La realidad de la crisis espa?ola

En menos de 18 meses, el sector inmobiliario ha pasado de la negaci¨®n de la evidencia a la m¨¢s profunda de las depresiones psicol¨®gicas. Del "aterrizaje suave" se ha pasado a previsiones apocal¨ªpticas sobre el sector residencial. Este conjunto de opiniones configura un panorama desolador que retroalimenta el pesimismo de los promotores y las entidades financieras, inmersos en procesos de refinanciaci¨®n.

Tres son los factores sobre los que se fundamentan las decisiones de compra de viviendas: precio, confianza y financiaci¨®n. En el momento en que confluyan precios bajos, confianza en el futuro y financiaci¨®n razonable, comenzar¨¢n las ventas de viviendas y volver¨¢ la liquidez al mercado del suelo residencial.

Precio: la decisi¨®n de bajada de precios est¨¢ actualmente asumida por los promotores inmobiliarios y sobre porcentajes muy significativos del 15%-30%, pero son imposibles de aplicar hasta que sus promociones no se terminen.

Confianza: la confianza es un componente intangible que cuesta a?os construir y que se destruye muy r¨¢pidamente. La contracci¨®n de nuestra econom¨ªa desde crecimientos superiores al 3% hacia un escenario de recesi¨®n provoca que el ajuste que estamos experimentando sea brutal, con un crecimiento muy significativo del paro y una fuerte disminuci¨®n del consumo.

Afortunadamente, parece que la inflaci¨®n y el coste del dinero pueden evolucionar a corto plazo positivamente, permitiendo al menos incrementar la capacidad de ahorro de quienes no sufran el impacto del paro. Dicha capacidad de ahorro permitir¨¢ remansar capital para compras futuras de quienes demanden una vivienda en los pr¨®ximos a?os.

Financiaci¨®n: De los 310.000 millones que el sector financiero tiene prestados a los promotores inmobiliarios existe un muy alto porcentaje cuya recuperaci¨®n depende de los acuerdos de refinanciaci¨®n a los que se llegue caso por caso.

En nuestra opini¨®n, no es previsible que dicho volumen disminuya en el medio plazo. La mayor parte de los promotores inmobiliarios se clasificar¨¢n bien en los que consiguen refinanciar su deuda a tres a?os o los que acaban en concurso de acreedores en los pr¨®ximos meses. En ambos casos, el volumen de deuda pendiente de amortizar a las entidades financieras no deber¨ªa sufrir una variaci¨®n significativa: o se demora su devoluci¨®n o no se puede amortizar.

Dado que dicha financiaci¨®n va a permanecer "congelada" en el pr¨®ximo trienio, las ¨²nicas v¨ªas de reducci¨®n vendr¨¢n por su traspaso a los compradores de viviendas o la cancelaci¨®n de deuda por compra de activos por parte de los propios acreedores financieros. Dichas v¨ªas de reducci¨®n trasladan el saldo vivo de la deuda de una parte a otra del mercado, pero no disminuyen la exposici¨®n de las entidades financieras al riesgo inmobiliario. La ¨²nica v¨¢lvula de escape para reducir dicho riesgo deber¨ªa venir por la amortizaci¨®n individual de los particulares de sus pr¨¦stamos hipotecarios y la m¨¢xima reducci¨®n en la concesi¨®n de nuevos pr¨¦stamos al sector y a los particulares.

Por tanto, consideramos improbable que una parte significativa de la liquidez otorgada por el Estado a las entidades financieras redunde en una mayor liquidez para el sector inmobiliario en el medio plazo.

No obstante lo anterior, cabe la posibilidad de que algunas entidades financieras aprovechen sus mayores niveles de solvencia para crecer en t¨¦rminos de cuota de mercado en el momento en el que el esfuerzo familiar de compra disminuya de forma significativa por los menores precios y la fuerte bajada del Eur¨ªbor, anticipando una cierta recuperaci¨®n de la concesi¨®n de hipotecas a particulares solventes.

Conclusiones: Por todo lo expuesto, creemos que 2009 nos traer¨¢ un panorama econ¨®mico preocupante, pero con indicios de que elementos esenciales de la recuperaci¨®n del sector residencial evolucionan r¨¢pida y positivamente: ahorro, menores costes financieros y fuerte disminuci¨®n de precios de venta.

Estamos convencidos de que las principales entidades financieras aprovechar¨¢n la disminuci¨®n del esfuerzo familiar de compra para prestar de nuevo, con m¨¢s cautela y menor apalancamiento, m¨¢s pronto que tarde. Sin embargo, la recuperaci¨®n de la confianza de los consumidores en el futuro -en la estabilidad del empleo fundamentalmente- estimamos que se demorar¨¢ m¨¢s all¨¢ del 2009, probablemente al a?o 2010.

No estamos pensando, por tanto, en la " historia interminable" en la crisis del sector residencial, sino que creemos en su recuperaci¨®n en el propio a?o 2010. Lenta, paulatina, pero esperanzadora recuperaci¨®n de un mercado que ser¨¢ m¨¢s prudente, m¨¢s peque?o y mucho menos endeudado en el largo plazo.

Mientras tanto, las promotoras inmobiliarias que luchen por su supervivencia tendr¨¢n que reducir significativamente su tama?o, su actividad y necesariamente su deuda financiera. El sector en su conjunto traspasar¨¢ activos inmobiliarios a las entidades financieras acreedoras, que actualmente est¨¢n gestando las bases de las principales inmobiliarias del pr¨®ximo ciclo.

Mikel Echevarren es consejero delegado de la consultora Irea.