El parqu¨¦ recalifica a las inmobiliarias

Las inmobiliarias espa?olas est¨¢n protagonizando la mayor parte de las salidas a Bolsa, buena parte de las ampliaciones de capital y una de las mayores pugnas -la guerra de OPA entre Joaqu¨ªn Rivero y la familia Sanahuja en Metrovacesa- por el control de una sociedad cotizada. Los todav¨ªa buenos resultados actuales de su sector y las buenas valoraciones del mercado de renta variable junto al convencimiento de la proximidad de un cambio de escenario en su actividad, con un incremento en los tipos de inter¨¦s y una desaceleraci¨®n en los precios y en la demanda de viviendas, les ha impulsado a recurrir a la Bolsa para recabar financiaci¨®n para diversificar sus productos y mercados.

Las empresas buscan en la Bolsa para afrontar un aumento en los tipos de inter¨¦s y la desaceleraci¨®n del mercado dom¨¦stico

Renta Corporaci¨®n y Parquesol se han estrenado recientemente en el parqu¨¦, la valenciana Astroc lo har¨¢ el pr¨®ximo mi¨¦rcoles, y Riofisa y Realia han anunciado que comenzar¨¢n a cotizar en breve. Marina D'Or, entre tanto, sigue deshojando con ayuda de bancos de inversi¨®n la margarita de su incorporaci¨®n o no al mercado de renta variable. La mayor parte de las salidas a Bolsa en Espa?a en 2006 las est¨¢n protagonizando grupos inmobiliarios y tambi¨¦n corresponden a compa?¨ªas de este sector buena parte de las operaciones de compras, fusiones y ampliaciones de capital, dentro y fuera del mercado dom¨¦stico.

El baile afecta a todo tipo de compa?¨ªas, desde las peque?as y medianas a los grandes grupos. Entre las primeras, AISA, que cotiza en el segundo mercado en la Bolsa de Barcelona y que el mi¨¦rcoles inici¨® una ampliaci¨®n de capital por valor de 206 millones de euros ("para adquirir suelo finalista y consolidarnos como una de las diez primeras inmobiliarias espa?olas", seg¨²n su presidente, Gen¨ªs Marfa), e Inmocaral, que acumula una revalorizaci¨®n de m¨¢s de un 135% desde enero tras la designaci¨®n de Luis Portillo como presidente y al calor de una posible incorporaci¨®n de sus activos inmobiliarios a la sociedad y de una ampliaci¨®n de capital.

Buenos resultados

Entre los grandes, Metrovacesa, la mayor inmobiliaria de Europa, est¨¢ inmersa estos d¨ªas en una guerra de OPA por su control entre su actual presidente y fundador, Joaqu¨ªn Rivero, y sus mayores accionistas, la familia Sanahuja. Y otras grandes, como Realia, Grupo Lar y Renta Corporaci¨®n, han adquirido en los ¨²ltimos meses sociedades inmobiliarias en Francia.

En Bolsa, pese a las ca¨ªdas registradas esta semana en los mercados, las revalorizaciones de las grandes son tentadoras para quienes todav¨ªa no han decidido su entrada en el parqu¨¦. A 15 de mayo, por poner una referencia temporal, las acciones de Metrovacesa registraban una revalorizaci¨®n anual del 92,46%; las de Fadesa, del 55,11%; las de Colonial, del 33,91%; las de Testa, del 67,8%, y las de Urbis, del 48,71%. Los resultados y beneficios de las inmobiliarias cotizadas en el primer trimestre de este a?o (v¨¦ase el cuadro adjunto) han estado, en general, en consonancia con los precios de compraventa de sus t¨ªtulos.

Tambi¨¦n lo han estado las divisiones inmobiliarias de los grandes grupos constructores y de servicios. As¨ª, la promotora inmobiliaria Vallehermoso (Grupo Sacyr) ha registrado una cifra de negocios de 304,4 millones de euros en ese periodo, un 14,3% m¨¢s que en 2005, y un beneficio neto de 44,5 millones, un 41,5% m¨¢s que en el primer trimestre del pasado a?o. Acciona Inmobiliaria, la divisi¨®n de patrimonio y promoci¨®n del grupo de la familia Entrecanales, ha contabilizado en el primer trimestre una cifra de negocios de 99 millones, un 26,1% m¨¢s que en 2005, y un beneficio antes de impuestos de 19 millones, un 17,8% m¨¢s que el pasado ejercicio. Y la divisi¨®n inmobiliaria de Ferrovial alcanz¨® 225,9 millones de euros de ventas en el primer trimestre, un 39,1% m¨¢s que 2005, y un beneficio neto de 11,6 millones, un 43,6% m¨¢s que el registrado en igual trimestre del a?o anterior.

