Casas por los aires

La atenci¨®n se ha desviado del enorme d¨¦ficit comercial estadounidense a sus emergentes mercados inmobiliarios. El auge de la vivienda en Estados Unidos se debe, en primer lugar, a los bajos tipos de inter¨¦s, que acrecientan la capacidad de pago y, por consiguiente, fomentan la demanda. Con el aumento de la demanda y una oferta fija de vivienda -al menos a corto plazo- los precios suben.

Antes de que se generalizara la propiedad de autom¨®viles, el precio de los terrenos depend¨ªa de su ubicaci¨®n, y la proximidad al centro de la ciudad o a una estaci¨®n local de ferrocarril comportaba una prima. Ahora que la grave congesti¨®n disminuye la velocidad del tr¨¢fico en las grandes ciudades, la pendiente del terreno en el precio de la vivienda vuelve a ser pronunciada.

Si los tipos suben demasiado, la ca¨ªda del valor de la vivienda provocar¨¢ ejecuciones hipotecarias masivas y el hundimiento del consumo

Estos dos factores -unos tipos hipotecarios bajos y el hecho de que el campo se haya llenado tanto que nuestros coches ya no marginan el coste de la ubicaci¨®n- explican en buena medida la subida del precio de la vivienda. Pero no por completo.

Existe tambi¨¦n una burbuja llena de gente con dinero que adquiere m¨¢s casas porque piensa que el precio de la vivienda va a seguir subiendo, y gente sin dinero que compra casas de 300.000 euros en barrios menos solicitados, sin pagar entrada y con tipos de inter¨¦s variables.

La demanda de ambos grupos es ef¨ªmera por definici¨®n. Cuando el primero descubra que los precios de la vivienda no siempre suben, se deshar¨¢ de sus propiedades. Cuando el segundo descubra que los tipos de inter¨¦s no siempre se mantienen bajos, muchos no podr¨¢n afrontar el aumento de la hipoteca, e igualmente intentar¨¢n deshacerse de sus propiedades.

El fin de la burbuja inmobiliaria estadounidense quiz¨¢ no salga mal. Si lo hace, ser¨¢ debido a un dr¨¢stico aumento de los tipos de inter¨¦s. En el momento en que los inversores reconozcan que el d¨®lar est¨¢ sobrevalorado y que es probable que sufran p¨¦rdidas cuando vuelva a su valor esencial, podr¨ªan empezar a vender los bonos del Tesoro, los bonos empresariales y los t¨ªtulos con garant¨ªa hipotecaria. A medida que caiga el precio de estos activos, aumentar¨¢ su rendimiento. En alg¨²n momento, el rendimiento de los bonos y de las hipotecas ser¨¢ suficientemente alto como para que el apetito de los inversores por la rentabilidad compense el temor que sienten a la devaluaci¨®n del tipo de cambio.

Este factor deber¨ªa haber hecho subir los tipos de inter¨¦s estadounidenses hace tres a?os. Por ahora no ha sido as¨ª. ?Significa esto que los mercados financieros mundiales a¨²n podr¨ªan verse golpeados por un hurac¨¢n? S¨ª. O podr¨ªa significar tambi¨¦n que el modelo b¨¢sico establecido por los economistas para la econom¨ªa internacional -en especial la suposici¨®n de que la "paridad de intereses descubierta", que sostiene que los ingresos por intereses extranjeros expresados en moneda nacional deber¨ªan igualar al tipo de inter¨¦s de cada pa¨ªs- es err¨®neo.

El segundo factor que podr¨ªa hacer subir dr¨¢sticamente los intereses estadounidenses no es el temor al futuro descenso del d¨®lar, sino los descensos pasados. Estados Unidos importa el equivalente al 16% de su PIB. Una ca¨ªda del 40% en el valor del d¨®lar -de la que la mitad se transfiere a un aumento del precio de las importaciones en d¨®lares- supone un aumento del 3,2% en el nivel general de precios. Es probable que la Reserva Federal, decidida a mantener la estabilidad de los precios, aumente los tipos de inter¨¦s en lugar de permitir que la inflaci¨®n anual salte del 3% al 6%.

Si los tipos de inter¨¦s suben demasiado, la ca¨ªda del valor de la vivienda provocar¨¢ ejecuciones hipotecarias masivas y un hundimiento del gasto en el consumo. Esto provocar¨ªa una depresi¨®n, no s¨®lo en Estados Unidos, sino tambi¨¦n en Asia y probablemente en Europa.

Si los tipos de inter¨¦s no suben lo suficiente, el valor del d¨®lar entrar¨¢ en una espiral descendente y la inflaci¨®n estadounidense en una espiral ascendente como ocurri¨® en la d¨¦cada de 1970, lo cual allanar¨¢ el terreno para medidas tan dolorosas como las impuestas por el presidente de la Reserva Federal Paul Volcker.

J. Bradfod DeLong, catedr¨¢tico de econom¨ªa en la Universidad de California en Berkeley, fue secretario adjunto del Tesoro durante el Gobierno de Clinton. @ Project Syndicate, 2005