Hipoteca legal, pero inmoral

El reciente auto judicial que considera liquidado un pr¨¦stamo hipotecario con la devoluci¨®n de la vivienda al banco que lo concedi¨® ha reabierto el debate sobre la legislaci¨®n espa?ola. Ahora sucede que cuando un piso sale a subasta se adjudica casi siempre por un precio inferior a la deuda, por lo que el banco sigue persiguiendo al moroso contra todos sus bienes hasta cubrir lo que queda pendiente. Lo que por primera vez ha dicho la Secci¨®n Segunda de la Audiencia Provincial de Navarra es que, como en su d¨ªa BBVA tas¨® la vivienda muy por encima de la deuda que reclama, esta se considera saldada y solo se pueden exigir las costas del proceso y la liquidaci¨®n de intereses.

La imagen del ciudadano que entrega sus llaves para liquidar la hipoteca ha sido muy habitual en Estados Unidos, donde el comprador solo responde con el bien hipotecado. En Espa?a sucede, pero puede no bastar. La clave est¨¢ en qui¨¦n asume el riesgo: en EE UU, lo hacen mayoritariamente las entidades financieras -aunque luego lo externalicen-, mientras que en Espa?a se lo queda el comprador. Ninguno de los dos pa¨ªses arroja un resultado alentador: ambos han terminado con un derrumbe inmobiliario y con el sistema financiero en crisis, mientras que miles de ciudadanos siguen acuciados por la posible p¨¦rdida de su vivienda.

En EE UU la deuda se salda dando las llaves. CiU propuso importar el modelo

Las hipotecas de baja calidad est¨¢n en el origen de la crisis 'subprime'

Aunque la justicia tiene sus ritmos y la jurisprudencia solo la establecen dos sentencias similares del Tribunal Supremo, no es aventurado pensar que se pueden volver a dictar resoluciones similares, pues solo en 2010 se embargaron en Espa?a 180.000 viviendas, seg¨²n el Consejo General del Poder Judicial. Ayer mismo se conoci¨® otro auto novedoso dictado por el Juzgado de lo Mercantil n¨²mero 3 de Barcelona que tambi¨¦n considera saldadas con la venta de la vivienda todas las deudas pendientes, no solo la hipotecaria, que manten¨ªa una pareja de jubilados que se declar¨® en concurso de acreedores.

CiU propuso en diciembre que se debatiera una modificaci¨®n de la Ley Hipotecaria en la l¨ªnea de esas dos resoluciones, de manera que las entidades bancarias dejen de actuar contra el patrimonio del deudor si entrega la vivienda. Iniciativa per Catalunya tambi¨¦n present¨® una iniciativa similar en el Parlamento catal¨¢n para que fuera trasladada al Congreso.

El Gobierno siempre se ha opuesto a que la devoluci¨®n del piso al banco liquide el cr¨¦dito, lo que t¨¦cnicamente se denomina daci¨®n en pago, pero, como recuerda la Audiencia de Navarra, el art¨ªculo 3 del C¨®digo Civil establece que las normas se interpretar¨¢n seg¨²n la realidad del tiempo en el que han de aplicarse. Por eso, el tribunal entiende que es "moralmente rechazable" que el banco alegue la p¨¦rdida de valor de la finca para seguir persiguiendo al moroso por la hipoteca impagada, cuando esta no se hubiera concedido si el valor real de la vivienda garantizaba el pr¨¦stamo. Y adem¨¢s, el tribunal recuerda que esa p¨¦rdida de valor "es directamente achacable a la crisis econ¨®mica, fruto de la mala praxis del sistema financiero".

La abogada del bufete de Garrigues Isabel Arias admite que en ocasiones ha habido "tasaciones infladas" por parte de los bancos, pero a?ade que eso no se ha dado en todos los casos. "Lo que es duro es que si nadie acude a una subasta, de acuerdo con la ley la entidad se puede quedar con el bien por el 50% de su valor", prosigue. Y advierte de que si sentencias como la de Navarra se repiten, las entidades financieras acabar¨¢n por endurecer el acceso al cr¨¦dito hipotecario.

El debate pol¨ªtico y jur¨ªdico, pues, no ha hecho sino empezar. El 21 de febrero se reunir¨¢n los secretariados de Jueces para la Democracia y la Uni¨®n Progresista de Fiscales, para, entre otras materias, aprobar una propuesta conjunta de modificaci¨®n de las leyes procesales y facilitar en algunos supuestos que las daciones en pago permitan liberar al deudor cuando pierde el piso, as¨ª como considerar las situaciones en caso de insolvencia.

