Palo y zanahoria para impulsar el alquiler en Europa

M¨¢s de tres millones de viviendas vac¨ªas en toda Espa?a. Pero el precio de los inmuebles crece, en 2006, un 9,1%. Quienes tienen problemas para encontrar un piso dar¨ªan con su soluci¨®n en el alquiler de una de estas casas desocupadas; en cambio, el arrendamiento llegaba a los dos millones en 2005, el 12% de las viviendas, seg¨²n el Gobierno. Un dato que diferencia a Espa?a de muchos de sus socios europeos; en Alemania se supera el 50%.

El Gobierno de Zapatero ha intentado dar un empuj¨®n al alquiler. Arranc¨® la legislatura creando el Ministerio de la Vivienda. Poco despu¨¦s, la Sociedad P¨²blica de Alquiler. La nueva ley del IRPF recoge una deducci¨®n para los ingresos procedentes del alquiler de las casas de un 50%, llegando al 100% si los inquilinos tienen entre 18 y 35 a?os. Por el contrario, la declaraci¨®n de renta de los propietarios de segundas residencias contar¨¢ como ingresos entre un 1,1% y un 2% del valor catastral de estas casas.

Un camino distinto, pero con igual fin, al esbozado por el PP en 2002, con una ley que permite aplicar una recarga del 50% sobre el impuesto de bienes inmuebles (IBI) de los pisos desocupados. Una v¨ªa que quiso aprovechar el alcalde de Madrid, Alberto Ruiz-Gallard¨®n, en 2003, pero de la que tuvo que desistir por la oposici¨®n de su partido a subir el IBI y la falta de un reglamento que defina lo que es una vivienda vac¨ªa. La Generalitat catalana, en su proyecto de Ley de Derecho a la Vivienda, contempla la posibilidad de forzar el alquiler de las viviendas vac¨ªas, un concepto definido como el que "permanece desocupado durante un plazo superior a dos a?os, sin causa justificada". Mientras, el Gobierno vasco pretende imponer un canon de nueve euros al d¨ªa a los pisos vac¨ªos.

En Europa la situaci¨®n oscila entre la pol¨ªtica mixta brit¨¢nica y la pasividad italiana.

- Alemania. La falta de oportunidades en la extinta Rep¨²blica Democr¨¢tica Alemana provoc¨® que, al caer el muro de Berl¨ªn, gran parte de la poblaci¨®n se trasladara al oeste del pa¨ªs. Gran cantidad de viviendas han quedado sin inquilinos. Por eso, nadie habla ahora de aumentar los impuestos a las viviendas vac¨ªas, sino, si acaso, de reducirlos. La sobreoferta de pisos en alquiler ha provocado que los precios est¨¦n muy bajos.

Muchas cooperativas y sociedades propietarias optan por sacar pisos del mercado e incluso demoler edificios enteros. Una cooperativa de la ciudad de Stendal (Sajonia-Anhalt) intent¨® en 2001 hacer valer ante los tribunales su supuesto derecho a una exenci¨®n del IBI alegando que, como muchos de sus pisos permanec¨ªan vac¨ªos, sus ingresos por los alquileres se hab¨ªan reducido, mientras que los costes del IBI se manten¨ªan. El Tribunal Federal Administrativo se lo neg¨®.

- Reino Unido. Este pa¨ªs prefiere convencer a propietarios de casas vac¨ªas de que las pongan en el mercado en lugar de penalizarlos. Pero el legislador se ha guardado un buen palo por si la zanahoria no basta: desde 2004, las autoridades locales pueden forzar la salida al mercado de las m¨¢s de 600.000 viviendas abandonadas.

La ley no permite requisar esas viviendas, pero los ayuntamientos pueden forzar el alquiler o la venta de cualquier casa que lleve m¨¢s de seis meses vac¨ªa, salvo que sea segunda residencia, su propietario est¨¦ enfermo o reci¨¦n fallecido, est¨¦ trabajando en otra ciudad o la utilice de forma espor¨¢dica. Las autoridades pueden reformarla con fondos p¨²blicos si est¨¢ en mal estado y luego cobrarse los gastos alquil¨¢ndola o vendi¨¦ndola.

Los impuestos locales disminuyen si una vivienda est¨¢ vac¨ªa. Esto se debe a que las tasas no gravan la tenencia de vivienda sino el disfrute de los servicios municipales. Por eso, si no vive nadie, se pagan menos impuestos.

- Francia. Ninguna ley penaliza el tener propiedades inutilizadas, aunque algunas fuerzas sugieren castigar a los propietarios, mientras otros aconsejan liberar de cargas fiscales por un tiempo a quien vuelve a poner en el mercado un bien inmobiliario que hab¨ªa permanecido apartado de ¨¦l. La vivienda de propiedad no es tan habitual como en Espa?a, entre otras razones porque la pol¨ªtica de vivienda social con alquileres moderados ha hecho que actualmente 11 millones de franceses vivan en HLM (Habitation loyer moder¨¦).

- Italia. Un pa¨ªs de propietarios: m¨¢s del 80% de las familias son due?as de la vivienda que habitan. Existe, como en el resto de Europa, un problema con el mercado de los alquileres (3,2 millones de viviendas), pero con peculiaridades. La liberalizaci¨®n de los alquileres y la venta de viviendas de propiedad p¨²blica, emprendida por el Gobierno de Silvio Berlusconi, provoc¨® una crisis de desalojos: a principios de 2006, los juzgados italianos ten¨ªan abiertos unos 600.000 procesos de desahucio.

El actual Gobierno contempla medidas fiscales para el alquiler, pero hasta ahora no hay medidas concretas. La adjudicaci¨®n de pisos protegidos en alquiler genera dificultades, ya que el colectivo m¨¢s afectado es el de los inmigrantes. Las familias extranjeras son las m¨¢s beneficiadas en el reparto y eso excita pulsiones xen¨®fobas.

- Holanda. M¨¢s de un tercio de las viviendas de alquiler est¨¢ en manos de unas asociaciones financiadas en origen por el Gobierno, ahora autosuficientes, que proporcionan acomodo a precios razonables. En el sector privado, con inmuebles anteriores a 1940, hay alquileres baratos (aunque suelen estar en malas condiciones).

El Gobierno permite el aumento anual de los alquileres y fija un tope para los mismos. Seg¨²n el Ministerio de la Vivienda, en el a?o 2000, un 3,8%. Esta barrera no se aplica en alquileres superiores a 541,36 euros al mes. Un mill¨®n de holandeses recibe subsidios de alquiler. Los beneficios incluyen a los que viven solos y tienen ingresos inferiores a 15.042 euros (de 65 a?os y mayores), o por debajo de 16.948,69 euros (menores de 65).

Con informaci¨®n de Cecilia Fleta (Berl¨ªn), Walter Oppenheimer (Londres), Octavi Mart¨ª (Par¨ªs), Enric Gonz¨¢lez (Roma) e Isabel Ferrer (La Haya).