Las inmobiliarias adelgazan para afrontar su elevada deuda

Las inmobiliarias se han visto obligadas a someterse a un lifting tras recibir un respiro de la banca. Una tras otra, las promotoras han tenido que pedir ¨¢rnica a las entidades financieras para renegociar una deuda que, en conjunto, alcanza los 323.306 millones de euros, seg¨²n el Banco de Espa?a. S¨®lo las ocho principales cotizadas ya concentran el 9,2% de esta cantidad. Para alargar los plazos y obtener algo de liquidez, las empresas del sector han tenido que adelgazar canjeando activos por deuda y frenar su actividad de promoci¨®n de viviendas y gesti¨®n de suelo. Algunas incluso han tenido que entregarse al control de la banca.

La Operaci¨®n Bikini de las inmobiliarias ha sido el efecto m¨¢s visible de los procesos de refinanciaci¨®n de deuda. Las promotoras de 2010 nada tienen que ver con las de hace tres a?os. Las ocho principales cotizadas han soltado lastre y en dos ejercicios han perdido el 39% de sus activos. Y ello se debe a dos motivos: la p¨¦rdida de valor de los inmuebles, por el que han tenido que realizar provisiones, y las desinversiones impuestas en sus planes de negocio.

Las compa?¨ªas est¨¢n negociando m¨¢s tiempo para devolver pr¨¦stamos

Al d¨ªa siguiente de la refinanciaci¨®n, las empresas siguen sin obtener cr¨¦dito

Este adelgazamiento no se ha visto correspondido con un descenso proporcional de la deuda, que cay¨® un exiguo 4%. "Las promotoras han negociado sobre todo tiempo, y han reordenado sus pr¨¦stamos para devolverlos m¨¢s tarde", explica el consejero delegado de la consultora Irea, Mikel Echavarren. Muchas operaciones de canje de deuda por activos han servido para cancelar deuda hipotecaria y cancelar promociones en curso, para aliviar las tensiones en su tesorer¨ªa y obtener liquidez, pero no siempre para reducir o cancelar los pr¨¦stamos que solicitaron para realizar grandes operaciones corporativas.

Por el proceso de refinanciaci¨®n ya han pasado Colonial, Reyal Urbis, Renta Corporaci¨®n, Realia y Afirma. Los activos de Colonial hoy ascienden a 7.038 millones de euros, un 46,7% menos que en 2007. Los de Reyal Urbis han disminuido un 59,5%, y los de Renta Corporaci¨®n, un 71,3%. Metrovacesa ha perdido el 10% de su patrimonio inmobiliario, aunque acaba de anunciar que est¨¢ negociando las condiciones de su deuda, de 5.943,4 millones.

Colonial, por ejemplo, ha tenido que separar en dos sociedades sus inmuebles en alquiler -que resisten mejor la crisis- de las promociones y solares. Y el adelgazamiento ha sido claro en Renta Corporaci¨®n, que tiene un 71% menos de activos, pero tambi¨¦n una deuda mucho menor (ver gr¨¢fico). En este caso, el acuerdo s¨ª preve¨ªa expl¨ªcitamente el canje de inmuebles por deuda. S¨®lo el a?o pasado estas desinversiones ascendieron a 287,8 millones.

El socio de Garrigues, ?scar de Santiago explica que, en realidad, la banca est¨¢ haciendo "lo que se pretend¨ªa que hiciera el mercado". La primera gran refinanciaci¨®n, de la catalana Habitat, sirvi¨® de poco: nueve meses despu¨¦s tuvo que solicitar el concurso de acreedores. No fue la ¨²nica operaci¨®n frustrada. La ola de refinanciaciones de 2008, por la que ya pasaron sociedades que ahora han vuelto a acudir a la banca, fracas¨® porque se bas¨® en aplazar la amortizaci¨®n de deuda a cambio de fijar un plan de ventas. Pero el colapso del mercado inmobiliario hizo a?icos ese modelo. "Las empresas se quedaron con una gran deuda y sin ingresos, as¨ª que se opt¨® por adelgazar la estructura de las inmobiliarias para darles aire", a?ade De Santiago.

Tras los concursos de dos de las mayores inmobiliarias, Martinsa Fadesa y Habitat, la banca acreedora trat¨® de impedir grandes incidentes que dispararan su tasa de morosidad. El siguiente aviso fue el de Metrovacesa, ante la imposibilidad de la familia Sanahuja de afrontar la deuda por su compra. Seis entidades acreedoras se quedaron con el 54% de la sociedad a cambio de absorber cerca de 4.000 millones de deuda. No fue suficiente. Metrovacesa renegocia hoy su deuda, mientras que Sacresa -la matriz de los Sanahuja- se ha declarado insolvente ante el juez. Tambi¨¦n Colonial ha quedado en manos de la banca. El acuerdo le impone dos ampliaciones de capital, tras las cuales m¨¢s del 90% de los t¨ªtulos de la compa?¨ªa pueden quedar en manos de los bancos.

?Y al d¨ªa siguiente del acuerdo? La empresa contin¨²a sin obtener cr¨¦dito. "No pueden seguir con su actividad. Las promotoras tienen que seguir vendiendo lo que pueden sin empezar proyectos", agrega Echavarren. El cr¨¦dito tampoco llega para gestionar suelo, lo cual permitir¨ªa que fuera adquiriendo valor en un momento en el que este mercado todav¨ªa no se ha recuperado. El socio de Construcci¨®n e Inmobiliario de PricewaterhouseCoopers (PwC) Guillermo Mass¨® se?ala que estos acuerdos prev¨¦n que las promotoras "hibernen". "Los planes recogen que no habr¨¢ nuevas promociones, al menos hasta que se recupere el mercado. Ahora el promotor debe ir reduciendo costes", agrega.

La poca obra nueva hoy la levanta el privilegiado grupo de promotores que ten¨ªa suelos comprados antes del boom, a buen precio, y a las filiales de las entidades financieras. La alternativa es trabajar con los bancos, que tienen una cartera de suelo y promociones por terminar. "Hay entidades que buscan un promotor, ceden el suelo y luego el promotor se queda una parte de la obra acabada", asegura De Santiago.