Arrendamiento o venta diferida
Las promotoras se acercan al alquiler como estrategia o para vender excedentes
Seg¨²n se lo planteen, alquilar puede ser para los promotores un remedio contra la penuria de las ventas o un negocio a largo plazo; y ambas cosas al mismo tiempo. En todo caso, cada vez son m¨¢s quienes ofrecen vivienda en alquiler como apuesta estrat¨¦gica o como medida coyuntural para sacar alg¨²n rendimiento de las viviendas que no consiguen vender? y, de paso, facilitar su futura compra.
En el punto de mira de estas empresas se encuentran las personas que, de forma provisional o no, "tienen dificultades para acceder a una vivienda propia, como j¨®venes, separados, familias monoparentales o inmigrantes", dice Mariam Mart¨ªn Ferreiro, directora de patrimonio de Larcovi, una de las empresas hist¨®ricas en la promoci¨®n de vivienda protegida en alquiler, que dispone de m¨¢s de 8.000 ofertas de alquiler en todo el pa¨ªs, 1.000 de ellas de su propio parque.
Muchas promotoras se plantean el alquiler para dar salida al 'stock' de 650.000 viviendas sin vender
Al lado de Larcovi, otras promotoras como Testa (grupo Sacyr-Vallehermoso), con 1.355 viviendas propias en alquiler y otras 8.500 en gesti¨®n, Detinsa, Diursa o Metrovacesa, con una larga de experiencia en alquiler tanto de vivienda protegida como en r¨¦gimen libre y despu¨¦s de a?os de actividad pr¨¢cticamente en solitario, han empezado a compartir mercado con empresas que hasta hace poco s¨®lo recurr¨ªan a las ventas.
Entre las reci¨¦n llegadas figuran Nozar, Habitat -que ofrece la opci¨®n de alquilar en pr¨¢cticamente todas sus promociones-, Urbas, Martinsa-Fadesa, Afirma (antes Astroc), Chamart¨ªn, Hercesa y Avantis, con nuevas l¨ªneas de alquiler m¨¢s o menos preeminentes en sus estrategias de marketing. "El potencial del mercado de alquiler en Espa?a, en concreto el protegido, es bastante amplio", argumenta Mart¨ªn, "y hay pocos actores".
Escaso arraigo
En Espa?a, el alquiler no tiene tanto arraigo como en otros pa¨ªses, dicen en Detinsa, "pero la crisis ha hecho que muchos se replanteen esta opci¨®n como una soluci¨®n para dar salida al stock", entre 500.000 y 650.000 unidades, seg¨²n las estad¨ªsticas m¨¢s optimistas. De paso, adem¨¢s, puede animar el an¨¦mico mercado de alquiler, al que pertenece el 14% del parque de viviendas en la Comunidad de Madrid y apenas el 10% en todo el pa¨ªs.
Con la ca¨ªda de las ventas, el mercado de alquiler para las empresas se ha animado. Ahora son m¨¢s las que se han subido a este carro y las de siempre hacen cosas nuevas.
Algunas que s¨®lo trabajaban con vivienda protegida se han abierto al r¨¦gimen libre o se han apuntado al alquiler con opci¨®n a compra, "una f¨®rmula fant¨¢stica para el comprador y la menos mala para el vendedor", seg¨²n Lu¨ªs Corral, consejero delegado de Foro Consultores, "a la que acuden por necesidad de liquidez". Pero no s¨®lo inmobiliarias.
El Gobierno tambi¨¦n se ha acercado a este sistema, y ha incorporado a principios de a?o el alquiler con opci¨®n a compra de viviendas de protecci¨®n oficial. La renta mensual para los pisos en r¨¦gimen libre oscila entre los 500 y los 2.000 euros. En el caso de la vivienda protegida, la renta m¨ªnima puede bajar hasta el entorno de los 300 euros.
No conviene retrasar la opci¨®n a compra
Promotoras como Pryconsa, Nozar, Habitat, Reyal Urbis o Detinsa se han apuntado a la moda del alquiler con opci¨®n a compra, una f¨®rmula que permite al demandante de vivienda meterse en un piso sin necesidad de hacer frente a grandes desembolsos iniciales y comprar al cabo de cinco o seis a?os, descontando parte del alquiler pagado. El precio medio est¨¢ entre 600 y 700 euros al mes por estudios y apartamentos de un dormitorio. En la misma jugada, el promotor puede rentabilizar parte del patrimonio que no consigue vender y obtener unos ingresos para costear parte de la carga financiera del activo.
Pero las expectativas, de momento, no se est¨¢n cumpliendo. ?Por qu¨¦? Desde el punto de vista del que busca vivienda, "percibe claramente que estamos en bajada pronunciada, y no est¨¢ dispuesto a cerrar un precio de compra que no refleje esa potencial bajada. Prefiere esperar a que los promotores se vean forzados a grandes descuentos", explica Jos¨¦ Luis Ruiz, director de suelo y desarrollo de la consultora Savills.
