Si bajan los precios, se acorta el ajuste

El inicio de la gesti¨®n del nuevo Gobierno, tras las elecciones generales de marzo de 2008, ha coincidido con la realidad de una situaci¨®n de evidente exceso de oferta en el mercado de vivienda. Persiste, adem¨¢s, el problema del acceso a la vivienda para una amplia proporci¨®n de los nuevos hogares que pueden formarse en Espa?a.

La menor demanda est¨¢ provocando un amplio descenso de las viviendas iniciadas. Ello repercutir¨¢ a la baja sobre la inversi¨®n en vivienda (b¨¢sicamente obra construida) y sobre el empleo en la construcci¨®n. Por otra parte, a pesar de la efectiva puesta en marcha entre 2004 y 2008 de las actuaciones de pol¨ªtica de vivienda previstas en el programa electoral socialista de 2004, a¨²n les resulta complicado el acceso a la vivienda a los j¨®venes. Esta situaci¨®n obliga a repasar los aspectos de dicha pol¨ªtica m¨¢s necesitados de actualizaci¨®n en un contexto de demanda debilitada.

Debe mantenerse la vivienda protegida de dise?o estatal junto con las actuaciones auton¨®micas

Conviene avanzar en la equiparaci¨®n fiscal entre vivienda en propiedad y en alquiler

Tras haberse registrado en Espa?a durante la d¨¦cada que termin¨® en 2007 un volumen medio de m¨¢s de 600.000 viviendas iniciadas cada a?o, as¨ª como un aumento medio anual de los precios de venta del 11,5% y de una aportaci¨®n media de la inversi¨®n en vivienda al crecimiento del PIB de casi un punto porcentual en dicho periodo, la situaci¨®n ha cambiado de forma espectacular en 2008.

El aumento registrado entre 2005 y 2008 de los tipos de inter¨¦s de los pr¨¦stamos para compra de vivienda en unos dos puntos y medio porcentuales, el fin de las expectativas de revalorizaci¨®n continua de la vivienda, con la desaparici¨®n del adquirente inversor; la realidad de unos precios de venta lejanos respecto de los niveles de ingresos de los hogares, y el notable ajuste crediticio posterior al verano de 2007, explican el descenso de las compras de vivienda.

Sin entrar a analizar el alcance de la sobrevaloraci¨®n media de los precios de venta de las viviendas en Espa?a en 2008, el proceso de ajuste se acortar¨ªa en el tiempo y la actividad constructora tardar¨ªa menos en alcanzar niveles normales de tener lugar un descenso significativo de los precios. De lo contrario, el ajuste se prolongar¨¢ m¨¢s tiempo, con mayores consecuencias sobre la inversi¨®n en vivienda y sobre el crecimiento de la econom¨ªa.

Las actuaciones p¨²blicas orientadas a conseguir un crecimiento m¨¢s entonado de la econom¨ªa espa?ola deber¨¢n estar, pues, atentas al mantenimiento de la actividad constructora en el segmento de vivienda asequible. El car¨¢cter de inmuebles de las viviendas permite la simultaneidad de situaciones de claro exceso de oferta con situaciones diferentes en las ¨¢reas metropolitanas m¨¢s din¨¢micas. Una vez normalizada la situaci¨®n de las entidades financieras, se tardar¨¢ en retornar a situaciones expansivas del mercado de vivienda, a la vista de la sequ¨ªa del ahorro procedente del resto del mundo.

Las Administraciones p¨²blicas no deben favorecer que se construyan viviendas en vol¨²menes superiores a lo que el mercado es capaz de absorber. El apoyo del Gobierno al crecimiento basado en actividades alternativas a la construcci¨®n residencial deber¨ªa llevar a los ayuntamientos a limitar las importantes superficies de suelo calificadas como de urbanizable residencial. El logro de una mayor diversificaci¨®n de la actividad productiva es un aut¨¦ntico reto para la econom¨ªa espa?ola.

Entre 2004 y 2008, el Gobierno aplic¨® las actuaciones previstas en el detallado programa electoral socialista sobre vivienda de 2004. El nuevo plan estatal de vivienda 2005-08, la creaci¨®n de la Sociedad para el Alquiler, la nueva Ley del Suelo de 2007, la reintroducci¨®n de la desgravaci¨®n fiscal al acceso a la vivienda en alquiler, la creaci¨®n de la subvenci¨®n a los arrendatarios j¨®venes de niveles bajos de ingresos y la reforma de la ley hipotecaria fueron los hitos m¨¢s trascendentes introducidos a partir del programa electoral de 2004.

Sin embargo, los ritmos de implantaci¨®n de dichas medidas resultaron menos r¨¢pidos de lo previsto; en especial, la implantaci¨®n del nuevo plan estatal y su negociaci¨®n con las autonom¨ªas. La nueva Ley del Suelo, aprobada al final de la legislatura, al establecer que se debe urbanizar s¨®lo el suelo preciso para satisfacer las necesidades que lo justifiquen, puede contribuir al objetivo de diversificaci¨®n econ¨®mica citado. En 2008 importa conseguir la implantaci¨®n efectiva de la ley citada en todas las autonom¨ªas, cuyo contenido racionalizar¨ªa la pr¨¢ctica urban¨ªstica de los ayuntamientos.

En la etapa final del periodo de Gobierno 2004-08 se ha apreciado una fuerte orientaci¨®n del Ejecutivo hacia el reforzamiento del mercado de alquiler. Dicha actuaci¨®n parece estar produciendo un mayor n¨²mero de contratos de arrendamiento de viviendas, lo que es positivo. Es posible extender dichas ayudas a otros intervalos de edad. Sin embargo, en este momento resulta trascendente garantizar la financiaci¨®n crediticia al programa 2008 del Plan 2005- 2008, a la vista del endurecimiento general de las condiciones de financiaci¨®n presente en este ejercicio. La cobertura financiera de las nuevas actuaciones protegidas previstas para 2008 requiere de unos 8.000 millones de euros en nuevos pr¨¦stamos convenidos.

Un nuevo Plan Estatal de Vivienda, a implantar desde 2009, debe de simplificar el n¨²mero de actuaciones protegidas, manteniendo la vivienda protegida de dise?o estatal. Se debe avanzar m¨¢s en la equiparaci¨®n fiscal entre la propiedad y el alquiler. El refuerzo del alquiler debe realizarse manteniendo el n¨²cleo b¨¢sico de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos.

Las viviendas de precio accesible disminuyeron durante la d¨¦cada citada de intenso crecimiento inmobiliario. El posible descenso de los precios convertir¨¢ numerosas viviendas en m¨¢s accesibles. La actual crisis, que puede impulsar una nueva regulaci¨®n financiera, tambi¨¦n deber¨ªa servir para actualizar la pol¨ªtica de vivienda. Esta ¨²ltima no debe de perder de vista el objetivo b¨¢sico de hacer m¨¢s asequible el acceso a la vivienda, en propiedad o en alquiler, mediante vivienda nueva o mediante vivienda usada.

La situaci¨®n del mercado de la vivienda y la crisis financiera est¨¢n en el origen de la acusada desaceleraci¨®n del crecimiento de la econom¨ªa espa?ola en 2008. La desaceleraci¨®n se debe corregir poniendo en marcha actuaciones de signo netamente expansivo sobre la producci¨®n interna, a la vez que se actualiza el contenido de los principales componentes de la pol¨ªtica de vivienda. Es importante no perder de vista la consecuci¨®n de un cumplimiento razonable del ¨²ltimo ejercicio del Plan de Vivienda todav¨ªa vigente, lo que pasa por garantizar la correspondiente financiaci¨®n crediticia.