Cr¨¦ditos m¨¢s baratos a golpe de ley

El titular de una hipoteca de 120.000 euros que quiera cancelarla anticipadamente desembolsa 1.200 euros por comisi¨®n. A partir del pr¨®ximo a?o, s¨®lo tendr¨¢ que pagar 600 euros. ?ste ser¨¢ uno de los principales efectos para los consumidores de la nueva ley hipotecaria, que entrar¨¢ en vigor en 2007. La norma prev¨¦ una rebaja de gastos asociados con los pr¨¦stamos para que cambiar de tipo de hipoteca y de banco cueste menos.

El mercado hipotecario espa?ol est¨¢ entre los m¨¢s eficientes y competitivos de la Uni¨®n Europea, seg¨²n el Gobierno, pero las piezas b¨¢sicas de su regulaci¨®n se promulgaron en 1981 y 1994 en un contexto distinto al actual. El precio de la vivienda se ha disparado, un 150% acumulado desde 1998, y el importe medio de la hipoteca.

Las rebajas en los costes notariales y registrables en la cancelaci¨®n, cambio o subrogaci¨®n ser¨¢n del 40% para una hipoteca de 120.000 euros

En las hipotecas inversas la titularidad de la casa ser¨¢ del cliente, y cuando muera, los herederos no responder¨¢n de la deuda

El Gobierno considera que es necesario dotar al mercado de instrumentos para rebajar comisiones y ampliar la elecci¨®n de las familias

El Ejecutivo considera que es necesario dotar este mercado de instrumentos para ampliar las posibilidades de elecci¨®n de las entidades y de familias. Para ello acaba de someter a consulta p¨²blica una ley hipotecaria que prev¨¦ tener lista para el primer trimestre del pr¨®ximo a?o.

Adem¨¢s, la reforma se acomete en un contexto de subida de tipos de inter¨¦s y con el nivel de deudas de los hogares m¨¢s alto de la historia por el boom inmobiliario.

La comisi¨®n m¨¢xima que cobren bancos y cajas por la cancelaci¨®n anticipada total (la amortizaci¨®n parcial no se ve afectada) de un pr¨¦stamo a tipo variable se rebaja del 1% al 0,5%, para igualarla a la que se cobra por subrogaci¨®n en la actualidad. En los pr¨¦stamos de tipo fijo (donde las comisiones son libres), el porcentaje del 0,5% s¨®lo podr¨¢ aumentarse (hasta el m¨¢ximo pactado en el contrato) en el caso de que los tipos de inter¨¦s en el momento de la cancelaci¨®n est¨¦n por encima del que se contrat¨® la hipoteca.

La subrogaci¨®n y la cancelaci¨®n son las dos alternativas a tomar por el endeudado cliente que quiera llevarse la hipoteca a otro banco o caja que le ofrezca mejores condiciones. El objetivo del Gobierno es que las comisiones no sean un freno, sino un incentivo para cambiar de entidad. Las reducciones s¨®lo afectar¨¢n a los pr¨¦stamos que se firmen desde la entrada en vigor de la ley. La nueva normativa no beneficiar¨¢ de forma inmediata a quienes compren una vivienda, ya que no afectar¨¢ a los gastos de constituci¨®n de la hipoteca, que pueden llegar a suponer el 10% del precio final de venta.

Los que si se beneficiar¨¢n ser¨¢n los costes notariales y registrales en la cancelaci¨®n, modificaci¨®n y subrogaci¨®n. El Gobierno calcula rebajas cercanas al 40% en el caso de una hipoteca de 120.000 euros.

Los honorarios de los notarios, cuyo coste se fija en funci¨®n de un porcentaje por cada 1.000 euros del valor del bien sujeto a la operaci¨®n, se calcular¨¢n por otro sistema con cuant¨ªas fijas en funci¨®n del valor del bien objeto de negocio (con un m¨ªnimo de 90 euros), con lo que, seg¨²n el Ejecutivo, se reducir¨¢ la factura.

En el caso de los costes relacionados con la inscripci¨®n en el registro de cualquier modificaci¨®n, cancelaci¨®n o subrogaci¨®n de una hipoteca, el titular s¨®lo tendr¨¢ que pagar el 10% de los honorarios del registrador (ahora se paga el 15%).

