2008, un a?o duro para la vivienda

El mercado de vivienda de Espa?a ha debido registrar en 2008 la correcci¨®n a la baja m¨¢s acusada de los ¨²ltimos cincuenta a?os. Al comportamiento menos favorable para dicho mercado de las variables b¨¢sicas que explican su comportamiento (renta disponible, empleo y tipos de inter¨¦s), se a?adi¨® una severa correcci¨®n crediticia desde el segundo semestre de 2007.

Esta situaci¨®n no es exclusiva de Espa?a, pero su econom¨ªa aparece sensiblemente afectada por la ca¨ªda del mercado de vivienda. La inversi¨®n en vivienda supuso en Espa?a en 2007 el 9,3% del PIB y el 52% de la construcci¨®n. Y cabe se?alar que se trata de un ajuste centrado en la nueva oferta.

En el periodo enero-septiembre de 2008, las ventas de viviendas han disminuido en Espa?a alrededor del 30% sobre el a?o precedente, especialmente las de viviendas usadas. Las viviendas iniciadas han retrocedido en casi un 57% en el mismo periodo, mientras que la obra construida (inversi¨®n en vivienda) cay¨® un 7,1% en los tres primeros trimestres del ejercicio. Las estimaciones de las viviendas de nueva construcci¨®n puestas a la venta oscilan entre las 550.000 y las 750.000.

El ajuste no es exclusivo de Espa?a, pero su econom¨ªa es m¨¢s sensible a la ca¨ªda del mercado

Lo m¨¢s trascendente ser¨¢ la evoluci¨®n del ritmo de la nueva financiaci¨®n por parte de los bancos

El nuevo ¨ªndice de precios de vivienda del INE registr¨® un descenso interanual nominal del -4,9% en el segundo trimestre de 2008 en el segmento de la vivienda usada. Contrasta la moderaci¨®n en el descenso de los precios de la vivienda en Espa?a con los comportamientos m¨¢s agresivos a la baja registrados en los casos de Estados Unidos y del Reino Unido. Con unos descensos de las ventas equivalentes a los de Espa?a los retrocesos interanuales de los precios de las viviendas han superado en dichos pa¨ªses la barrera del 20%.

En la primera mitad de 2007, el mayor coste de capital (tipos de inter¨¦s m¨¢s elevados y expectativas nulas de aumentos de precios), el aumento del stock de viviendas tras casi 10 a?os de intensos vol¨²menes de construcci¨®n residencial y el crecimiento constante del esfuerzo de acceso (en 2007 el precio medio de una vivienda de 90 metros equival¨ªa a m¨¢s de nueve salarios medios anuales) hab¨ªan provocado una desaceleraci¨®n sensible de los aumentos de los precios de las viviendas y un descenso moderado de las viviendas iniciadas.

Sin embargo, la presencia de la fuerte crisis financiera desencadenada en el verano de 2007, originada en Estados Unidos, dio paso a un notable cambio de actitud por parte de las entidades de cr¨¦dito frente al riesgo inmobiliario. Dicha circunstancia se dej¨® sentir en Espa?a de forma significativa. Los bancos y las cajas de ahorros espa?oles no ten¨ªan entre sus activos t¨ªtulos basura asociados con los cr¨¦ditos subprime fallidos procedentes de Estados Unidos.

No obstante, el ahorro procedente del resto del mundo hab¨ªa desempe?ado un papel decisivo en la financiaci¨®n del auge inmobiliario espa?ol. El acusado recorte de dicha fuente ha dificultado la refinanciaci¨®n de las entidades de cr¨¦dito. El racionamiento del cr¨¦dito ha recuperado un papel que no ten¨ªa desde hac¨ªa bastantes a?os, contribuyendo al derrumbe de la demanda de vivienda. El crecimiento interanual del saldo vivo de los cr¨¦ditos a comprador de vivienda ha disminuido desde el 15,8% de octubre de 2007 hasta el 5,5% de octubre de 2008. Los nuevos cr¨¦ditos formalizados a comprador de vivienda han retrocedido en casi un 40% en el periodo enero-octubre de este a?o sobre el precedente.

En 2008 el descenso de la inversi¨®n en vivienda en Espa?a estar¨¢ pr¨®ximo al 10%, lo que implicar¨¢ una detracci¨®n de 0,9 puntos porcentuales en el crecimiento del PIB. La menor demanda de vivienda ha afectado a la baja bastante m¨¢s a las ventas y a la construcci¨®n residencial que a los precios de las viviendas, cuyo nivel ha permanecido todav¨ªa elevado.

As¨ª las cosas, la ausencia de certezas dificulta la previsi¨®n. En un trabajo del Fondo Monetario Internacional (FMI) incluido en la ¨²ltima edici¨®n de las Perspectivas Econ¨®micas Mundiales de dicho organismo (House Prices: corrections and consequences, octubre 2008), Espa?a aparece situada entre los pa¨ªses en los que los precios reales de las viviendas experimentaron una sobrevaloraci¨®n (aumento de precios no explicado por la evoluci¨®n de las variables b¨¢sicas) comprendida entre el 10% y el 20% en la pasada etapa de auge. El retorno de dichos precios al equilibrio debe conllevar una flexi¨®n a la baja, equivalente, como m¨ªnimo, a dicha sobrevaloraci¨®n, seg¨²n el mencionado trabajo.

La investigaci¨®n citada del FMI considera que las etapas de recesi¨®n econ¨®mica asociadas con un ciclo bajista de la vivienda tienen m¨¢s intensidad que las derivadas de otras causas. Ello se manifiesta en una duraci¨®n algo m¨¢s prolongada de la etapa de recesi¨®n, en una mayor intensidad en el retroceso sufrido por el PIB y, sobre todo, en el mayor crecimiento que provocan del desempleo.

Asimismo, sufren m¨¢s las consecuencias de dichos ciclos las econom¨ªas en las que es mayor el peso de los cr¨¦ditos a inter¨¦s variable y en las que es m¨¢s elevado el riesgo asumido por las entidades de cr¨¦dito en materia de financiaci¨®n inmobiliaria. Aplicando las ense?anzas del pasado, el FMI considera que la presente recesi¨®n podr¨ªa durar, por t¨¦rmino medio, entre dos y cuatro a?os. El descenso de los precios reales de la vivienda podr¨ªa situarse en torno al 25%. El resultado final depender¨ªa, adem¨¢s, de las caracter¨ªsticas del sistema de financiaci¨®n a la vivienda del pa¨ªs en cuesti¨®n, en especial de la mayor o menos facilidad con la que los hogares han accedido a la financiaci¨®n crediticia hipotecaria en los ¨²ltimos a?os.

En las presentes circunstancias, anticipar el futuro equivale a apoyarse en certezas de las que ahora no se dispone de ning¨²n modo. En diciembre de 2008, los descensos de los tipos de inter¨¦s de intervenci¨®n de los bancos centrales y del Eur¨ªbor mejorar¨¢n la situaci¨®n de los hogares endeudados. Sin embargo, lo m¨¢s trascendente ser¨¢ la evoluci¨®n del ritmo de nueva financiaci¨®n por parte de las entidades de cr¨¦dito. Un crecimiento d¨¦bil del cr¨¦dito no facilita las cosas ni a los compradores de viviendas, incluidos los de viviendas protegidas, ni al conjunto de la econom¨ªa.

Julio Rodr¨ªguez L¨®pez es economista y ex presidente del BHE y de Caja Granada