Vivienda en depresi¨®n

Hac¨ªa tiempo que no se sent¨ªa tanto pesimismo entre los que est¨¢n obsesionados con la marcha del mercado inmobiliario en Estados Unidos. Y esta semana se cumplieron sus temores. La situaci¨®n actual, dicen, es fruto de lo que denominan como "la tormenta perfecta". Se acabaron los incentivos, el consumidor se atrinchera por miedo a una reca¨ªda en la recesi¨®n, los bajos tipos de inter¨¦s no ayudan a tirar de la demanda y los desahucios deprimen los precios.

El sector de la vivienda sigue sin tocar fondo cuatro a?os despu¨¦s de tocar cima y de tres de fuerte regresi¨®n. Los datos de julio, el mes de mayor actividad, son desalentadores. Los permisos para iniciar nuevas construcciones de inmuebles residenciales cayeron un 3,1% comparado con junio. Las ventas de vivienda de segunda mano, entre tanto, cayeron por tercer mes consecutivo, un 27,2%, mientras que la de casas nuevas lo hicieron un 12,4%.

El precio de las casas nuevas est¨¢ en su nivel m¨¢s bajo desde 2003

En el 23% de las hipotecas la deuda es mayor que el precio que se pag¨®

Lo curioso es que cuando se observan los precios de venta de las viviendas usadas, se mantienen estables. Pero hay truco, porque al bucear en los datos se observa que se trata de una estabilidad irreal. El valor de los inmuebles de m¨¢s de un mill¨®n de d¨®lares subi¨® un 6,1% durante el ¨²ltimo a?o. Pero conforme bajan de precio, ese incremento no solo desaparece, sino que se desploma debido a los desahucios, sobre todo en la franja desde los 100.000 hasta los 250.000 d¨®lares (78.000 a 195.000 euros).

El precio de las nuevas viviendas est¨¢ ya a su nivel m¨¢s bajo desde diciembre de 2003. Esto se debe principalmente a que los constructores se ven obligados a rebajar mucho los m¨¢rgenes para poder competir y dar salir a sus nuevos proyectos en un mercado que sigue deprimido cuatro a?os despu¨¦s de haber tocado techo. Lawrence Yun, economista jefe de la agencia Realtors, admite que hay que ser muy cautos al interpretar todas estas cifras.

Esencialmente lo que pasa es que los compradores de primera vivienda est¨¢n abandonando en masa el mercado, tras expirar los incentivos fiscales. Y los que siguen comprando son inversores con dinero en efectivo, que aprovechan los bajos precios -cayeron un 30% de media desde el pico- para adquirir casas en el segmento m¨¢s alto. Adem¨¢s, el 23% de las hipotecas est¨¢n bajo agua, es decir, que la deuda es mayor que el precio de la vivienda.

Los analistas de IHS Global Insigth creen que los est¨ªmulos enmascararon la realidad del mercado e hicieron m¨¢s bien poco para reactivar el mercado. Mientras el inventario de vivienda y los desahucios (que afectan a una de cada 10 hipotecas en situaci¨®n de riesgo) crezcan, y la demanda se vea afectada por la desconfianza no se revertir¨¢ la tendencia y los precios seguir¨¢n bajo presi¨®n. Un escenario que se teme no cambiar¨¢ hasta la primavera y que lastrar¨¢ a la econom¨ªa.

La clave respecto al futuro, insisten en IHS, es el empleo. La confianza, se?alan, es un factor importante. Pero la destrucci¨®n de puestos de trabajo deprime el ritmo con el que se forman nuevos hogares (1,4 millones en una situaci¨®n econ¨®mica normal). Si se genera empleo, m¨¢s estadounidenses demandar¨¢n una vivienda y eso disolver¨¢ el co¨¢gulo, lo que a su vez estimular¨¢ las nuevas construcciones y la actividad.

Alan Greenspan, ex presidente de la Reserva Federal, ya dijo antes de que se publicaran los datos de julio que la clave para saber si la econom¨ªa entrar¨¢ o no en una segunda recesi¨®n estar¨¢ en la marcha de la vivienda. Y la salud de la banca tambi¨¦n depende de la evoluci¨®n del mercado inmobiliario, sobre todo de las peque?as entidades locales y regionales, que son las que ahora sufren m¨¢s la crisis.

El efecto distorsionador de los est¨ªmulos se observa en el dato de crecimiento del segundo trimestre. El sector inmobiliario registr¨® en la primavera un destacado repunte, del 27,2%, el ritmo m¨¢s fuerte desde el tercer trimestre de 1983. Pero ese impulso se perdi¨® cuando expiraron las ayudas fiscales a final del segundo trimestre, como qued¨® constatado de inmediato en el desplome visto en las ventas de julio.