Un atajo que lleva a un callej¨®n sin salida

La vivienda ha pasado a ser una de las preocupaciones prioritarias de los ciudadanos. La causa fundamental es el abismo que se ha abierto entre los precios de la vivienda y los ingresos de las familias. Esta preocupaci¨®n social est¨¢ convirtiendo a la vivienda en un problema pol¨ªtico de primera magnitud. Especialmente, a medida que el problema alcanza a los hijos de las clases medias, que comienzan a movilizarse protagonizando una incipiente rebeli¨®n.

Acuciados por esa presi¨®n social, algunos gobiernos parecen querer buscar atajos. Uno de ellos es recurrir a la utilizaci¨®n de las viviendas vac¨ªas de particulares para intentar paliar el problema de la falta de vivienda para las familias pobres y de rentas bajas.

Sin embargo, los gobiernos deber¨ªan huir de la tentaci¨®n de usar las viviendas vac¨ªas como de la peste. Por varios motivos.

En primer lugar, porque la existencia de un gran n¨²mero de viviendas vac¨ªas tiene m¨¢s de leyenda urbana que de realidad. Los datos que se manejan no son cre¨ªbles. Cifras del orden de 3 millones para Espa?a, o de 100.000 (el 14%) para ciudades como Barcelona mezclan viviendas desocupadas con viviendas secundarias, segundas residencias, viviendas sin condiciones de habitabilidad, en rehabilitaci¨®n, que han cambiado de usos o habitadas en realidad aunque oficialmente vac¨ªas. El propio INE ha llamado la atenci¨®n sobre ello. Confrontando diversas fuentes y estudios, mi impresi¨®n es que, por ejemplo, en Barcelona no hay m¨¢s de un 3-4% de viviendas desocupadas temporalmente.

Ese porcentaje no es una anomal¨ªa. Contribuye al buen funcionamiento del mercado inmobiliario. Son las viviendas que est¨¢n en proceso de sustituci¨®n de inquilinos o propietarios, o a la espera del momento adecuado para ser vendidas. Si no hubiese un porcentaje m¨¢s o menos similar el mercado ser¨ªa m¨¢s r¨ªgido y subir¨ªa a¨²n m¨¢s sus precios.

En segundo lugar, porque aun cuando una parte sean viviendas que se mantienen vac¨ªas por motivos de inversi¨®n especulativa, o de simple prevenci¨®n frente contingencias futuras, esta conducta es racional y leg¨ªtima, y no se puede calificar de delito social.

En este sentido, hay que distinguir entre dos tipos de inversores. Por un lado, los inversores que compran para vender y obtener una plusval¨ªa. Aunque sorprenda, no tienen las viviendas desocupadas durante mucho tiempo. Mientras esperan, acostumbran a dar a la vivienda "un pase" por el mercado de alquiler para rentabilizar la espera. Son especuladores pero racionales. Por otro, est¨¢n los que compran como una forma de ahorro frente a contingencias futuras, la vejez o la dependencia. Esta forma de ahorro ha sido incentivada por la pol¨ªtica econ¨®mica. No se puede fomentar la compra de algo para despu¨¦s expropiar su uso.

Tercero, los gobiernos deber¨ªan de huir de la tentaci¨®n de la expropiaci¨®n del uso de las viviendas vac¨ªas por razones pr¨¢cticas. Ser¨ªa un negocio ruinoso para el erario p¨²blico, un engorro endiablado para las administraciones p¨²blicas y una fuente de quebraderos de cabeza para los gobiernos. Me explico. Expropiar el uso de las viviendas vac¨ªas obligar¨ªa a legislar sobre lo que se entiende por tal, cuesti¨®n que, en s¨ª misma, es como definir el sexo de los ¨¢ngeles. Pongo un ejemplo. Al prejubilarse, un amigo ha cambiado su residencia habitual a su pueblo natal, pero ha decidido mantener su vivienda de Barcelona. Quiere ir de vez en cuando a ver a sus hijos, y no descarta que en el futuro, en la vejez, vuelva de nuevo a la Ciudad Condal para disponer de mejores servicios y estar cerca de sus hijos. Mientras tanto, su vivienda permanece pr¨¢cticamente desocupada, excepto unas semanas al a?o. ?Es una vivienda vac¨ªa? ?Habr¨ªa que expropiar su uso? No hay tribunal que lo acepte.

En cualquier caso, una vez definido el concepto jur¨ªdico de vivienda vac¨ªa, entonces habr¨ªa que montar ineficientes burocracias administrativas dedicadas a varias tareas. Primero, a investigar que viviendas est¨¢n vac¨ªas. Segundo, a controlar si esos casos se ajustan a la definici¨®n. Tercero, a expropiar su uso. Cuarto, a defender ante los tribunales las muchas querellas que plantear¨¢n sus propietarios. Hago cuentas y el coste que resulta de montar toda esa nueva burocracia es mucho mayor que los potenciales beneficios.

Lo dicho, m¨¢s que un atajo es un callej¨®n sin salida con el que complicarse pol¨ªticamente la vida. Las viviendas vac¨ªas son escasas y, en todo caso, no son ni el origen del problema de la falta de vivienda para familias de rentas bajas, ni mucho menos la soluci¨®n.

Si el gobierno quiere potenciar el uso de viviendas hoy desocupadas lo mejor que puede hacer es contribuir a que desaparezcan las incertidumbres que llevan a sus propietarios a renunciar a una renta por el temor que les produce alquilarlas. Porque cuando alquilas no sabes si ganas una renta o compras un conflicto. Si se reducen esas incertidumbres, se pondr¨¢n sus viviendas en alquiler sin necesidad de amenazas in¨²tiles.

Ayudar a gente con pocos recursos a acceder a una vivienda que les permita emanciparse, desarrollar su ciclo vital y vivir una vida digna es una obligaci¨®n moral de la sociedad, al margen de cualquier consideraci¨®n de eficiencia. Pero esa obligaci¨®n moral no puede recaer sobre ciudadanos concretos. Debe ser una obligaci¨®n de los poderes p¨²blicos y costearse a trav¨¦s de recursos p¨²blicos que procedan de los impuestos y del uso del suelo p¨²blico para vivienda de protecci¨®n oficial. Por eso, m¨¢s que las viviendas vac¨ªas, lo prioritario deber¨ªa ser acabar con el urbanismo fiscal que practican algunos poderes locales, que lleva a vender el suelo p¨²blico para obtener ingresos para otras necesidades. En el mejor de los casos.

La soluci¨®n al problema de la vivienda para familias con rentas bajas exige dos cosas. Comprender por qu¨¦ las pol¨ªticas de vivienda no han tenido efectos directos sobre esos colectivos -en particular, los j¨®venes que no llegan ni a mileuristas- y poner en marcha nuevas pol¨ªticas que den contenido jur¨ªdico y material al precepto constitucional del derecho a la vivienda, como se acaba de hacer con el derecho de dependencia.

Por cierto, si los gobiernos aut¨®nomos quieren ser rigurosos con el uso de las viviendas, buen trabajo tienen con controlar y perseguir el posible uso fraudulento que se puede estar cometiendo con las viviendas de protecci¨®n oficial, financiadas con recursos p¨²blicos, sin tener que meterse en el berenjenal de la expropiaci¨®n de usos de las viviendas privadas.

Ant¨®n Costas es catedr¨¢tico de Pol¨ªtica Econ¨®mica de la UB.