Separar vivienda de negocio especulativo

Ante el horizonte global de crisis, cabe preguntarse si en un sector de la econom¨ªa donde predominan, por lo que se ve, los neocon-pillos, una administraci¨®n en Washington m¨¢s sagaz no pod¨ªa haber previsto el terremoto hipotecario americano. En otro contexto financiero, pero de alguna forma agravado por aquel, s¨ª era, en mi opini¨®n, predecible la crisis inmobiliaria espa?ola, con la desmesurada construcci¨®n de m¨¢s de 800.000 viviendas al a?o y el precio subiendo; s¨®lo que en aquellos momentos de euforia pocos quisieron escuchar el razonable pron¨®stico del estallido de la burbuja. Hay que admitir, con todo, que el crecimiento sostenido durante tantos a?os ha mejorado apreciablemente la calidad de vida; eso s¨ª, por lo general a costa del deterioro del territorio. Un sat¨¦lite que fotografi¨® el ladrillo nos hizo advertir los efectos de una ciudad en huida, con una excesiva colonizaci¨®n y un crecimiento desordenado y disperso, sobre el que no se quiso echar cuentas de sus costes de conexi¨®n, movilidad, seguridad y mantenimiento.

Los pol¨ªticos tendr¨ªan que abandonar el cortoplacismo e ir por delante de la realidad

Cuando se "calienta" el suelo y, al mismo tiempo, unos bancos espl¨¦ndidos catapultan la demanda con un Eur¨ªbor asequible y tasaciones un tanto sobrevaloradas para comprar, de paso, muebles y coche, la conclusi¨®n que se puede sacar es que la subida del precio de la vivienda es imparable; por cierto, muy al contrario de la filosof¨ªa de la ley del Suelo de 1998, derogada en 2007, que relacionaba de forma simplista una liberalizaci¨®n del mercado de suelo con una reforma estructural de la econom¨ªa espa?ola. En los ciclos de m¨¢ximo beneficio al mercado le molesta lo p¨²blico y grita, como en el boxeo, segundos fuera, pero luego pide socorro en la adversidad.

En esta ciudad-negocio lo que se compra no es tanto la casa para vivir, que se deprecia, sino m¨¢s bien la parte proporcional de suelo alcista. En cierto modo, nos vemos todos convertidos en especuladores pasivos, atrapados en una contradicci¨®n: somos conscientes de que el precio de la vivienda no puede seguir subiendo desmesuradamente, pero al mismo tiempo rezamos para que no baje; s¨®lo a aquellos que aspiran a adquirir un piso les conviene que el precio se contenga. El problema surge ahora, cuando muchos se encuentran pagando una hipoteca superior al precio de mercado de su vivienda y con el Eur¨ªbor inestable.

La Administraci¨®n central enfatiz¨® quiz¨¢ en exceso la aportaci¨®n coyuntural del cemento al PIB y al empleo, y evit¨® abordar el tema de una financiaci¨®n municipal suficiente para que los ayuntamientos no sean tan dependientes de la marea inmobiliaria. Porque a la administraci¨®n local esta actividad le permite recaudar y realizar inversiones y, con cierta candidez, ha vinculado la construcci¨®n masiva con el ¨¦xito electoral. Mientras, las autonom¨ªas m¨¢s constructoras dedicaron demasiado tiempo a legislar minuciosamente, para luego ser demasiado flexibles en la aprobaci¨®n de los planes generales y eludir el deber de coordinar las pol¨ªticas municipales con planes territoriales que acotasen los desmadres de algunos ayuntamientos.

Si algo positivo tienen las crisis es que nos mueven a sacar conclusiones. En primer lugar, no es cierto que el territorio lo aguante todo: su ocupaci¨®n extensiva produce desajustes y desequilibrios costosos. No necesitamos que la Uni¨®n Europea venga a cont¨¢rnoslo para decir no a la avaricia de unos cuantos grandes propietarios de suelo que lo han ido adquiriendo como rural pensando en convertirlo en edificable, al margen de cualquier previsi¨®n urban¨ªstica.

Una buena ordenaci¨®n territorial, como la que admiramos en otros pa¨ªses de nuestro entorno, evitar¨¢ dedicar el tiempo de la pol¨ªtica y los recursos p¨²blicos a reparar errores y permitir¨¢, a cambio, invertirlos en una econom¨ªa de innovaci¨®n. Es verdad que el urbanismo tendr¨¢ que actualizarse a trav¨¦s de planes viables donde la vivienda se incardine en lugar de ir por libre y las infraestructuras, adem¨¢s de comunicarnos, sirvan para ordenar el pa¨ªs. Es aqu¨ª donde las autonom¨ªas, junto con la inversi¨®n y la prestaci¨®n de servicios, tienen que dedicarse a regular el territorio con criterios supralocales.

Para acometer pol¨ªticas sostenidas y no c¨ªclicas al albur del inter¨¦s o desinter¨¦s econ¨®mico es necesario deslindar el problema real de la vivienda del negocio de la vivienda. Debe mantenerse una cooperaci¨®n continuada entre lo p¨²blico y lo privado para construir viviendas de protecci¨®n, en venta o en alquiler, y con una arquitectura innovadora para dar satisfacci¨®n a las demandas de una sociedad cambiante. Es decir, hay que racionalizar el sector residencial a fin de permitir una revalorizaci¨®n equilibrada y un dinamismo que impida la formaci¨®n de grandes stocks de pisos vac¨ªos que conformen una ciudad de persianas bajas.

La pol¨ªtica ha de realizar cierto grado de prognosis, ir un palmo por delante de la realidad y dotarse de una perspectiva global que reemplace el pensamiento cortoplacista. El Gobierno no deja de darnos ¨¢nimos, mientras la oposici¨®n insiste en infundir pesimismo. Ambos habr¨ªan de coincidir en que se debe introducir sostenibilidad en el mercado, para que no pase de la euforia a la depresi¨®n, dejando familias hipotecadas generacionalmente hacia atr¨¢s, padres y abuelos que ayudan hoy, y hacia delante, hijos que heredar¨¢n la carga.

Xerardo Est¨¦vez es arquitecto.