Llega la vivienda llave en mano

Comprar un piso de nueva construcci¨®n listo para habitar vuelve a ser una opci¨®n para los demandantes de vivienda. Las ventas sobre plano antes del arranque de las obras van abriendo paso a una situaci¨®n en la que al promotor le quedan numerosos pisos por vender con las obras ya avanzadas y, en casos todav¨ªa no muy significativos, pero constatables, pisos para los que a¨²n espera compradores cuando la promoci¨®n ya est¨¢ terminada y habitada por sus nuevos moradores desde meses atr¨¢s.

Carteles con leyendas como '¨²ltimas viviendas' y 'pisos en venta' son visibles en fachadas y azoteas de promociones ya ejecutadas. En el distrito de Arganzuela, en el barrio de Legazpi, la promotora Sesia vende llave en mano pisos de dos y tres dormitorios a precios que van desde 324.000 a 387.600 euros, respectivamente, con plaza de garaje y trastero incluidos. La constructora finaliz¨® sus trabajos en el pasado mes de enero y a¨²n es posible elegir la planta y orientaci¨®n de la vivienda.

Vecina a esa promoci¨®n, Urbalia ofrece pisos de uno y dos dormitorios de distintas modalidades, desde 264.500 euros a 360.000 euros, respectivamente, y alg¨²n ¨¢tico en alquiler en un residencial terminado el verano pasado. A unos trescientos metros, Vima tiene instalada una caseta de venta de un gran residencial en el que acaba de iniciar el movimiento de tierras. La inmobiliaria advierte en un cartel sobre la posibilidad de adquirir alguno de los ¨²ltimos pisos llave en mano que restan en otra promoci¨®n de 36 viviendas ya entregada, pr¨®xima a la que acaba de iniciar. En aquel edificio, inversores privados pusieron a la venta a la entrega de las llaves, en diciembre pasado, varios pisos de distintos tama?os, de los que a¨²n permanecen algunos carteles. "A la empresa le queda alg¨²n primero de tres dormitorios. Nosotros tenemos en venta cuatro pisos: dos de dos dormitorios, uno de uno y un ¨¢tico, tambi¨¦n de un dormitorio, todos en plantas m¨¢s altas", indic¨® un inversor. El precio de venta por metro cuadrado que piden unos y otros es similar, de alrededor de 3.400 euros.

La promotora Perseus (tambi¨¦n Urbalia) mantiene el piso piloto y una persona del departamento de ventas en una urbanizaci¨®n cerrada, con distintos servicios, ya entregada, de la que le restan por vender pisos de dos y tres dormitorios. Tambi¨¦n aqu¨ª es posible elegir hoy orientaci¨®n y altura. El precio de las viviendas de dos dormitorios, de 87 metros construidos, parte de 362.530 euros. Las de tres cuestan desde de 420.700 euros para una superficie a partir de 107 metros. La compa?¨ªa ofrece al comprador la posibilidad de un pago inicial de 6.010 euros en concepto de reserva m¨¢s 42.070 euros a la firma del contrato de compraventa, con un plazo que expira el 30 de septiembre para firmar la escritura.

"Muchos potenciales compradores necesitan primero vender su casa para poder adquirir un piso nuevo. De ah¨ª que ofrezcamos este margen de tiempo para escriturar",indicaron en la inmobiliaria. La plaza de garaje es opcional, a un precio fijado inicialmente a partir de 18.030 euros. "En la plaza de garaje tenemos un descuento de 3.000 euros durante 15 d¨ªas", dijeron. Competencia particular A Perseus tambi¨¦n le ha salido competencia de particulares que quieren deshacer su posici¨®n inversora con algunos pisos de dos y cuatro dormitorios, sin estrenar.

Por el mismo tipo de vivienda (dos dormitorios y 87 metros construidos) la promotora pide 362.537 euros, y el particular, 372.627 euros. La diferencia de precio (10.090 euros) a favor del inversor radicar¨ªa, en este caso, en que la casa de este ¨²ltimo se sit¨²a en una cuarta planta, y la de Perseus, en una segunda. Ambos incluyen el trastero en el precio, y las plazas de garaje se venden por 15.025 euros, en el caso de la empresa y por 18.030 euros, en el del particular.

En el barrio de Usera, Grupo Prasa ha promovido m¨¢s de 2.000 viviendas. La compa?¨ªa entreg¨® el ¨²ltimo edificio hace tres meses, del que todav¨ªa le quedan varios pisos por colocar. Tambi¨¦n ella se ha encontrado aqu¨ª con la competencia de compradores que, apenas escrituradas sus viviendas, las ha sacado a la venta a precios similares a los que pide la promotora andaluza, entre 2.600 y 2.900 euros por metro cuadrado. En la avenida de General Ricardos, en el distrito de Carabanchel, Ainsa comercializa un edificio de apartamentos llave en mano de uno y dos dormitorios promovido por Copae. Se puede elegir superficie y altura entre las distintas modalidades de vivienda.

