Hipotecas pendientes de varios hilos

Las hipotecas son cada vez m¨¢s caras. Casi el 99% de las que se firman en Espa?a lo son a tipo variable y su "precio" se revisa semestral o anualmente. En la mayor parte de los casos para fijar el tipo de inter¨¦s se utiliza el Eur¨ªbor y ¨¦ste cotiza por encima del 4,3%. Si se le suma el diferencial medio que se aplica en este tipo de pr¨¦stamos (0,6 puntos) arroja un precio hipotecario cercano al 5%.

Las previsiones apuntan a que el mercado hipotecario crecer¨¢ entre el 14% y el 18% este a?o. En 2006 creci¨® por encima del 23%

Hace 12 meses el Eur¨ªbor se fijaba en el 3,31% y en mayo de 2005 en el 2,19%. En dos a?os pr¨¢cticamente se ha duplicado el tipo de referencia de la mayor¨ªa de las hipotecas y ¨¦stas se han encarecido significativamente. En cr¨¦ditos de 160.000 euros a 30 a?os se ha pasado de cuotas mensuales de 656,58 euros a otras, para quienes revisen su hipoteca ahora, de unos 850. Cien euros m¨¢s al a?o.

El problema no es s¨®lo que el aumento del coste hipotecario pone en dificultades a algunas econom¨ªas (los datos de morosidad, aunque a¨²n en niveles absolutos muy bajos, arrojan tasas de crecimiento de m¨¢s del 30%) sino que, adem¨¢s, expulsa del mercado a muchos particulares (sobre todo j¨®venes) que no cuentan con rentas, aunque deseen adquirir una casa, para afrontar su financiaci¨®n.

Como el alza de los tipos de inter¨¦s no es un fen¨®meno reciente (dura ya 18 meses), las entidades financieras llevan tiempo dando "facilidades hipotecarias" a sus clientes: se alargan los plazos de duraci¨®n por encima de los 50 a?os; se generalizan los periodos de carencia (s¨®lo se pagan intereses, lo que reduce las cuotas); se permite "aparcar" una parte de la deuda hasta su vencimiento...

Esfuerzo insuficiente

Todo este esfuerzo resulta ya insuficiente: los ritmos de crecimiento hipotecario se est¨¢n reduciendo. Como muestra, los datos de febrero recogidos por la Asociaci¨®n Hipotecaria Espa?ola. El saldo hipotecario ha pasado de aumentar en tasa interanual un 27% (febrero de 2006) a hacerlo un 22,4%. En febrero, su crecimiento mensual se redujo al 1,3% respecto a enero.

Como a ninguna entidad le gusta "perder negocio" se est¨¢ popularizando una estrategia con dos vertientes: por un lado, se lanzan al mercado hipotecas "exclusivas" para clientes con alto nivel adquisitivo (viviendas a financiar de m¨¢s de 300.000 euros o incluso de m¨¢s de un mill¨®n); y por otro, se generalizan las ofertas con diferenciales muy cortos sobre el Eur¨ªbor (la mayor¨ªa por debajo de 0,5 puntos), lo que a primera vista las hace m¨¢s accesibles. La mayor¨ªa de ellas, sin embargo, tienen letra peque?a, requisitos obligatorios de suscripci¨®n de seguros, domiciliaciones, gastos en tarjetas... que, a la postre, las hacen algo m¨¢s caras.

A¨²n est¨¢ por ver si tales estrategias dan resultado: por el momento, las previsiones apuntan a que el mercado hipotecario crecer¨¢ en 2007 entre el 14% y el 18%, frente al m¨¢s del 23% del pasado a?o.

Hay m¨¢s. El Consejo de Ministros aprob¨® en marzo y remiti¨® al Congreso un proyecto de Ley de Reforma del Mercado Hipotecario. El Bolet¨ªn de las Cortes acaba de dar a conocer las muchas y variopintas enmiendas que han planteado al texto los grupos parlamentarios. Algunas pretenden b¨¢sicamente mejorar y aclarar el tratamiento de la llamada Hipoteca Inversa, aquella que da una renta a los mayores. Otras son puramente t¨¦cnicas, pero la mayor¨ªa buscan abaratar los costes vigentes de formalizaci¨®n de los cr¨¦ditos.

As¨ª, por ejemplo, se pide simplificar y abaratar los costes arancelarios y registrales en la subrogaci¨®n, novaci¨®n o cancelaci¨®n de pr¨¦stamos. Tambi¨¦n se solicita que se recuperen beneficios fiscales inicialmente previstos en el texto, pues se ha pasado de dejar exentas las escrituras p¨²blicas que documenten las operaciones de subrogaci¨®n y cancelaci¨®n en la modalidad gradual de Actos Jur¨ªdicos Documentados (entre el 0,5% y el 1% de la responsabilidad hipotecaria del pr¨¦stamo) a no hacerlo; se ha pasado de reducir significativamente el coste de cualquier novaci¨®n (cambio en las condiciones de la hipoteca) a no hacerlo; se ha pasado de valorar las hipotecas por el principal a volver a hacerlo por la llamada responsabilidad hipotecaria y girar los impuestos pertinentes sobre esta ¨²ltima cantidad.

La responsabilidad hipotecaria no es una cantidad fija y no se corresponde con el importe exacto del pr¨¦stamo. Su cuant¨ªa suele oscilar, seg¨²n c¨®mo lo calcule la entidad financiera, entre el 150% y el 230% del importe de la hipoteca, dado que se obtiene sumando al principal del pr¨¦stamo un porcentaje del mismo en concepto de intereses, costas y gastos.