Adem¨¢s, esta opci¨®n s¨®lo es rentable si se compra en el primer o segundo a?o, porque se descuenta entre el 100% y el 90% de las rentas pagadas. Cuanto m¨¢s tarde se compre, menos descuentos sobre el precio final de compra. Adem¨¢s, el miedo a una posible suspensi¨®n de pagos de la promotora est¨¢ m¨¢s que presente. El usuario final se hace algunas preguntas: ?qu¨¦ pasar¨ªa si esa promotora fuera a la quiebra?, ?c¨®mo quedar¨ªa afectado su derecho de opci¨®n de compra?
Inconvenientes
La f¨®rmula tambi¨¦n tiene inconvenientes para el propio promotor. "La especulaci¨®n en los precios durante los ¨²ltimos a?os ha provocado un desfase entre el valor de las viviendas y la rentabilidad esperada en concepto de alquiler. Obtener un 3% bruto sobre el valor es una proeza, a lo que hay que a?adir gastos de conservaci¨®n y mantenimiento de los pisos. Con esos ingresos, la sangr¨ªa financiera no cesar¨ªa porque el coste de la financiaci¨®n puede estar cerca del 7%, y por si fuera poco, hay que devolver el principal", sostiene el representante de Savills.
El promotor, adem¨¢s, pierde la libre disponibilidad de las viviendas y queda en manos del inquilino, que decidir¨¢ si compra o no y cu¨¢ndo. Y cierra un precio de venta a cinco a?os vista, por lo que un posible recorrido al alza quedar¨¢ en beneficio del inquilino.
Al final "esta opci¨®n s¨®lo es viable en las situaciones en las que el stock de viviendas del promotor de turno es relativamente peque?o y tiene importantes recursos propios y otras actividades", explica Ruiz.
Las claves del ¨¦xito
Sobre 18 millones de viviendas principales en nuestro pa¨ªs, no m¨¢s del 10% (1,8 millones) est¨¢n en r¨¦gimen de alquiler. S¨®lo crecer al 15% -cifra muy baja en el entorno europeo- significar¨ªa poner en alquiler un mill¨®n de viviendas adicionales.
Existen colectivos en Espa?a (j¨®venes, inmigrantes, etc¨¦tera) que no tienen otra forma de acceso a la vivienda. Y si no existe una oferta suficiente de alquiler en nuestras ciudades, pasan y han pasado cosas muy significativas: no hay suficiente movilidad laboral geogr¨¢fica, estrictamente necesaria para mejorar y mantener el empleo. Se produce un retraso muy significativo en la edad de emancipaci¨®n, con graves consecuencias tanto en la inversi¨®n y consumo de productos relacionados con el hogar como en el descenso en la natalidad. No se produce un contrapeso que modere la evoluci¨®n de los precios de venta en los ciclos alcistas.
Sugiero algunas ideas claves para el ¨¦xito de la vivienda en alquiler:
-La demanda se concentra en viviendas peque?as, de 50 a 55 metros cuadrados ¨²tiles (en general hasta dos dormitorios), y baratas. Ello exige resolver, en los nuevos desarrollos, dos problemas. Uno urban¨ªstico, y es que se puedan promover de verdad viviendas peque?as, y otro, que los Ayuntamientos y resto de propietarios de suelo lo pongan a disposici¨®n mediante un gran pacto. _
-Debe profundizarse en la figura del derecho de superficie a largo plazo, que permite alquileres menores y evita la despatrimonializaci¨®n de las Administraciones P¨²blicas.
-Debe procurarse crear grandes paquetes de viviendas en alquiler, estables y muy profesionalmente gestionados.
-Para el corto plazo, se deber¨ªa estimular la salida al mercado de alquiler de aquellas viviendas que est¨¢n cerradas por voluntad de sus propietarios. Ello exige resolver, de una vez para siempre, el problema de la lentitud de los desahucios en Espa?a por impago o terminaci¨®n de plazo. _
-Desde el punto de vista fiscal, bienvenidas sean las desgravaciones fiscales para los inquilinos. No se entiende muy bien por qu¨¦ hay desgravaciones para el ciudadano que compra y no para el que alquila.
Como conclusi¨®n, dir¨¦ que, aunque este pa¨ªs seguir¨¢ siendo mayoritariamente un pa¨ªs de propietarios, estamos ante una buena oportunidad para resolver el tema del alquiler de viviendas en nuestro pa¨ªs. El Gobierno dice que apuesta por ello, y el sector empresarial tiene una buena oportunidad de colaborar. No s¨®lo los grandes operadores (empresas patrimonialistas, fondos de inversi¨®n inmobiliaria, fondos de pensiones, REITS, etc¨¦tera), sino tambi¨¦n los medianos y peque?os promotores a trav¨¦s de las sociedades de arrendamiento de viviendas que constituyan, o promoviendo viviendas que vendan a grandes operadores o a particulares con vocaci¨®n arrendadora.
Fernando Rodr¨ªguez-Avial Llardent, presidente de Testa Inmuebles en Renta.
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