El BBVA pronostica un fuerte crecimiento de la vivienda en alquiler para los pr¨®ximos a?os

Los altos precios alcanzados por los inmuebles, la baja inflaci¨®n, los tipos al alza y el inter¨¦s de muchos inversores por diversificar su cartera son, para el Servicio de Estudios del BBVA, las condiciones ¨®ptimas para que crezca el alquiler -representa s¨®lo el 10% del parque de viviendas- en los pr¨®ximos a?os. El banco aconseja al Gobierno que mejore la seguridad jur¨ªdica, favoreciendo as¨ª una ca¨ªda de los precios y tambi¨¦n un cambio en la fiscalidad para evitar el sesgo actual que favorece la compra. Unas peticiones que se producen tras aprobar el Gobierno en julio el plan de choque de la vivienda.

"Las perspectivas para los pr¨®ximos a?os configuran un entorno te¨®ricamente propicio para el alquiler", apuntan los expertos del BBVA en su estudio sobre la vivienda de alquiler. Son m¨²ltiples los argumentos que ofrecen para mantener esta tesis. En primer lugar destaca la menor estabilidad y tama?o de los hogares actuales y la movilidad laboral, que inciden en una mayor demanda potencial del alquiler. Tambi¨¦n, la baja inflaci¨®n, los precios elevados de la vivienda tras el alza hist¨®rica de los ¨²ltimos a?os y los tipos de inter¨¦s, cuyo recorrido se prev¨¦ al alza y que deber¨ªan favorecer tambi¨¦n a la demanda de viviendas en alquiler. A todo ello hay que a?adir que la baja rentabilidad de la deuda p¨²blica puede suponer un aliciente para la oferta de la inversi¨®n en vivienda para alquilar, indica el estudio.

Este trabajo se ha publicado despu¨¦s de que el Gobierno aprobase en julio el plan de choque de la vivienda. Este plan contempla que el inquilino menor de 35 a?os y con unos ingresos ponderados inferiores a 15.792 euros al a?o podr¨¢ recibir una ayuda m¨¢xima del 40% de la renta anual, con un techo de 2.880 euros. Adem¨¢s, el Gobierno otorgar¨¢ al propietario de una vivienda vac¨ªa ayudas de hasta 6.000 euros destinadas a cubrir los gastos de conservaci¨®n y por la suscripci¨®n de seguros.

Pero para aprovechar esta coyuntura favorable al alquiler en los pr¨®ximos a?os, los analistas de BBVA hacen dos recomendaciones al Gobierno. As¨ª, consideran que "una mayor garant¨ªa en el cobro de la renta de alquiler permitir¨ªa reducir el precio de los alquileres en el mercado al recortar la prima de riesgo frente a otras inversiones".

Tambi¨¦n abordan el pol¨¦mico tema de la fiscalidad de la vivienda, despu¨¦s de que desde el nuevo Gobierno se haya considerado recortar el actual sistema de desgravaci¨®n en la compra. Los expertos de BBVA se muestran partidarios de un mayor equilibrio entre la fiscalidad del alquiler y la compra. "Un cambio en la fiscalidad, con un menor sesgo hacia la compra, aumentar¨ªa tambi¨¦n el tama?o del mercado de alquiler", apunta el estudio.

Seg¨²n el Servicio de Estudios del BBVA, alcanzar el objetivo de duplicar el peso del alquiler en Espa?a supondr¨ªa que algo m¨¢s de 1,2 millones de viviendas se destinasen a dicho r¨¦gimen en los pr¨®ximos a?os. Sin embargo, en las ¨²ltimas d¨¦cadas el parque de alquiler ha disminuido en n¨²meros absolutos y relativos respecto al total.

En Espa?a, la proporci¨®n de viviendas en alquiler se situaba en la media europea en la d¨¦cada de los sesenta. Desde entonces, la disminuci¨®n del peso de los alquileres ha sido mucho m¨¢s intensa, hasta situarse, en la actualidad, en niveles m¨ªnimos entre las econom¨ªas desarrolladas. En los ¨²ltimos treinta a?os se ha pasado de una oferta de m¨¢s de tres millones de viviendas en alquiler en 1970, que supon¨ªan el 30% del parque, a una oferta en torno a dos millones de viviendas en 2002, a?o en el que su peso relativo descendi¨® hasta el 10%.

Riesgos de la inversi¨®n

El estudio revela tambi¨¦n los riesgos que para los arrendadores ha tenido en los ¨²ltimos a?os el alquiler. Describen dos tipos de riesgo. En primer lugar, el grado de desocupaci¨®n del inmueble entre un inquilino y otro, afectando, por tanto, negativamente a la rentabilidad neta. En segundo lugar, el riesgo de impago o desperfectos en el bien, directamente vinculado con el grado de seguridad jur¨ªdica.

De esta forma, la rentabilidad neta del alquiler de la vivienda debe ajustarse, seg¨²n los analistas, por el riesgo derivado de las dos variables mencionadas. "La inseguridad actual ha conducido, por un lado, a dificultades para la firma de contratos con plazos largos, estrechando el mercado, y, por otro, a la solicitud de avales financieros por la totalidad del periodo contratado, incluso en el caso de individuos plenamente solventes, encareciendo as¨ª el precio del alquiler para garantizar la rentabilidad", explican.

Por ¨²ltimo, el banco destaca que el alquiler tendr¨ªa un beneficioso efecto sobre las arcas p¨²blicas, ya que implica pol¨ªticas de vivienda mucho m¨¢s baratas que las realizadas sobre la compra.