"Hay grandes sumas de dinero listas para entrar en el mercado"

La crisis vivida por el negocio inmobiliario ha sido mucho menos dura en oficinas y comercios que en el castigad¨ªsimo sector de la vivienda. Al menos es lo que asevera Michael Strong, responsable de CB Richard Ellis, una de las mayores consultoras inmobiliarias del mundo. Este ejecutivo brit¨¢nico, que dirige una organizaci¨®n que solo en Europa, Oriente Pr¨®ximo y ?frica suma 144 oficinas, 5.875 empleados y una cartera de 152 millones de metros cuadrados, opina incluso que ya se ha producido un cambio de tendencia: "En las zonas y edificios de alta calidad ya no hay crisis; se han recuperado los niveles del 2007 y se detecta una cierta falta de oferta".

Pregunta. ?Por qu¨¦ la crisis ha sido menos dura en el mercado inmobiliario no residencial (oficinas, comercial...) que en el de la vivienda?

"La gesti¨®n de activos ha alcanzado el 38% de nuestro negocio"

"Los mejores edificios y locales ya est¨¢n a precios de 2007"

"Faltan locales y oficinas de calidad en las grandes ciudades"

Respuesta. Son dos mercados muy diferentes. La raz¨®n de que el segmento terciario no haya sufrido tanto es que es no ha habido mucha construcci¨®n nueva a lo largo de la d¨¦cada, tanto en Europa como en EE UU. La combinaci¨®n de escasez de espacio y la gran afluencia de inversi¨®n al sector, hasta que lleg¨® la crisis, s¨ª provoc¨® un fuerte aumento de los precios, pero no nos hemos encontrado, al contrario de la vivienda, con bolsas de oficinas, locales comerciales o industriales imposibles de vender o alquilar.

P. ?Y cu¨¢l es la situaci¨®n ahora mismo?

R. Pues, que, pese a las presiones econ¨®micas y a la crisis, las rentas est¨¢n subiendo con firmeza. En t¨¦rminos generales, a¨²n no hemos alcanzado los precios habituales en 2007, pero los mejores edificios y locales est¨¢n ya a precios de entonces, han recuperado los precios anteriores sin problema. La raz¨®n es sencilla: sigue habiendo escasez de espacio de buena calidad, sea en oficinas o en centros comerciales. La realidad es que en ciudades como Nueva York, Londres o Par¨ªs hay muy poca oferta disponible. Se han hecho muy pocos edificios nuevos.

P. Estamos hablando de oficinas, supongo. ?Y en centros comerciales?

R. La situaci¨®n es y ha sido muy similar a la de las oficinas. Ha habido muy poca construcci¨®n nueva, en este caso debido a la dificultad para obtener licencias de las autoridades. De tal modo que el espacio de retail de calidad, ahora mismo, te lo quitan de las manos. En Londres acaba de abrir un centro comercial, Westfield, que es uno de los mayores del mundo. Pues abri¨® con el 90% del espacio ya ocupado. En Espa?a pasa lo mismo. En abril se abri¨® el Marineda City, en A Coru?a, el mayor de Espa?a y tercero de Europa. Ha abierto con una ocupaci¨®n del 94%. Los centros bien posicionados no tienen dificultades. El elemento decisorio en oficinas o retail es la calidad. Si tienes espacio prime lo tienes alquilado, b¨¢sicamente porque inversores e inquilinos buscan constantemente espacios para su inversi¨®n y para sus negocios.

P. ?Significa eso que la inversi¨®n se ha recuperado?

R. A¨²n no. En Europa todav¨ªa estamos lejos de los niveles de inversi¨®n de 2006 o de 2007, cuando se alcanzaron cifras en torno a los 250.000 millones de euros. Despu¨¦s de las fuertes ca¨ªdas de 2008 y 2009, en 2010 empezamos a recuperar, pero sin sobrepasar los 110.000 millones. Creo que a¨²n tardaremos varios a?os en lograr unos vol¨²menes de inversi¨®n similares a los de 2007. De todos modos, debo decirle que hay mucho inter¨¦s por el sector, tanto, que es posible que la inversi¨®n se recupere antes de lo previsto. Hay grandes sumas de dinero preparadas para entrar en el mercado.