A pesar de estas cifras, no son pocos los consultores, analistas e incluso algunos empresarios que vaticinan una disminuci¨®n significativa del mercado inmobiliario dom¨¦stico en unos meses. "Nosotros damos por hecha la ralentizaci¨®n del mercado porque es muy dif¨ªcil que en Espa?a sigan construy¨¦ndose m¨¢s casas que Reino Unido, Francia y Alemania juntos", ha afirmado esta semana Enrique Ba?uelos, el presidente de la inmobiliaria Astroc, en la presentaci¨®n de la oferta p¨²blica de venta (OPV) de la compa?¨ªa valenciana en la Bolsa de Madrid.

Otros no opinan lo mismo, como el presidente del Observatorio de la Vivienda, Antonio Garrigues ("si hay una burbuja inmobiliaria en Espa?a, es muy s¨®lida y estable"), pero en cualquier caso el riesgo a una ca¨ªda del mercado es uno de los factores que, a juicio de los expertos, impulsa hoy el desembarco de las inmobiliarias en Bolsa.

Acudir a los mercados de renta variable, se?alan los expertos, ha sido la alternativa elegida por algunas inmobiliarias para afrontar la inevitable subida de los tipos de inter¨¦s, que va a encarecer las hipotecas (el Euribor, tipo al que se conceden la mayor¨ªa de estos pr¨¦stamos en Espa?a, subi¨® en abril hasta el 3,221%, con lo que se sit¨²a en el nivel m¨¢s alto desde septiembre de 2002 y supone la s¨¦ptima subida mensual consecutiva) y la financiaci¨®n en general de estas sociedades; la moderaci¨®n en los incrementos del precio de la vivienda que, aunque lentamente, ya se est¨¢ produciendo en el mercado dom¨¦stico; y el previsible cambio de ciclo en construcci¨®n.

Otra raz¨®n fundamental en las salidas a Bolsa que se est¨¢n produciendo entre las inmobiliarias es, seg¨²n distintos analistas, el deseo de sus propietarios -familias, banca y firmas de capital riesgo- de aprovechar las altas valoraciones del mercado burs¨¢til para poner precio a sus activos, tras el fuerte crecimiento en tama?o que han registrado en los ¨²ltimos a?os (la capitalizaci¨®n burs¨¢til de estas compa?¨ªas est¨¢ por encima de su valor en libros, lo cual a?ade un valor suplementario en forma de prima por los activos inmobiliarios que poseen). Cotizar en el mercado les facilita obtener liquidez por la entrada de nuevos socios y hacer caja con sus participaciones o aumentar la retribuci¨®n v¨ªa dividendos al dinero invertido en estas sociedades.

Algunos expertos se?alan tambi¨¦n que las inmobiliarias buscan con su salida a Bolsa una cierta imagen p¨²blica de transparencia en sus cuentas y de profesionalidad que les ayude a mejorar la percepci¨®n que de ellas tienen los clientes, que las sit¨²e en mejor posici¨®n relativa cuando concurran a concursos p¨²blicos, y que les facilite adem¨¢s una participaci¨®n en futuros movimientos de consolidaci¨®n corporativa que van a seguir produci¨¦ndose en un sector todav¨ªa muy atomizado. "El sector va a pasar por una etapa de concentraci¨®n. Las diez primeras promotoras alcanzar¨¢n una cuota de mercado de entre el 12% y el 15% en cuatro a?os, mientras que ahora no alcanza el 7%", advert¨ªa hace unos meses un informe ("Tendencias 04") de CB Richard Ellis.

Financiar la diversificaci¨®n

La diversificaci¨®n internacional y de actividades, adoptada por buena parte de las inmobiliarias medianas y por todas las grandes para afrontar el cambio de ciclo y asegurar su viabilidad futura, convierte a la Bolsa en un instrumento precioso para acceder a los recursos necesarios para financiar estos y otros procesos.

El informe de Richard Ellis se?alaba que a corto plazo: "Las condiciones de financiaci¨®n bancaria ser¨¢n m¨¢s restrictivas para las empresas medianas y peque?as. Ser¨¢ conveniente aumentar su capitalizaci¨®n y tener una pol¨ªtica de transparencia informativa y una valoraci¨®n externa de activos y de compa?¨ªas m¨¢s generalizada. Muchas compa?¨ªas han acudido a la financiaci¨®n con pr¨¦stamos sindicados flexibles y coberturas de tipos".