Los grandes bancos mantienen abierto el grifo de las hipotecas a pesar de las advertencias

Las cinco grandes entidades que controlan el 60% del mercado hipotecario tienen la llave de la evoluci¨®n del negocio. Hasta ahora, Santander, BBVA, La Caixa y Caja Madrid aseguran no ver motivos para frenarlo. La excepci¨®n es el Popular, que busca compensar el riesgo hipotecario con otros negocios. El resto asegura que ha tomado precauciones al concentrarse en la primera vivienda y limitar la financiaci¨®n. S¨ª reconocen que siguen de cerca la morosidad, pero, pese al subid¨®n de precios, no esperan un pinchazo de la burbuja. Hasta junio, la tasa media de subida de los cinco es del 27%. De poco han servido las advertencias del Banco de Espa?a sobre el escaso "colch¨®n de seguridad" de las familias.

La memoria es fr¨¢gil, y la alegr¨ªa, contagiosa. Con revalorizaciones medias anuales del precio de la vivienda del 16%, pocos se acuerdan de los malos tiempos. Sin embargo, fuera de los focos, algunos banqueros veteranos no ven con tanto optimismo el mercado hipotecario. Les produce desaz¨®n invertir toneladas de dinero (entre los cinco grandes acumulan 366.000 millones) en un activo que se ha revalorizado un 100% en menos de seis ejercicios.

Cualquier activo que suba tanto debe alertar al banquero prudente, pero son pocas las entidades que ponen dificultades a los clientes que piden una hipoteca. De las cinco mayores (Santander, BBVA, La Caixa, Caja Madrid y el Banco Popular), s¨®lo el ¨²ltimo reconoce que ha frenado ese negocio.

Los directivos con memoria no olvidan los disgustos a principios de los noventa cuando algunas entidades, como el Hispano y el Central, se convirtieron en inmobiliarias con multitud de pisos de sus clientes morosos. Sin remontarse tanto, tambi¨¦n recuerdan las crisis inmobiliarias de EE UU y Jap¨®n a principios de la d¨¦cada pasada. Todav¨ªa recuerdan cuando la superficie del Palacio Imperial estaba m¨¢s valorada que toda California. En EE UU, la deuda hipotecaria del sistema financiero lleg¨® a superar el valor de todos los inmuebles.

Sin colch¨®n de seguridad

En Espa?a, en los ¨²ltimos d¨ªas, tambi¨¦n han aparecido noticias preocupantes: el esfuerzo de las familias para adquirir una vivienda supon¨ªa a finales de junio el 40,9% de su renta, el r¨¦cord hist¨®rico, seg¨²n el Banco de Espa?a. Otro ejemplo: la hipoteca media en mayo de este a?o ha alcanzado los 140.189 euros, un 16,9% m¨¢s, seg¨²n el INE. Como conclusi¨®n, el Banco de Espa?a ha constatado que "el colch¨®n de seguridad" del que disponen los hogares para hacer frente a posibles subidas de tipos "ha vuelto a reducirse". Tras el ¨²ltimo repunte del BCE, que ha colocado los tipos en el 3%, el Eur¨ªbor a un a?o, principal indicador para calcular las hipotecas, ha superado el 3,6%, m¨¢ximo nivel desde julio de 2002.

Las organizaciones de consumidores son m¨¢s radicales. La Confederaci¨®n Espa?ola de Organizaciones de Amas de Casa, Consumidores y Usuarios ha advertido de que la subida de los tipos puede llegar a niveles dif¨ªcilmente asumibles para las familias. Asimismo, indic¨® que tras la revisi¨®n de las cuotas anuales (el 93% del total de las hipotecas est¨¢n contratadas a tipo variable), el incremento medio de la mensualidad puede ser de 100 euros.

En el Santander creen que en 2007-2008 habr¨¢ una desaceleraci¨®n gradual, "pero las licencias de construcci¨®n siguen fuertes y eso mantiene el mercado unos dos a?os", seg¨²n su presidente, Alfredo S¨¢enz. El grupo asegura que no frena la demanda de hipotecarios, aunque tambi¨¦n afirma que tiene "una peque?¨ªsima cuota de segunda vivienda", que prefieren los precios medios y s¨®lo financian el 80% del valor de tasaci¨®n. El mayor riesgo de este negocio est¨¢ en el cr¨¦dito a los promotores, "donde s¨ª estamos m¨¢s atentos, pero no supone m¨¢s del 4,4% del total de la cartera", seg¨²n S¨¢enz.

La Caixa, que financia los pisos de 900.000 familias espa?olas (el 11% del mercado), asegura que la cuota media sobre los ingresos mensuales netos del deudor est¨¢ situada en un 28%. Respecto a la financiaci¨®n de promotores, la entidad catalana comenta que la conceden cuando conocen al empresario, aporta recursos y es para primera vivienda.

El BBVA, el tercero en liza, considera que en Espa?a existe demanda para m¨¢s de 450.000 viviendas anuales en cuatro o cinco a?os. Seg¨²n Jos¨¦ Ignacio Goirigolzarri, consejero delegado, la reducci¨®n de precios "ser¨¢ suave. Estamos creciendo un poco por encima de lo anunciado, pero a tasas m¨¢s bajas que otros a?os". El cr¨¦dito a promotores es un 11% del total. Respecto a posibles situaciones dram¨¢ticas, comenta que "las pruebas hechas" a su cartera "descartan graves problemas incluso con una subida de tipos. La clave es la antig¨¹edad de los cr¨¦ditos".

Caja Madrid es la entidad, junto con el Santander, que m¨¢s apuesta por este negocio, ya que hasta junio elev¨® las hipotecas en un 34,5%. Fuentes de la caja comentan que, pese a esta alta cifra, "se est¨¢ desacelerando y es posible que para septiembre el incremento sea inferior al 30%". La caja presidida por Miguel Blesa tambi¨¦n reconoce que las grandes plusval¨ªas obtenidas por su participaci¨®n de Endesa les ha permitido aumentar las provisiones "y conceder m¨¢s cr¨¦dito".

Rema en direcci¨®n contraria el Popular, quiz¨¢ porque ha construido el 80% de su cartera desde 2000 y ha recogido el calent¨®n del mercado. El cr¨¦dito a promotor representa el 9,8%. La estrategia de la entidad presidida por ?ngel Ron es "recomponer la cartera, con menos hipotecas de bajo margen" y m¨¢s negocio con pymes y cr¨¦dito al consumo, que resultan m¨¢s rentables.