P. ?Qu¨¦ han hecho para minimizar los efectos de la crisis sobre la compa?¨ªa?

R. No hay que olvidar que en una situaci¨®n como la que hemos tenido se vende y se alquila menos, con lo que cobramos menos comisiones. En un mercado en descenso, en el que hay menos negocio, la salida no puede ser otra que intentar incrementar tu cuota de mercado a toda costa. ?Qu¨¦ hemos hecho para conseguirlo? Diversificar el negocio, entrar en nuevos segmentos. Una de las v¨ªas ha consistido en aprovechar nuestra presencia global para ofrecer nuevos servicios a nuestros clientes. Es decir, aprovechar la ventaja de ser global y local al mismo tiempo, estar en decenas de mercados en los que tienes una presencia destacada. En Espa?a estamos entre los l¨ªderes; eso nos da una gran ventaja. Lo mismo pasa en decenas de otros pa¨ªses.

P. Pero eso lo estar¨¢n intentando hacer todos.

R. Si pueden. No todos tienen la red global que poseemos nosotros. A nosotros nos ha costado m¨¢s de 40 a?os conseguirlo, creciendo org¨¢nicamente (con apertura de oficinas) o adquiriendo firmas locales, muchas de ellas especializadas en los segmentos que m¨¢s nos interesan, como el retail, las oficinas, la log¨ªstica, el industrial. ?Cu¨¢l es la ventaja de esta presencial global? Que le podemos dar servicio a nuestros clientes no en un solo pa¨ªs, sino en casi todo el mundo. Por ejemplo, si una empresa de distribuci¨®n necesita que le busquen y gestionen sus locales en el mundo, pues lo hacemos. Igual les damos servicios a los inversores, a los propietarios de activos, a los fondos inmobiliarios.

P. ?Y esto est¨¢ funcionando?

R. Sin duda. Por ejemplo, el 70% de las operaciones en las que intervenimos en Londres proceden de fuera del Reino Unido

P. Adem¨¢s de aprovechar esa presencia global han potenciado ustedes nuevas ¨¢reas de actividad.

R. Como le dec¨ªa, hemos tratado de diversificar. Hace a?os, el grueso del negocio era la intermediaci¨®n en la venta o alquiler de espacio. En los ¨²ltimos a?os hemos potenciado justamente el segmento de asset management, en el que llevamos a cabo para nuestros clientes, inversores o inquilinos la gesti¨®n de sus locales. Va muy bien. El primer semestre de este a?o represent¨® casi el 38% de nuestro negocio, 977 de 2.610 millones de euros, por encima del segmento de alquiler y casi el triple que el de venta.

P. En este esfuerzo por diversificar no parece que hayan apostado a¨²n decididamente por Asia, pese a que el inmobiliario ah¨ª est¨¢ literalmente estallando.

R. Nada de eso. Asia va a ser el gran mercado de crecimiento para nosotros. Estamos invirtiendo much¨ªsimo all¨ª en oficinas, en capital humano.

P. ?Qu¨¦ opina de las noticias seg¨²n las cuales China podr¨ªa estar viviendo los proleg¨®menos de una burbuja inmobiliaria? ?Podr¨ªa suceder algo parecido a lo de Jap¨®n?

R. No creo que a China le vaya a pasar lo mismo que a Jap¨®n en ese terreno. No podemos olvidar que la crisis inmobiliaria japonesa tuvo lugar despu¨¦s de 40 a?os de crecimiento. China no lleva tanto tiempo en proceso de expansi¨®n econ¨®mica; est¨¢ en una fase mucho m¨¢s temprana. Tenemos una enorme confianza en China.

P. ?C¨®mo ve a Espa?a en este contexto de crisis?

R. No soy especialista en el mercado espa?ol, pero es evidente que, si exceptuamos los segmentos prime, s¨ª se ha visto muy afectado por la situaci¨®n econ¨®mica. El crecimiento est¨¢ siendo aqu¨ª mucho m¨¢s lento que en el resto de Europa, y eso no puede dejar de afectar tampoco a los segmentos de retail. La falta de expectativas de crecimiento acaba siempre frenando la demanda de espacio para oficinas o tiendas. En estas situaciones, las empresas tratan de posponer sus decisiones hasta que mejore el escenario. -