Los gastos en el registro de la propiedad para hipotecas de menos de 250.000 euros se reducir¨¢n en unos 20 euros, mientras los gastos de aranceles notariales, tambi¨¦n para hipotecas menores de 250.000 euros, el ahorro es de unos 100 euros, seg¨²n c¨¢lculos del sector.

Hipoteca inversa

Se regular¨¢ por primera vez la llamada hipoteca inversa, un producto que algunas entidades financieras comercializan y que parece prometedor, ya que se estima que las personas mayores de 65 a?os superar¨¢n el 30% de la poblaci¨®n en 2050.

Quienes en estas condiciones decidan pedir una hipoteca sobre su vivienda recibir¨¢n una renta mensual o anual por un periodo determinado, o bien podr¨¢n percibir esa renta de una sola vez, seg¨²n el borrador de la futura ley, que establece unas garant¨ªas de protecci¨®n al consumidor que solicite uno de estos pr¨¦stamos, con el objetivo de complementar su pensi¨®n, pagar a un cuidador, reformar la casa, hacer frente a gastos m¨¦dicos, abrir un negocio o cualquier otra necesidad.

Se trata de un pr¨¦stamo garantizado mediante una hipoteca sobre la vivienda habitual de una persona dependiente o mayor de 65 a?os (el 87% de los mayores reside en una vivienda propia y el 81% est¨¢ libre de deudas). Las modalidades de esta hipoteca son m¨²ltiples, y dependen del acuerdo entre la entidad bancaria y el cliente. El usuario puede pedir el pr¨¦stamo por el porcentaje del valor de tasaci¨®n de la vivienda que quiera (del 20% al 100%) y recibir¨¢ el dinero cada mes, al a?o o de una sola vez.

Los cobros est¨¢n exentos de tributaci¨®n, como cualquier otro pr¨¦stamo, seg¨²n la Direcci¨®n General del Tesoro. Aunque se agote la renta que aporta la entidad financiera al propietario, el titular de la hipoteca inversa podr¨¢ seguir en su casa hasta que fallezca y se ir¨¢n acumulando los intereses, seg¨²n lo que pacten la entidad y el usuario. La titularidad de la casa siempre ser¨¢ del cliente. Cuando muera, los herederos podr¨¢n vender la casa y devolver lo entregado por el banco (m¨¢s intereses) o pagar la deuda y recuperar el piso. Pero los herederos de la vivienda no tendr¨¢n que responder con su patrimonio personal de la deuda.

Este punto es importante en el caso de que el titular del piso prolongue su vida y al final el valor de la deuda supere lo hipotecado. Si el heredero quiere recuperar la vivienda, tendr¨¢ que pagar esos intereses de m¨¢s; si prefiere perderla, no tendr¨¢ que dar cuenta personal de las deudas.

Adem¨¢s, los tr¨¢mites de constituci¨®n, subrogaci¨®n, modificaci¨®n y cancelaci¨®n de estas hipotecas tendr¨¢n beneficios fiscales y arancelarios (notario y registro), y se exime de pagar el impuesto de actos jur¨ªdicos documentados. En caso de que se cancele la deuda de forma anticipada, la penalizaci¨®n ser¨¢ la de cualquier hipoteca (un 0,5% del capital pendiente); si la deuda se cancela por fallecimiento del titular, nada.

El Ministerio de Econom¨ªa tendr¨¢ que elaborar una orden para regular la informaci¨®n que el banco o caja tiene que dar al cliente; no s¨®lo cuando va a firmar la hipoteca. El Gobierno pretende que el consumidor disponga de la mayor cantidad de informaci¨®n posible y personalizada antes de incurrir en ning¨²n gasto para poder comparar las ofertas del mercado y elegir en libertad.

Reforzar la vigilancia sobre las entidades tasadoras (su supervisi¨®n depende del Banco de Espa?a) es otro de los objetivo de la ley. El Gobierno quiere fomentar su independencia. A tal fin, las tasadoras tendr¨¢n que elaborar un reglamento interno que evite los conflictos de inter¨¦s. En el caso de que las entidades de cr¨¦dito cuenten con servicios propios de tasaci¨®n o los encarguen a una sociedad del mismo grupo, crear¨¢n una comisi¨®n t¨¦cnica de supervisi¨®n. De no hacerlo se enfrentan a sanciones graves de hasta 300.000 euros.