Las inmobiliarias cotizadas pierden el 80% de su valor

La crisis de Martinsa-Fadesa es el ¨²ltimo cap¨ªtulo del pinchazo de la burbuja inmobiliaria burs¨¢til. La empresa presidida por Fernando Mart¨ªn ha perdido m¨¢s de la mitad de su valor en Bolsa en apenas dos d¨ªas, antes de que la cotizaci¨®n fuera ayer suspendida por la Comisi¨®n Nacional del Mercado de Valores. En su desplome, Martinsa no est¨¢ sola. Todas las empresas del sector se han visto fuertemente sacudidas por la crisis inmobiliaria. La ca¨ªda media de las cotizaciones es del 80% desde sus m¨¢ximos del ¨²ltimo a?o y medio. En el caso extremo de Astroc, rebautizada como Afirma, la p¨¦rdida es del 99%.

Fadesa hab¨ªa generado plusval¨ªas de 4.617 millones con sus inmuebles

La crisis ha golpeado de lleno a las dos mayores inmobiliarias espa?olas: Colonial, centrada en el negocio patrimonial y de alquiler de oficinas, y Martinsa-Fadesa, volcada en la promoci¨®n de viviendas y la gesti¨®n del suelo. Aunque sus modelos de negocio sean opuestos, los pecados que les han llevado al borde del abismo son los mismos: adquisiciones a precio de oro financiadas mediante deuda en el punto ¨¢lgido del ciclo.

Al calor de la burbuja

Tambi¨¦n comparten perfil los protagonistas de ambas empresas, Luis Portillo y Fernando Mart¨ªn, que se hicieron ricos al calor de la burbuja, pero fueron doblando su apuesta una y otra vez hasta que el ¨²ltimo ¨®rdago les pill¨® con el pie cambiado.

La otra cara de la moneda son los vendedores. Manuel Jove vendi¨® Fadesa en el momento exacto y la semana pasada exhib¨ªa los 4.000 millones que ten¨ªa disponibles para invertir. La Caixa tambi¨¦n vendi¨® Colonial en el momento justo, pero se qued¨® como acreedora y ha vuelto a entrar en el capital para reflotar la empresa cuando la deuda le ha hecho entrar en crisis. La Caixa y el Popular repiten como grandes acreedores en Martinsa Fadesa, donde tambi¨¦n tienen una importante exposici¨®n Caja Madrid y Bancaja. Las acciones del Popular, el ¨²nico de los grandes implicados que cotiza, cayeron ayer un 2,74% hasta 7,10 euros, su m¨ªnimo de los ¨²ltimos cinco a?os.

La historia de la promotora que ayer estaba a punto de suspender pagos es toda una met¨¢fora de la evoluci¨®n del sector. Cuando Martinsa compr¨® Fadesa realiz¨® una tasaci¨®n de los inmuebles que arroj¨® como resultado que el valor de mercado del suelo y las viviendas de la empresa adquirida era 4.617 millones de euros superior a su valor contable (equivalente a su valor de adquisici¨®n). Esas gigantescas plusval¨ªas se hab¨ªan quedado pr¨¢cticamente ¨ªntegras en manos de Jove y los antiguos accionistas de Fadesa, mientras que ahora Martinsa es la que ha visto c¨®mo el valor del suelo se desplomaba y las ventas de viviendas se congelaban.

Mientras que en la Bolsa ha sido el desplome del precio de las acciones lo que ha marcado el pinchazo de la burbuja, en el mercado inmobiliario real la crisis se ha traducido m¨¢s hasta ahora en una paralizaci¨®n de las transacciones que en una ca¨ªda de los precios, al menos si uno se f¨ªa de las estad¨ªsticas oficiales. El grueso del ajuste, seg¨²n los expertos, a¨²n no se ha reflejado en las tasaciones. Numerosos expertos creen que los precios deben caer entre un 15% y un 30% en los pr¨®ximos a?os para encontrar el equilibrio.

La paralizaci¨®n de la venta de viviendas est¨¢ suponiendo adem¨¢s un serio rev¨¦s para la econom¨ªa, que, en el mejor de los casos, se ha quedado pr¨¢cticamente estancada en el segundo trimestre del a?o. Al ser el sector de la construcci¨®n residencial muy intensivo en mano de obra, el par¨®n ha provocado que se disparen las cifras de paro. Con el contagio a sectores conexos, se espera que en este trimestre la econom¨ªa destruya empleo en t¨¦rminos anuales por primera vez en 13 a?os.

Obviamente, aunque el desplome de las cotizaciones sea un reflejo obvio del pinchazo del sector, no s¨®lo las inmobiliarias cotizadas sufren problemas. En los ¨²ltimos meses, ha habido una riada de empresas que han solicitado el concurso de acreedores, la nueva denominaci¨®n de la suspensi¨®n de pagos. Hasta ahora, las bancarrotas m¨¢s graves hab¨ªan afectado a la valenciana Llanera y a la madrile?a Grupo L¨¢baro, con un pasivo de unos 600 millones de euros. Poca cosa al lado de la deuda de Martinsa-Fadesa.