Cesi¨®n de compra

Es frecuente en la compra de viviendas en construcci¨®n por particulares que ¨¦stos desistan de su adquisici¨®n antes de la entrega mediante la cesi¨®n a un tercero de sus derechos en el contrato de compraventa. Operaci¨®n que no afecta al inmueble, dado que el cedente a¨²n no ha adquirido su titularidad, pero que s¨ª representa la transmisi¨®n del derecho que corresponde al comprador frente al vendedor para exigirle su posterior entrega, la cual resulta gravada como Transmisiones Patrimoniales Onerosas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jur¨ªdicos Documentados.

No obstante, la cuesti¨®n se plantea en relaci¨®n al importe que como base imponible se tome a efectos del tributo, pues en este caso la Direcci¨®n General de Tributos, seg¨²n criterio reiterado, estima aplicable la regla especial contemplada respecto a la transmisi¨®n de cr¨¦ditos o derechos mediante cuyo ejercicio hayan de obtenerse bienes determinados y de posible estimaci¨®n, la cual dispone que se exija el impuesto por iguales conceptos y tipos que las que se efect¨²en de los mismos bienes y derechos, por lo que se deber¨¢ atender al valor real del inmueble que en su momento deba ser entregado.

Este planteamiento choca con la sujeci¨®n de la entrega del inmueble a otro tributo, el IVA, lo que deber¨ªa relegar la base imponible antes citada al precio estipulado por la cesi¨®n para evitar una doble tributaci¨®n. Por otra parte, debe destacarse que la condici¨®n del comprador es necesaria pero no suficiente para que se le entregue el inmueble, pues deber¨¢, adem¨¢s, desembolsarse el precio o la parte pendiente de pago, por lo que no cabe equiparar la cesi¨®n del derecho de referencia y la entrega del inmueble.

Es partiendo de esa equiparaci¨®n y del mandato gen¨¦rico de la norma del impuesto que impide entregar bienes sin que antes se acredite el pago del impuesto, su exenci¨®n o no sujeci¨®n, lo que permite considerar a este ¨®rgano directivo que el promotor del inmueble no podr¨¢ entregarlo a una persona que contractualmente no figure como comprador sin que se acredite el pago del impuesto devengado por la cesi¨®n del contrato.