El apartamento m¨¢s barato, de un dormitorio, cuesta 186.300 euros y tiene 46,30 metros cuadrados. El de dos dormitorios m¨¢s accesible cuesta 306.500 euros y su superficie es de 75 metros. En la documentaci¨®n que se entrega al comprador se propone el pago de un 20% a la firma de la escritura y del 80% restante mediante una hipoteca, pero se hace constar que "cualquier otra forma de pago ser¨¢ estudiada con el m¨¢ximo inter¨¦s". "Aceptamos hipotecas inferiores al 80% del precio de venta, pero tambi¨¦n pr¨¦stamos que alcancen al 100% si el comprador presenta aval", precisan en el puesto de ventas.

Hacia la normalidad

"Lo que sucede es que los periodos de venta se est¨¢n alargando, estamos rozando ese plazo de comercializar todo antes de acabar de construir la promoci¨®n", opina Ra¨²l Garc¨ªa, director de operaciones de Grupo i. "No es un motivo de alarma. En 1997, justo antes de iniciarse este ciclo alcista, la media de venta de una promoci¨®n se acercaba a 20 meses. Lo que no es normal es comercializar una promoci¨®n en seis meses", advierte. Garc¨ªa llama la atenci¨®n tambi¨¦n sobre determinados residenciales abordados por el promotor con recursos propios, de manera que, al no tener endeudamiento al que hacer frente, alarga el tiempo de su puesta a la venta para obtener la mayor rentabilidad.

Carlos Ferrer-Bonsoms, director de suelo, urbanismo y residencial de Jones Lang LaSalle, coincide en que lo anormal era "que una promoci¨®n estuviera vendida antes de iniciarse las obras". Considera que "es normal que cuando se termina de construir queden algunos pisos por vender" y opina que "la aparici¨®n de pisos llave en manoen determinadas promociones todav¨ªa no es un problema". Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores, explica igualmente que la existencia de pisos llave en mano con las promociones ya terminadas no es significativa. "Siempre hay un llave en mano residual; por una tipolog¨ªa que puede resultar poco apetecible para el comprador, o por precio".

A su juicio, "la demanda de los inmigrantes est¨¢ regenerando todo el tejido urbano de vivienda. Y con una situaci¨®n econ¨®mica bonancible, siempre que no se vea afectada por factores externos, el escenario contin¨²a siendo bueno". Aunque ve un riesgo de agotamiento de la demanda por la escalada de precios. El alargamiento de los periodos

de venta ha hecho que las inmobiliarias recurran a distintas herramientas de apoyo a la comercializaci¨®n. El piso piloto ha sido recuperado por compa?¨ªas que, ante la rapidez de las ventas, pr¨¢cticamente lo hab¨ªan desterrado de sus promociones. Corral reconoce que existe esta mayor dificultad en la venta, pero a¨²n queda margen. "En Madrid el plazo para comercializar una promoci¨®n es hoy de 15 meses, por lo que hasta los 21 meses que tarda en construirse queda un margen potente".

Uno de los elementos que ha conformado la fuerte demanda de vivienda en este ciclo alcista lo constituyen los inversores. La opini¨®n generalizada es que la compra de pisos como inversi¨®n est¨¢ cayendo sensiblemente. Unas plusval¨ªas menos atractivas por el alto nivel alcanzado por los precios y el resurgimiento de los mercados de renta variable est¨¢n provocando que los ahorros se canalicen m¨¢s hacia la Bolsa y, tambi¨¦n, que inversores de vivienda deshagan su posici¨®n para dirigirla al mercado de valores. Ello ha hecho que compitan frecuentemente con las inmobiliarias en la venta de pisos en una misma promoci¨®n.

Rotaci¨®n de inversores

"El inversor no se ha retirado del todo. Pero si hace un a?o representaba el 15% de las compras o m¨¢s (el 20% en algunas promociones), en estos momentos puede suponer un 5%. El 95% de las compras corresponde hoy al usuario directo. Lo cual tiene su l¨®gica porque las plusval¨ªas ahora son peque?as". Es la apreciaci¨®n del director de residencial de Jones Lang LaSalle. "Es cierto que donde no se ha vendido todo se ha montado una competencia entre promotor e inversor", admite Ferrer- Bonsoms. "Pero como los precios han subido tanto, los dos ganan; ninguno va a perder. Lo m¨¢s que puede pasar es que el inversor necesite realizar pronto su inversi¨®n". "Todav¨ªa no es un problema, aunque es posible que lo sea dentro de un a?o o dos", a?ade. La impresi¨®n del consejero delegado de Foro Consultores sobre este punto tambi¨¦n es clara. "El que la Bolsa vuelva a ser atractiva explica que el inversor est¨¦ sacando pisos al mercado y que, en lo que se refiere al segmento de inversi¨®n en vivienda, nos podemos empezar a olvidar de ¨¦l". El director de operaciones de Grupo i estima que puede estar sucediendo que los carteles de venta duren m¨¢s tiempo y "por eso se ven m¨¢s". Tambi¨¦n apunta la posibilidad de que el inversor decida vender "al observar que el ciclo alcista de precio va m¨¢s despacio".