300.000 euros siguen dando para muy poco
Con ese tope, la oferta de obra nueva se limita a estudios en el centro de la capital o pisos de hasta 100 metros pero s¨®lo en Usera, Vallecas, Villaverde y Carabanchel
Los precios y el Eur¨ªbor est¨¢n bajando y existen cientos de miles de viviendas nuevas pendientes de vender, pero no se venden, y su salida a medio plazo no parece f¨¢cil. La demanda sigue a la espera de que los precios bajen mucho m¨¢s, a lo que se une falta de confianza ante la cr¨ªtica situaci¨®n econ¨®mica. Familias que planeaban comprar su primera vivienda han visto reducirse sus ingresos al perder el empleo uno de sus miembros, y los que lo conservan optan por ahorrar ante lo que pueda pasar, difiriendo la compra de vivienda.
Si, a pesar de la que est¨¢ cayendo, una pareja decidiera comprar vivienda por un precio m¨¢ximo de 300.000 euros no lo tendr¨ªa f¨¢cil. Deber¨ªa tener ahorrados 80.000 euros y, lo m¨¢s importante, estar en condiciones de que una entidad bancaria financie la operaci¨®n gracias a los avales conseguidos, teniendo en cuenta que un pr¨¦stamo hipotecario de 220.000 euros a 25 a?os supondr¨ªa pagar al mes poco m¨¢s de 1.000 euros.
En torno al Planetario, las viviendas de dos y tres dormitorios han bajado mucho el precio, pero est¨¢n por encima de los 340.000 euros
Es previsible que en el PAU de Sanchinarro bajen m¨¢s los precios, y ya se puede comprar un piso de 82 metros por 295.000 euros
Los promotores, con 10.000 pisos en marcha, se resisten a bajar precios en el Ensanche de Vallecas
Un recorrido por las promociones de la capital vendr¨ªa a echar por tierra buena parte de las ilusiones. Porque hoy, en Madrid, aunque los precios han bajado, no lo han hecho lo suficiente como para que con esos 300.000 euros quepa la posibilidad de adquirir un piso de un tama?o medianamente aceptable -pongamos dos dormitorios y 90 metros cuadrados-, no s¨®lo en los distritos centrales, a ambos lados del paseo de la Castellana, sino incluso m¨¢s all¨¢ de la M-30. S¨®lo ser¨ªa factible hacerlo, y no de forma generalizada, en zonas puntuales de Usera, Carabanchel, Vallecas y Villaverde.
Que las rebajas est¨¢n siendo insuficientes lo vienen a corroborar, por ejemplo, esas viviendas libres a precio concertado impulsadas por la Comunidad de Madrid, con supuestos descuentos de hasta el 20%.
De los 286 pisos ofertados en la capital tan s¨®lo se ha vendido uno desde el pasado 31 de octubre. Lo ha hecho la inmobiliaria Sando en el Ensanche de Vallecas. La vivienda tiene dos dormitorios y 86 metros cuadrados de superficie. Con garaje incluido, la operaci¨®n se ha cerrado por 260.000 euros.
Y no ser¨¢ por falta de oferta. Desde la Puerta del Sol a los grandes desarrollos acometidos para sellar la ciudad por el Norte (Sanchinarro, Montecarmelo y Las Tablas), por el Este (Ensanche de Vallecas) y por el Sur (Ensanche de Carabanchel), las promociones, en su mayor¨ªa finalizadas hace meses, acumulan una bolsa cada vez m¨¢s abultada de productos sin vender.
- En torno al kil¨®metro 0, el distrito Centro aglutina dos docenas de actuaciones en las que esos 300.000 euros apenas dan para estudios de 33 a 54 metros cuadrados en calles como las de V¨ªctor Hugo, Palma o junto a la plaza Mayor, o apartamentos algo m¨¢s grandes, de 60 metros, en la Ribera de Curtidores. Si se requiere de mayor superficie, los pisos de dos dormitorios, a partir de 85 metros cuadrados, no bajan de 440.000 euros.
- Arganzuela, antes de llegar a la M-30, dispone de pisos ubicados en urbanizaciones cerradas con zonas comunes (piscina y gimnasio), donde lo m¨¢s barato pasa por d¨²plex tipo loft al final de la calle de Embajadores, de 50 metros, por unos 210.000 euros. En torno al parque de Enrique Tierno Galv¨¢n y el Planetario, otros apartamentos, de no m¨¢s de 55 metros, est¨¢n en venta entre 233.000 y 292.500 euros. Las viviendas de dos y tres dormitorios han bajado significativamente su precio, aunque se mantiene entre 342.500 y 380.000 euros. Se trata de uno de los ¨¢mbitos donde los precios, sumamente inflados, est¨¢n sufriendo ca¨ªdas de consideraci¨®n. As¨ª, el piso de un dormitorio, de 69 metros, que Vallehermoso lo fijaba hace un a?o en 363.000 euros, lo tiene ahora en 291.000 euros.
