Hoteles a precio de saldo

En TodoHotel, un broker de compraventa de hoteles, tienen 375 establecimientos a la venta en toda Espa?a. Pero, pese a que los ofrecen a precios un 15% o un 25% m¨¢s bajos que los de 2007, apenas venden nada. Ni los compran las grandes cadenas, que han decidido poner el stop a sus planes de expansi¨®n hotelera en Espa?a, ni tampoco las emergentes, dispuestas a crecer, eso s¨ª, a base de gangas con rebajas del 40% o 50%.

Barcel¨® encarg¨® hace ocho meses a Christie, otro broker, la venta de cinco de sus hoteles en Baleares (que no se acoplan a su cartera). Sin resultado.

La crisis econ¨®mica, la prevista reducci¨®n del mercado de viajes y del turismo y las restricciones bancarias est¨¢n poniendo punto final, al menos durante unos cuantos a?os, al espectacular crecimiento del sector hotelero espa?ol -en n¨²mero de hoteles y cadenas- de los ¨²ltimos 15 a?os. Entre 2003 y 2008, el n¨²mero de establecimientos hoteleros en Espa?a pas¨®, seg¨²n el Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE), de 13.000 a 14.700. Pero los de cinco estrellas crecieron de 114 a 207, y los de cuatro, de 958 a 1.615. Todo esto es ya historia.

Los precios han bajado entre un 15% y un 20% y podr¨ªan bajar a¨²n m¨¢s

La crisis, la ca¨ªda del turismo y la falta de cr¨¦dito acaban con el 'boom' del sector

Despu¨¦s de a?os de fuerte expansi¨®n, gigantes como Riu, Barcel¨® o

NH, las ¨²nicas empresas que podr¨ªan tirar del mercado y absorber parte de los hoteles en venta, no quieren ni o¨ªr hablar de aumentar su planta en Espa?a. Si alguna de ¨¦stas sigue abriendo hoteles (pocos) es porque los hab¨ªan proyectado antes y est¨¢n en construcci¨®n. Barcel¨® s¨®lo va a abrir dos hoteles en Espa?a entre 2010 y 2011, y eso, explica su portavoz "porque ya estaban programados. Pero no hay intenci¨®n de entrar en nuevos proyectos". La idea de Barcel¨®, con 54 hoteles en Espa?a y 132 en el extranjero, es aumentar su cartera en el exterior. Este a?o abrir¨¢ cinco nuevos hoteles en Marruecos, Rep¨²blica Checa, Egipto, Italia y Alemania, y est¨¢ buscando oportunidades en Panam¨¢ y Jamaica.

Lo mismo ocurre en NH, donde se van a limitar a abrir los cinco hoteles ya en obras, mientras que proyectan inaugurar nada menos que 55 en el extranjero, 27 este a?o. "La idea es reducir sustancialmente las inversiones hoteleras en Espa?a", dice un portavoz.

High Tech, una cadena mediana con un fuerte plan de expansi¨®n y que cuenta ya con 31 hoteles, ha decidido tambi¨¦n ralentizar sus aperturas. "Tenemos 16 hoteles en proyecto y este a?o abriremos los 4 que estaban en obras. Los 12 restantes, vamos a esperar".

En Riu son incluso m¨¢s dr¨¢sticos. La cadena, con 44 unidades en Espa?a, informa de que "los seis hoteles que vamos a abrir este a?o estar¨¢n en T¨²nez, M¨¦xico, Costa Rica, Marruecos y Bulgaria". Ninguno en Espa?a. Riu se retir¨®, adem¨¢s, de tres hoteles en Espa?a el a?o pasado (Canarias y Baleares) aprovechando que finalizaba su contrato.

Parece inevitable concluir que Espa?a ha dejado de ser atractiva para las grandes cadenas. Al menos de cara al futuro pr¨®ximo. Juan Molas, presidente de la Confederaci¨®n Espa?ola de Hoteles, lo ve natural: "Despu¨¦s de tantos a?os de crecimiento espectacular y ante la crisis que tenemos, ser¨ªa conveniente incluso que no hubiera nuevas aperturas".

La situaci¨®n del sector empieza a ser preocupante. Las pernoctaciones, seg¨²n el INE, descendieron un 1,2% en 2008, y los precios s¨®lo subieron el 1,1%. Y seg¨²n Deloitte, las tasas de ocupaci¨®n bajaron en Madrid, en un solo a?o, del 82,5% al 71,1%, y los ingresos diarios por habitaci¨®n, de 100,5 a 80,6 euros. El a?o 2009 a¨²n va a ser peor.