"Las daciones en pago se dan cada d¨ªa en Espa?a", recuerda el catedr¨¢tico de Econom¨ªa de la Universidad Pompeu Fabra Jos¨¦ Garc¨ªa Montalvo. Algunas entidades financieras llevan tiempo ofreci¨¦ndolas a los clientes que no pueden hacer frente al pago de su pr¨¦stamo. Fuentes financieras explicaron que el banco puede recuperar el impago por v¨ªa hipotecaria o judicial. La primera es la m¨¢s habitual, pero si el valor del bien ejecutado no es suficiente, se puede recurrir a completar el cobro con otros bienes patrimoniales del deudor. Pero no todas las entidades bancarias pueden permitirse perseguir a los impagados, ni que su tasa de morosidad escale sin cesar, por lo que a veces se opta por adaptar la cuota a las necesidades del cliente y, en otras, por una daci¨®n en pago.

No todas las entidades est¨¢n ahogadas en el mismo grado por la morosidad, y tampoco existe una estrategia general. Prueba de ello es que algunas administraciones, como la catalana, han intentado alcanzar acuerdos para que, en caso de impago, los bancos y cajas se queden el piso a cambio de que el deudor contin¨²e como inquilino. Pero esa opci¨®n prosper¨® en contadas ocasiones. Una de ellas es precisamente el auto dictado por el Juzgado de lo Mercantil n¨²mero 3 de Barcelona referido al matrimonio de jubilados. La vicepresidenta segunda, Elena Salgado, advirti¨® a principios de mes que la f¨®rmula de la daci¨®n en pago para saldar la deuda es "dif¨ªcil" que se lleve a cabo, puesto que pondr¨ªa en "riesgo" a las entidades financieras. Aun as¨ª, Salgado critic¨® la imprudencia de las entidades que durante el boom concedieron pr¨¦stamos a perfiles de alto riesgo y a familias que no previeron la imposibilidad de asumir la deuda contra¨ªda.

Garc¨ªa-Montalvo recuerda que el modelo espa?ol y estadounidense son radicalmente distintos. La clave es qui¨¦n concentra el riesgo. En Estados Unidos lo hacen los bancos; en Espa?a, el consumidor. "En EE UU basta con la devoluci¨®n de las llaves. En Espa?a no es as¨ª", asegura. Adem¨¢s, las entidades norteamericanas tambi¨¦n mantienen el riesgo de los tipos de inter¨¦s. Garc¨ªa Montalvo recuerda que la mayor¨ªa de los contratos all¨ª son a un tipo de inter¨¦s fijo -m¨¢s caros pero seguros- y a 30 a?os, mientras que en Espa?a el 96% son a tipo variable. Pero la crisis financiera empez¨® rompiendo las costuras del sistema norteamericano. All¨ª las entidades financieras acabaron "convirtiendo las hipotecas en productos financieros y vendi¨¦ndolas en el mercado. Y para dar liquidez a estos paquetes, empezaron a recomprar parte de ellos", recuerda Garc¨ªa-Montalvo. Ah¨ª surgi¨® la crisis de las subprime.

El catedr¨¢tico de Fundamentos y An¨¢lisis Econ¨®mico de la Universidad de Granada y consultor de la Reserva Federal, Santiago Carb¨®, opina que cuando una de las partes "asume m¨¢s riesgo, la otra se relaja". "Las entidades financieras espa?olas siempre han innovado, y tal vez deber¨ªan buscar alg¨²n sistema, por ejemplo un seguro, para cubrir al cliente por posibles descensos del valor de la vivienda, puesto que la normativa espa?ola les perjudica", asegura Carb¨®.

Sin embargo, ah¨ª radica otro problema: los expertos coinciden que en Espa?a no hay una estad¨ªstica oficial cre¨ªble y rigurosa sobre los precios de la vivienda, puesto que, a su juicio, no recogen el descenso real del valor de los pisos. "No tenemos la percepci¨®n de negative equity que se vive en Estados Unidos, es decir, que la vivienda que hemos comprado vale mucho menos. Es otro riesgo adicional: sin estad¨ªsticas, se paga un mayor sobreprecio", opina Carb¨®. Todos los consultados admiten que esas dos resoluciones judiciales han abierto un debate moral y advierten que no se puede importar un modelo sin m¨¢s.