Preparados para la ca¨ªda

Hasta hace escasos meses, pocos en Espa?a cre¨ªan que el precio de las viviendas caer¨ªa alguna vez. El reciente auge -los precios medios se han triplicado en una d¨¦cada- no se produjo despu¨¦s del estallido de una burbuja. Pero ese mito ha quedado destruido ahora que los precios empiezan a bajar. En el tercer trimestre su valor nominal cay¨® s¨®lo un 1,3%, de acuerdo con el ¨ªndice principal del Gobierno, pero todos los factores indican que se producir¨¢ una correcci¨®n significativa.

Las ventas de casas eran un tercio m¨¢s bajas en noviembre de 2008 que el mismo mes del a?o pasado. Varias empresas inmobiliarias, como Martinsa Fadesa y Habitat, han quebrado. De las afueras de Madrid desaparecen las gr¨²as. Y el desempleo aumenta con rapidez.

?Cu¨¢nto caer¨¢n los precios? El FMI es relativamente optimista. Este organismo internacional afirma que las casas en Espa?a tienen una sobrevaloraci¨®n del 10-20%. Credit Suisse prev¨¦ una p¨¦rdida mayor: hasta un 30% del valor real.

El porcentaje m¨¢s elevado parece completamente veros¨ªmil. En 2007 el pago de la hipoteca supon¨ªa de media el 44% de los ingresos netos de las familias medias espa?olas. Es razonable esperar que se vuelva a la media a largo plazo, situada en torno al 30%.

Adem¨¢s, los bancos van a ser menos generosos en cuanto al porcentaje del precio de la vivienda financiado. La raz¨®n pr¨¦stamo-valor ha ca¨ªdo del 80% al 60-70%, seg¨²n los c¨¢lculos de los analistas.

Por otra parte, los tipos de inter¨¦s est¨¢n cayendo, lo que hace m¨¢s asequibles las hipotecas. Los tipos de inter¨¦s hipotecarios espa?oles se establecen anualmente sumando un margen al tipo de inter¨¦s interbancario establecido en cada momento. Es de esperar que descienda del 4% actual al 3%.

Si unimos los tres elementos (menor proporci¨®n de la renta, menor raz¨®n pr¨¦stamo-valor y tipos m¨¢s bajos) la ca¨ªda del precio medio de la vivienda ser¨ªa del 30%. Los riesgos siguen siendo el inconveniente, porque probablemente los tipos de inter¨¦s no se mantendr¨¢n indefinidamente en el 3%. Con un 2% de inflaci¨®n, ser¨ªa concebible que los tipos vuelvan a subir al 4 o el 5%.

Guillermo Chicote, presidente de la Asociaci¨®n de Promotores Constructores de Espa?a, afirma que si los precios bajan m¨¢s del 30% le entregar¨¢ las llaves al banco. Otros como ¨¦l ya lo han hecho. La morosidad est¨¢ aumentando r¨¢pido. Los bancos espa?oles han comprado en los ¨²ltimos meses inmuebles por valor de 5.000 millones de euros, seg¨²n c¨¢lculos de Credit Suisse. Es probable que la cifra siga subiendo. -