La transici¨®n inmobiliaria en Espa?a

Si las cosas se hacen bien, dentro de una d¨¦cada el sector inmobiliario espa?ol ser¨¢ muy diferente de como ha sido en la precedente. Si se hacen mal o no se hace lo que hay que hacer, ser¨¢ similar a lo que es hoy, y mantendr¨¢ los mismos defectos que se han vivido en el ¨²ltimo ciclo. En estos momentos, pocos reconocer¨¢n en el panorama inmobiliario de nuestro pa¨ªs al boyante sector que exist¨ªa hace tan s¨®lo dos a?os, que ya conviv¨ªa con las numerosas se?ales (no tan prematuras) de entonces.

El desplome de la actividad, el exceso de viviendas terminadas en venta, la saturaci¨®n inmobiliaria en zonas inveros¨ªmiles, la escasez de vivienda en alquiler y los titubeos y contradicciones de la vivienda protegida marcan fuertemente una situaci¨®n en la que coexisten varios tipos de agentes de la m¨¢xima relevancia para el dinamismo econ¨®mico espa?ol y la satisfacci¨®n de las aspiraciones a una vivienda de los nuevos hogares que no dejan de formarse: los promotores, las entidades crediticias y los gobiernos, central, auton¨®micos y locales.

Hay que desatascar la digesti¨®n de cientos de miles de viviendas que no encuentran comprador

Una actuaci¨®n p¨²blica decidida para impulsar el cambio de modelo est¨¢ m¨¢s que indicada

El delirante desarrollo inmobiliario espa?ol de los ¨²ltimos a?os no debe llevarnos, sin embargo, a dejar de ver algunos elementos de primera magnitud que, sin duda, estar¨¢n en la base del nuevo modelo inmobiliario que se forje en los pr¨®ximos a?os. Las compa?¨ªas constructoras espa?olas han proporcionado viviendas de calidad a millones de hogares que no han dudado en adquirirlas a pares dadas las c¨®modas condiciones financieras que han prevalecido desde la creaci¨®n del euro hasta 2006. Por otra parte, la actividad residencial y la obra p¨²blica han hecho surgir verdaderas empresas globales en el sector. Una buena media docena de las m¨¢s importantes del mundo son espa?olas. Muchos profesionales, peque?as, medianas y grandes compa?¨ªas de la construcci¨®n y la promoci¨®n de viviendas han hecho bien y muy bien su trabajo durante estos a?os, aunque no todos, obviamente.

Pero una especulaci¨®n desaforada, un uso m¨¢s que indebido de la potestad para calificar suelos por parte de las autoridades locales (mal capacitadas para comprender el problema inmobiliario y peor servidas por un p¨¦simo sistema de financiaci¨®n) y la falta de una inteligencia estrat¨¦gica adecuada sobre la evoluci¨®n del sector se han combinado con otras causas (baratura de la financiaci¨®n y presi¨®n de la demanda) para producir un descomunal problema de asignaci¨®n de recursos que ha acabado reproduciendo en Espa?a los s¨ªntomas de las hipotecas basura, cuando no las hab¨ªamos adquirido, adelantando el hundimiento del mercado de trabajo y profundizando el ciclo de la actividad.

Durante los pr¨®ximos a?os no podremos crecer sobre la base de un sector de la construcci¨®n (e industrias y servicios asociados, que son muchos) que tendr¨¢ que reinventarse. De la misma forma, habr¨¢ que reinventar los circuitos de asignaci¨®n de recursos financieros y productivos hacia nuevas actividades. El capital, especialmente, deber¨¢ abandonar proyectos arriesgados como los inmobiliarios para aliarse con los de alta tecnolog¨ªa, fabricaci¨®n avanzada o servicios de tercera generaci¨®n. ?Vaya paradoja para lo que hasta hace poco denomin¨¢bamos "capital riesgo"!

Con todo, el sector inmobiliario y de la construcci¨®n residencial tendr¨¢ que hacer una transici¨®n dolorosa hacia un nuevo modelo, al igual que las entidades financieras, demasiado implicadas todav¨ªa en una digesti¨®n lenta y pesada. Es obvio que las nuevas condiciones del mercado de la vivienda obligan a una pol¨ªtica de vivienda diferente tanto a escala nacional como regional y local.

Con m¨¢s de un 85% de los hogares residiendo en viviendas de propiedad y el mayor parque de viviendas por habitante de Europa, Espa?a es una isla en el mercado inmobiliario continental. Pueden achacarse algunas de estas peculiaridades a una cultura intr¨ªnseca espa?ola, como si los espa?oles fu¨¦ramos distintos, solamente en esto, del resto de los europeos. Pero parece m¨¢s razonable intentar explicar el distinto comportamiento por aquellos factores que han forzado ese cambio, entre los que indudablemente se encuentra el muy distinto tratamiento fiscal de la vivienda seg¨²n el m¨¦todo de acceso. Cuando una deducci¨®n permite ahorrarse pr¨¢cticamente el 15% del coste de la vivienda, y solamente se puede acceder a dicha deducci¨®n comprando la vivienda habitual, lo l¨®gico es demandar compra y no alquiler.

