euros por metro cuadrado), Tetu¨¢n y Ciudad Lineal (10 euros); Usera (9 euros) y Carabanchel (8 euros por metro cuadrado al mes).

De los datos que ofrece idealista.com, se deduce que, el precio medio de venta de un metro cuadrado en Villaverde es de 2.565 euros; el de Usera, de 2.722 euros; Carabanchel, 2.802 euros; Puente de Vallecas, 2.707 euros; Ciudad Lineal, 3.529 euros; Retiro, 3.881 euros... y as¨ª sucesivamente hasta llegar a los 4.470 euros por metro cuadrado en Chamart¨ªn o los 4.440 del barrio de Salamanca o los 4.348 euros de Chamber¨ª.

En Barcelona, los precios promedio de alquiler son a¨²n ligeramente superiores. El m¨ªnimo es de 9 euros por metro cuadrado en el barrio de Sants-Montju?c, y el m¨¢s elevado, de 14 euros, en Ciutat Vella. Para la compra, los particulares pueden pagar un m¨¢ximo de 4.327 euros por metro cuadrado en Sarri¨¢ o un m¨ªnimo de 2.833 euros por metro cuadrado en Nou Barris.

Se trata, en todos los casos, de precios medios, seg¨²n los datos del canal inmobiliario idealista.com, que a la par se?ala que existen, aun dentro de las mismas zonas, significativas diferencias entre unas calles y otras.

Comprar o alquilar

Los particulares que, hoy por hoy, son propietarios de una vivienda y puedan estar plante¨¢ndose cambiarla (en las dos ciudades mencionadas o en otras cualesquiera de la geograf¨ªa espa?ola) por otra m¨¢s amplia o situada en otra zona que ellos consideran m¨¢s c¨®moda o mejor, tienen a su alcance al menos tres posibles alternativas.

La primera y m¨¢s habitual: vender la antigua y comprar una nueva. Uno de los problemas que puede plantear esta opci¨®n es que la diferencia de precios entre una y otra sea demasiado elevada y obligue a suscribir una hipoteca muy cuantiosa, cuyo coste mensual desequilibre el presupuesto familiar. Por ejemplo, un particular con una casa de 100 metros cuadrados en el barrio de Hortaleza de Madrid obtendr¨ªa te¨®ricamente por su venta unos 343.300 euros. Si lo que persigue es adquirir una vivienda de unos 140 metros en el barrio de Salamanca, el precio de compra que deber¨¢ asumir se colocar¨¢, en principio, en torno a los 621.600 euros. Si la primera vivienda est¨¢ totalmente pagada, la nueva hipoteca se acercar¨ªa a los 280.000 euros (sin tener en cuenta ni impuestos ni gastos adicionales tipo notar¨ªa, registro...), lo que le supondr¨ªa, en un plazo de 25 a?os, pagar una cuota mensual de unos 1.330 euros, suponiendo un tipo de inter¨¦s inicial del 3%. Si a¨²n quedara pendiente de pago una parte de la primera vivienda, la nueva hipoteca ser¨ªa m¨¢s elevada, y con ello, sus cuotas mensuales.

La segunda de las posibilidades es vender la primera vivienda (te¨®ricamente aprovechando que los precios parecen estar ahora en un nivel m¨¢ximo) y alquilar la residencia deseada. En el ejemplo anterior, el particular percibir¨ªa 343.000 euros (si est¨¢ totalmente pagada), que, colocados en un t¨ªtulo de renta fija a cinco a?os al 3,4%, le garantizar¨ªan unos ingresos anuales de 11.660 euros. Alquilar la vivienda de 140 metros en el barrio de Salamanca tendr¨ªa un coste anual de unos 21.840 euros. Por aproximadamente 848 euros al mes disfrutar¨ªa de su nueva casa. Si a¨²n quedara pendiente de pago una parte de la primera vivienda, los ingresos mensuales ser¨ªan menores y, con ello, aumentar¨ªa el coste la segunda residencia.

La tercera y ¨²ltima de las opciones consiste en alquilar la primera vivienda y arrendar igualmente la nueva que se desea. En el ejemplo anterior, el particular percibir¨ªa mensualmente unos ingresos en torno a los 1.000 euros por su casa de 100 metros cuadrados en el barrio de Hortaleza. A la vez, pagar¨ªa unos 1.820 euros al mes por su nuevo piso en el barrio de Salamanca. De esta forma, por aproximadamente 820 euros al mes disfrutar¨ªa de su nueva casa manteniendo la propiedad de la primera. Si a¨²n quedara pendiente de pago una parte de la primera vivienda habr¨ªa que seguir haciendo frente al pago mensual de la hipoteca correspondiente. En este ejemplo concreto, las dos ¨²ltimas alternativas parecen inicialmente m¨¢s rentables. Puede, sin embargo, que no siempre sea as¨ª. Si el particular, propietario de la vivienda en Hortaleza, desea mudarse a Villa de Vallecas, a un piso de 140 metros cuadrados, la situaci¨®n cambia. La diferencia de precios entre uno y otro piso, poco m¨¢s de 12.500 euros, podr¨ªa inicialmente solventarse sin necesidad de recurrir a una hipoteca y con ello evitar todo tipo de gastos adicionales de formalizaci¨®n, registro, notar¨ªa... Si vende su primera vivienda y alquila la segunda, el desembolso mensual se aproximar¨ªa a los 700 euros, mientras que si alquila ambas casas ¨¦ste sumar¨ªa unos 680 euros, dado que existe una diferencia de dos euros en el precio medio de alquiler entre una y otra zona.

Desde Tinsa, compa?¨ªa especialista en tasaciones inmobiliarias, su director gerente, Germ¨¢n P¨¦rez Barrio, asegura que a la pregunta de si es mejor comprar o alquilar "nuestra respuesta es siempre la misma, tanto en momentos de estabilidad como de auge, como el actual. Si se va a destinar a uso propio, el buen momento para comprar depender¨¢ de la capacidad adquisitiva, de que la compra sea mejor opci¨®n frente al alquiler y de que se elija el inmueble m¨¢s id¨®neo. Si se va a comprar como inversi¨®n, el buen momento depender¨¢ de la situaci¨®n de otras alternativas inversoras, de la expectativa de crecimiento del valor del inmueble adquirido y de sus posibles rentas por alquiler. El elemento com¨²n a ambas situaciones es que la decisi¨®n se tome con la mente fr¨ªa, comparando (habr¨¢ inmuebles muy atractivos y otros no) y sin prisas".

En definitiva, que hay que estudiar precios, conocer exactamente la capacidad de pago de cada uno y tener claro cu¨¢l es la que se considera la vivienda adecuada.