Hacienda investiga los casos de inmuebles que se venden varias veces en un mismo d¨ªa

Un inmueble que se compra y se vende varias veces en un mismo d¨ªa supone un claro indicio de fraude fiscal. Hacienda investiga los pisos que han cambiado de manos m¨¢s de una vez en 24 horas. Los inmuebles se transmiten sucesivamente a varias sociedades ficticias de forma que la ganancia generada no tributa. S¨®lo se grava el ¨²ltimo eslab¨®n, el que conduce al destinatario final, pero menos de lo que habr¨ªa correspondido si la compra se hubiera contabilizado de una vez. S¨®lo el 15% de las escrituras refleja el precio pagado por el inmueble, seg¨²n el Catastro.

"Hay bastantes operaciones de este tipo, y las vamos a descubrir. Son movimientos que no tienen sentido desde el punto de vista de la racionalidad econ¨®mica", aseguran fuentes de la Agencia Tributaria. Este departamento sigue la pista de los inmuebles que han cambiado de propietario varias veces en un solo d¨ªa. "Nos hemos dado cuenta de que lo importante no es s¨®lo seguir al contribuyente, sino el bien", agregan.

La ventaja de comprar y vender un mismo inmueble en menos de 24 horas reside en la considerable rebaja fiscal que puede producirse en todos los tributos que gravan esa operaci¨®n (los impuestos de transmisiones patrimoniales y actos jur¨ªdicos documentados, el de plusval¨ªas y el IVA si se trata de vivienda nueva). As¨ª, si un propietario quiere vender una vivienda a otro por 300.000 euros tendr¨¢ que abonar un 18% por la plusval¨ªa generada (la diferencia entre la cantidad que pag¨® en su d¨ªa por el inmueble y la que ingresa al desprenderse de ¨¦l). A 100.000 euros de plusval¨ªa, por ejemplo, le corresponde una factura fiscal de 18.000 euros.

Lo que har¨¢ el defraudador ser¨¢ parcelar esa ¨²nica operaci¨®n en varias ficticias, de forma que pueda eludir el pago en todas salvo en la final. As¨ª, el propietario simular¨¢ que vende el piso a una primera sociedad falsa por 250.000 euros (y por tanto no pagar¨¢ por esa ganancia), a una segunda por 275.000 y, finalmente, a la tercera (la ¨²nica real) por 300.000. De esa forma, Hacienda s¨®lo tiene constancia de la plusval¨ªa de esa tercera operaci¨®n: 25.000 euros, frente a los 100.000 reales.

Dado que los impuestos se fijan como porcentaje de esa cantidad, el pago a Hacienda es sensiblemente inferior (en este caso, 4.500 euros en lugar de 18.000).

Aunque este mecanismo pueda parecer rebuscado, se produce de manera relativamente frecuente, lo que ha llevado a Hacienda a extremar el control sobre esas operaciones. No son las ¨²nicas que merecen la atenci¨®n de las autoridades.

Foco de elusi¨®n fiscal

El sector inmobiliario, que ha vivido un auge sin precedentes en los ¨²ltimos 10 a?os, se ha convertido en un importante foco de elusi¨®n fiscal. El peso de la construcci¨®n en la econom¨ªa se refleja en dos cifras clave: aporta el 17% del producto interior bruto (PIB) y el 13% del empleo.

Para intentar poner coto a las irregularidades y seguir m¨¢s de cerca al sector, Hacienda est¨¢ a punto de firmar un acuerdo con los intermediarios del sector inmobiliario (agrupados en la Asociaci¨®n Empresarial de Gesti¨®n Inmobiliaria, miembro de la patronal CEOE) para tener una mejor idea de los precios de mercado. Las autoridades tributarias saben que en la mayor¨ªa de las ocasiones las escrituras de compraventa reflejan un precio de transmisi¨®n inferior al real.

A trav¨¦s de este acuerdo, la Agencia pretende afinar el conocimiento de los precios y poner bajo la lupa las operaciones que se aparten de los valores de mercado. Adem¨¢s, la asociaci¨®n exigir¨¢ a las empresas miembro que cumplan un c¨®digo ¨¦tico en las operaciones inmobiliarias que gestionen.

La Agencia Tributaria ya firm¨® un acuerdo similar con los notarios. Estos profesionales est¨¢n obligados a transmitir los documentos con un modelo ¨²nico y de forma telem¨¢tica, para que no se retrasen demasiado respecto del momento de la firma.

Pero quiz¨¢ la iniciativa m¨¢s eficaz sea la que ha emprendido la Direcci¨®n General del Catastro. Este organismo, dependiente del Ministerio de Econom¨ªa y Hacienda, estima que s¨®lo el 15% de las escrituras de compraventa reflejan el precio pagado por el inmueble. Para acercar a la realidad la informaci¨®n de la que dispone Hacienda, se est¨¢ elaborando una base de datos a partir de varias fuentes: los documentos de los notarios y registradores, adem¨¢s de anuncios de venta de pisos, tanto en prensa como en Internet. Hacienda espera contar en 2008 con una muestra representativa de los precios reales.