- Retiro, Salamanca y Chamart¨ªn, los distritos m¨¢s caros, han acentuado las diferencias entre las promociones pr¨®ximas a los paseos de Recoletos y Castellana y aquellas otras que se asoman a la M-30. Por una vivienda de caracter¨ªsticas similares, en funci¨®n de su ubicaci¨®n en una u otra zona, se piden precios que difieren en m¨¢s del 50%. As¨ª, el estudio de 40 metros var¨ªa de 200.000 a 300.000 euros y el piso de un dormitorio, de 300.000 a 450.000 euros.
En estos distritos existe la mayor concentraci¨®n de viviendas de lujo, para las que la demanda tambi¨¦n se ha visto fuertemente retra¨ªda, lo que ha provocado la paralizaci¨®n o cambio de uso de algunos de los proyectos m¨¢s emblem¨¢ticos. Los precios, con tendencia a la baja, aunque hay productos por los que siguen pidiendo por encima de 10.000 euros el metro construido.
- Fuencarral-El Pardo, Moncloa-Aravaca, Hortaleza y Ciudad Lineal mantienen precios por encima de la media de la capital. En ning¨²n caso, tampoco en estos distritos, los 300.000 euros dan para muchas alegr¨ªas, aunque el ritmo de la bajada hace prever que a lo largo de 2009, en zonas como el PAU de Sanchinarro, se puedan adquirir viviendas impensables hace apenas un par de a?os. De hecho, aunque algunos promotores sigan empecinados en mantener invariables los precios desde hace meses, otros ya est¨¢n ofertando pisos de 82 a 103 metros entre 295.000 y 355.000 euros.
- En Ciudad Lineal se encuentran algunas de las viviendas m¨¢s peque?as de la capital, las que promueven Acciona y Urbanizadora El Coto entre la avenida de Badajoz y la calle de Albacete, donde se piden 112.000 euros por miniestudios de 23 metros cuadrados. Las mismas empresas elevan a 163.000 euros otros de menos de 30 en la avenida de Machupichu, al norte del parque del Conde de Orgaz.
- A partir de aqu¨ª, Tetu¨¢n, el ¨²ltimo de los distritos situados ¨ªntegramente en el interior del anillo de la primera circunvalaci¨®n, marca el punto de inflexi¨®n. Es la ¨²nica zona dentro de la M-30 donde con esos 300.000 euros o poco m¨¢s se pueden llegar a adquirir pisos de 82 metros o ¨¢ticos de 95 a 125 metros en la enrevesada trama viaria situada entre la calle de Bravo Murillo y el sinuoso paseo de la Direcci¨®n.
Donde m¨¢s se est¨¢n apreciando las rebajas y, por ende, las ¨¢reas donde mayores posibilidades existen de adquirir viviendas de mediano tama?o a un precio cada vez m¨¢s asequible, es en Carabanchel, Usera, Puente de Vallecas y Villaverde . Tan asequibles pueden llegar a ser que, en algunos casos, ya se ofrecen tan s¨®lo un 15% m¨¢s caras que las de precio limitado, las protegidas m¨¢s costosas.
Con los actuales topes de los m¨®dulos de vivienda protegida vigentes en la Comunidad de Madrid, el precio m¨¢ximo al que se puede vender en la capital un piso protegido de precio limitado, de 85 metros cuadrados ¨²tiles (unos 95 construidos), se sit¨²a, tras aplicar los coeficientes respectivos, en 206.176 euros.
- Pues bien, en pleno Ensanche de Carabanchel o en el Cocher¨®n de la Villa -la nueva zona residencial consolidada junto a la estaci¨®n de cercan¨ªas de Vallecas-, algunos promotores est¨¢n ofreciendo ¨¢ticos de hasta 110 metros construidos por poco m¨¢s de 250.000 euros, y en Villaverde, pisos de tres dormitorios, con 115 metros, se sit¨²an en torno a 288.000 euros, y no llega a 240.000 euros alguno de 91 metros en venta junto al recinto multifuncional de Vista Alegre, en el coraz¨®n del distrito de Carabanchel.