Parte de este enfoque comenz¨® a cambiar en 2004, con el anterior Plan de Vivienda, que abr¨ªa la puerta a la promoci¨®n de viviendas de protecci¨®n oficial en r¨¦gimen de alquiler o en r¨¦gimen de alquiler con opci¨®n a compra. Adem¨¢s, introduc¨ªa deducciones por el alquiler, aunque s¨®lo para una parte de la demanda, olvidando que el alquiler puede ser un r¨¦gimen de acceso general a la vivienda, y no solamente un enfoque de pol¨ªtica para satisfacer a aquellos que no pueden acceder de otro modo. En un contexto de mercado muy atomizado, las medidas se dirig¨ªan a la puesta en circulaci¨®n de viviendas en manos de particulares y a mejorar la accesibilidad y la estabilidad de los inquilinos en el mercado de alquiler. Nacen, al albur de esta l¨ªnea de actuaci¨®n pol¨ªtica, herramientas como la Sociedad P¨²blica de Alquiler, una multiplicidad de agencias municipales de alquiler y bolsas j¨®venes de alquiler, e incluso medidas de apoyo a inquilino y propietario a trav¨¦s del IRPF. Y en conjunto, las medidas parecen haber tenido ¨¦xito. Poco a poco, la tendencia al acceso a la vivienda a trav¨¦s de la propiedad muestra un ligero cambio, de acuerdo con las estad¨ªsticas oficiales.

El contexto actual, no obstante, abre una oportunidad relevante para acelerar este proceso. Frente a lo que ocurr¨ªa en 2004, cuando no exist¨ªan grandes propietarios con viviendas y por tanto la pol¨ªtica deb¨ªa enfocarse hacia el oferente minorista, ahora existen grandes bolsas de viviendas en manos de unas pocas entidades. Sean ¨¦stas promotores o entidades financieras, podemos encontrar stocks de tama?o relevante sobre los que existen, solamente, dos opciones. La primera, ponerlos en el mercado a precio de saldo, corrigiendo el problema de accesibilidad a la vivienda, eso s¨ª, pero generando otros dos problemas: p¨¦rdidas para las entidades financieras y las promotoras, que arrastran una ca¨ªda adicional de precios y de empleo. La segunda consiste en intentar retirar estas viviendas del mercado de compra, traslad¨¢ndolas hacia el alquiler.

Ciertamente, si la medida funcionase, supondr¨ªa un cierto recorte adicional en la demanda de vivienda orientada hacia la compra, pero, a cambio, las ventas no ser¨ªan forzadas y se mejorar¨ªa la accesibilidad a la vivienda en un contexto de confianza insuficiente para la compra por parte de las familias. Adem¨¢s, se posibilitar¨ªa la creaci¨®n de grandes parques de alquiler que son la base para que pueda existir un mercado profesionalizado.

A partir de estos parques, que no tienen por qu¨¦ ser p¨²blicos, se podr¨¢ generar una pol¨ªtica de pago por uso por parte de las Administraciones, que recurrir¨ªan a ellos en funci¨®n de la demanda de vivienda social. Por lo dem¨¢s, la obtenci¨®n de rentabilidades de mercado y la especial fiscalidad planteada para estos instrumentos facilitar¨ªan la creaci¨®n de parques de alquiler utilizables a precios de un mercado en el que grandes entidades actuar¨ªan como compradores (frente a los promotores), como oferentes de alquiler (frente a los inquilinos) y como oferentes de vivienda en compra cuando consideren amortizada la inversi¨®n. Este modelo existe en todos los pa¨ªses de nuestro entorno. Son lo que aqu¨ª se llamar¨¢n SOCIMIS, pero en el mundo anglosaj¨®n se conoce como REIT (Real Estate Investment Trusts). S¨®lo es cuesti¨®n de copiarlo, y copiarlo bien.

Si entre los objetivos de la pol¨ªtica de vivienda se encuentran el aumento del parque de vivienda en alquiler y el de reorientar la demanda de vivienda protegida hacia el alquiler, ¨¦stos habr¨ªan de lograrse contando con la enorme cantidad de viviendas ya existentes, pero a costa de una importante cesi¨®n por parte de todos los agentes implicados. Ello, sin embargo, acelerar¨ªa la transici¨®n hacia un nuevo modelo inmobiliario, en el que las empresas ofrezcan m¨¢s servicios, con m¨¢s opciones de acceso a la vivienda, con una mejor adaptaci¨®n de ¨¦sta al ciclo vital de las familias, con nuevas oportunidades de inversi¨®n y con la posibilidad de promover una pol¨ªtica de vivienda m¨¢s adaptada a las necesidades de los ciudadanos y, por tanto, un uso optimizado de los recursos p¨²blicos.

Necesitamos un nuevo modelo inmobiliario por la sencilla raz¨®n de que seguimos necesitando viviendas para que los nuevos hogares puedan desarrollar sus planes vitales y porque hay que desatascar la digesti¨®n de cientos de miles de viviendas destinadas a la compra por parte de unos hogares que no pueden comprarlas. Los promotores, las entidades crediticias y los gobiernos de todo nivel deben poner algo de esfuerzo, ceder un tanto en sus pretensiones y desarrollar m¨¢s imaginaci¨®n para crear los nuevos veh¨ªculos que facilitar¨¢n una transici¨®n inmobiliaria ineludible, pero no evidente.

Acelerar esta transici¨®n, finalmente, implica necesidades de financiaci¨®n, en un contexto en el que es dif¨ªcil conseguirla. Por ello, hay que preguntarse si dicha transici¨®n se realizar¨¢ espont¨¢neamente. Seguramente no, por lo que una actuaci¨®n p¨²blica decidida para su impulso est¨¢ m¨¢s que indicada. Dejar pasar la oportunidad, en cambio, abocar¨ªa al sector inmobiliario a una nueva reencarnaci¨®n que, a juzgar por los excesos de la presente, no ser¨¢ mejor.

Jos¨¦ A. Herce es socio y director de Econom¨ªa de Afi. Pep Ruiz es director de An¨¢lisis Inmobiliario de Afi.