Todo ello explica que el mercado de compraventa de hoteles se haya parado en los ¨²ltimos meses, lo que ha llevado al stock en venta a cotas estratosf¨¦ricas. "Nunca ha habido tantos hoteles a la venta y en tan buenas condiciones", afirma Antonio Fern¨¢ndez, director de marketing de High Tech. Y tan escasa disposici¨®n a comprar, podr¨ªa a?adir.

"Despu¨¦s de doblarse entre el 2002 y el 2007", explica Aurora Prat, directora de inversi¨®n de

Jones Lang Lasalle Hotels, "el a?o pasado empez¨® a pararse. Desde el verano casi no hay operaciones".

El n¨²mero de hoteles a la venta se ha disparado m¨¢s que nada por la afluencia de peque?os hoteleros, que ni siquiera logran colocar sus productos bajo contratos de alquiler o gesti¨®n, y un sinf¨ªn de inmobiliarias, que se lanzaron a construir hoteles a partir del 2004 o 2005 para diversificar. "Ahora", prosigue Aurora Prat, "los han puesto a la venta para hacer caja, pensando que eran m¨¢s l¨ªquidos que las viviendas, y no los venden". Pocas han tenido la suerte de Fadesa, que logr¨® vender 10 hoteles en 2008.

Y eso que, seg¨²n los brokers hoteleros y consultoras inmobiliarias, empieza a haber oportunidades de compra muy interesantes, que habr¨ªa que aprovechar, ya que, dicen, la crisis no ser¨¢ eterna y estos activos volver¨¢n a coger carrerilla dentro de unos a?os. "Para el que tenga liquidez", apunta Fern¨¢ndez, "es el momento de comprar, aunque luego los mantengas cerrados. Hay tremendas oportunidades en el mercado". Sobre todo, dicen, si son hoteles urbanos. Los vacacionales ni los ense?an. La ca¨ªda ser¨¢ mucho mayor en ese segmento, afirman todos los estudios del sector.

En medio de este desierto de compradores hay dos segmentos que empiezan a firmar operaciones: las peque?as cadenas emergentes, que ven en su compra a bajo precio la posibilidad de ganar tama?o. Y las grandes cadenas, que entre el 2003 y el 2007 abandonaron sus proyectos en Espa?a, cuando los precios de los activos estaban disparados. Dos de estas cadenas emergentes, N¨²?ez y Navarro y Gargallo, por ejemplo, est¨¢n aprovechando los precios bajos -y su abundancia de liquidez- para crecer. Gargallo se ha hecho con seis hoteles recientemente. Mandarin, una de las mayores cadenas del mundo, est¨¢ construyendo su primer hotel en Espa?a, en Barcelona.

Son la avanzadilla de un ej¨¦rcito de cazadores de gangas que a¨²n est¨¢ esperando su oportunidad. "Los precios", explica Fernando G¨®mez, director comercial de TodoHotel, "han bajado entre un 15% y un 20%. Pero tienen que bajar m¨¢s". Es la opini¨®n que tienen en Barcel¨®, NH o High Tech, donde subrayan que las nuevas condiciones de la econom¨ªa exigen, para obtener rentabilidad, descuentos m¨¢s grandes.

Se espera, adem¨¢s, que algunas de las inmobiliarias y bancos que han asumido sus activos no tendr¨¢n m¨¢s remedio que deshacerse de ellos a medio plazo y casi al precio que sea. Un informe de Richard Ellis apunta que en 2009 habr¨¢ m¨¢s adjudicaci¨®n de activos hoteleros por parte de los bancos. Pero otro factor que est¨¢ dificultando las compras son los propios bancos, que han endurecido las condiciones de negociaci¨®n. S¨®lo prestan el 50% del valor de la operaci¨®n, han acortado plazos de amortizaci¨®n y ni siquiera se avienen a estudiar la mayor parte de las operaciones. Aurora Prat, de Jones Lang Lasalle Hotels, cree que no es para tanto: "Habr¨¢ un ajuste de los resultados en los hoteles, pero no creo que entren en p¨¦rdidas. Seguir¨¢n siendo un buen negocio". -