De estas bajadas m¨¢s que apreciables, algunos promotores no parecen darse por aludidos. Siguen echando las cuentas como si el ciclo no hubiera cambiado. Compraron el suelo con una alta repercusi¨®n del metro edificable y siguen empecinados en intentar sacar un beneficio a todas luces imposible. En Puente de Vallecas, por ejemplo, donde algunos ¨¢ticos de m¨¢s de 100 metros en la zona de San Diego se pueden comprar por poco m¨¢s de 252.000 euros, contrastan con los 5.000, 6.000 y hasta 7.000 euros que alcanza el metro construido en una promoci¨®n situada en la avenida de Monte Igueldo, 10, en la que el Grupo Sethome se desmarca pidiendo 335.450 euros por un apartamento de 49 metros. Ni en pleno barrio de Salamanca salen tan caras viviendas de similar tama?o.
- La mayor oferta de obra nueva de la capital sigue concentrada en el Ensanche de Vallecas, dentro del distrito de Villa de Vallecas, con m¨¢s de 10.000 pisos en construcci¨®n. Aqu¨ª, los promotores mantienen fuertes reticencias a bajar los precios. Lo han hecho y lo est¨¢n haciendo, pero de una manera muy timorata. La mejor relaci¨®n espacio-precio la pone un piso de dos dormitorios, con 91 metros, por 279.000 euros. Algunas inmobiliarias como Reyal Urbis, con siete actuaciones en el barrio, a lo m¨¢ximo que ha llegado, por ejemplo en el Edificio Descubrimiento, es a rebajar de 174.625 a 162.800 euros los apartamentos de 44 metros y de 272.700 a 246.100 euros los pisos de dos dormitorios con 83 metros.
Rastreo de gangas de segunda mano
Descartada la idea de un piso nuevo, la vivienda usada aglutina un mercado de lo m¨¢s heterog¨¦neo. Se pueden encontrar aut¨¦nticas gangas, aunque quiz¨¢ ninguna como esos 300.000 euros que se piden por un piso de 175 metros cuadrados construidos, con ocho dormitorios y tres ba?os, en la calle de la Magdalena, junto a la plaza de Ant¨®n Mart¨ªn, en pleno centro de Madrid. La comunidad en la que se ubica cuenta hasta con conserje y carece de ascensor, pero la vivienda est¨¢ en la primera planta. Aunque est¨¢ para entrar, el precio dejar¨ªa un margen para reformas, como cambiar los suelos de cer¨¢mica actuales.
Tambi¨¦n en Centro, en este caso en la calle del Esp¨ªritu Santo, junto a la plaza del Dos de Mayo, son 270.000 euros los que cuestan 157 metros cuadrados, aunque el comprador s¨ª deber¨ªa inyectar unos 85.000 euros para adecentar los tres espacios independientes (local, vivienda y s¨®tano) comunicados entre s¨ª. La finca est¨¢ rehabilitada, el local dispone de 16 metros cuadrados con puerta a calle, la vivienda, un interior de 43 metros, y el s¨®tano, de 98 metros con techos altos. Un espacio poco convencional al que se le puedan dar mil y una soluciones, como uso residencial, profesional o mixto.
Todas estas oportunidades suelen ser viviendas situadas en plantas bajas, entreplantas y semis¨®tanos, a reformar en mayor o menor medida, pero con precios que merecen la pena contemplar.
En el norte de la ciudad, en la zona de la Ventilla, con las nuevas torres de la Ciudad Deportiva dominando el horizonte, uno de esos bajos de cuatro dormitorios, con 185 metros, est¨¢ en venta por 210.000 euros.
En la corona metropolitana, tres cuartos de lo mismo
Si en la capital no se encuentra nada que responda a las expectativas generadas, toca echar una ojeada a los municipios m¨¢s pr¨®ximos de la primera corona metropolitana. En ellos, con esos 300.000 euros puede ahorrarse la molestia de acercarse a los municipios que se asoman a la autov¨ªa de A Coru?a (A-6).
En Pozuelo de Alarc¨®n, Majadahonda, Las Rozas y, m¨¢s al sur, en Boadilla del Monte, ni tan siquiera cuentan con oferta alguna a ese precio, ya que la mayor¨ªa de los productos son viviendas de gran tama?o, de tres y cuatro dormitorios y a partir de 135 metros, cuyos precios no bajan de 425.000.
Lo mismo sucede, al norte, en Alcobendas y San Sebasti¨¢n de los Reyes, aunque tanto en el centro como en los nuevos desarrollos s¨ª existen viviendas entre 60 y 75 metros que oscilan entre 203.000 y 245.000 euros. Lo m¨¢s asequible, con una superficie de 116 metros, es un piso de tres dormitorios por 390.000 euros en el nuevo barrio de Tempranales (San Sebasti¨¢n de los Reyes).
Para encontrar, y no de forma generalizada, pisos de un tama?o aceptable por menos de 300.000 euros, en zonas como El Bercial (Getafe), La Garena (Alcal¨¢ de Henares) o el PAU 4 de M¨®stoles, existen pisos, incluso ¨¢ticos, ofrecidos en este rango de precios.
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