Los espa?oles se deciden a alquilar

Mientras la compraventa de viviendas agoniza, el alquiler lleva unos dos a?os cogiendo impulso. El parque de viviendas en arrendamiento crecer¨¢ este a?o un 15,5%, respecto a 2007 y se alcanzar¨¢n los 2,2 millones de viviendas alquiladas. Por el contrario, el n¨²mero de casas vendidas disminuir¨¢ un 31%, seg¨²n Aguirre Newman.

En Espa?a nunca ha habido una cultura de alquiler arraigada. La falta de seguridad jur¨ªdica del propietario y la creencia generalizada de que alquilar es tirar el dinero -entre otras cosas, por las atractivas revalorizaciones del ladrillo- han convertido el alquiler en un mercado residual. En los ¨²ltimos a?os, el parque de viviendas en arrendamiento, que apenas alcanza el 8%, ha crecido a un ritmo interanual de 19.000 viviendas. Una cifra casi simb¨®lica.

El alquiler de vivienda supone el 80% de los actuales ingresos de las agencias inmobiliarias

Pero las cosas est¨¢n cambiando. La escalada de precios de las viviendas, la subida del Eur¨ªbor y las dificultades de financiaci¨®n, que han situado la tasa de esfuerzo en el 47,6%, seg¨²n el Banco de Espa?a, est¨¢n encumbrando el alquiler. Tambi¨¦n el imparable aumento de la formaci¨®n de hogares. "Favorecen el mercado de alquiler la inmigraci¨®n y el aumento de la tasa de paro", dice Javier Garc¨ªa Mateo, director de An¨¢lisis e Investigaci¨®n de Mercados de Aguirre Newman. De momento, alquilar una casa sale a cuenta. Lo dice el BBVA. Frente a la alternativa de comprar o alquilar, esta ¨²ltima puede representar una opci¨®n m¨¢s rentable para el demandante de vivienda.

Tambi¨¦n lo ser¨¢ para el propietario. En tramitaci¨®n est¨¢n una bater¨ªa de medidas -cambios en la Ley de Enjuiciamiento Civil y la Ley de Arrendamientos Urbanos- para impulsar el alquiler y agilizar los desahucios.

En las agencias inmobiliarias notan el cambio. La proporci¨®n ha cambiado y se est¨¢n cerrando muchas m¨¢s operaciones de alquiler, que no requieren de la concesi¨®n de hipotecas. "Ahora los alquileres son la principal fuente de ingresos de las agencias; representan el 80% de sus ingresos, mientras que antes no pasaban del 20%", dice Jes¨²s Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria.

Pero que el arrendamiento se reactive ?es un cambio de cultura o un fen¨®meno transitorio? Los expertos creen que el boom del alquiler va a existir, pero no va a durar m¨¢s de dos a?os. "El gran giro se dar¨¢ cuando los bancos, que se han quedado con las casas de promotores y particulares, ajusten los precios y act¨²en en la financiaci¨®n. Con un Eur¨ªbor desplomado, la cuota hipotecaria se va a reducir dr¨¢sticamente, se volver¨¢ a equilibrar la balanza y la decisi¨®n del demandante ser¨¢ la de comprar", indica Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores. De momento, es la mejor opci¨®n para muchos. Juan Mart¨ªnez, de 33 a?os, trabaja en una compa?¨ªa de seguros, vive de alquiler desde hace seis a?os y ya va por su tercer piso. Es un inquilino convencido.

La decisi¨®n de Juan y Jorge

"Me gusta la libertad de movimiento que ofrece. Mi primer piso no tiene que ser el del resto de mi vida. No voy a decidir ahora d¨®nde estar¨¦ los pr¨®ximos 40 a?os". Tiene clara la principal ventaja de vivir de alquiler: "La libertad que se siente al saber que en cualquier momento puedo cambiar de piso, barrio, ciudad, y que a la hora de valorar un giro en mi vida, el piso no pesar¨¢ en la decisi¨®n". Jorge Torrent, agente inmobiliario, vive de alquiler desde que, por motivos profesionales, se traslad¨® de Valencia a Madrid en el a?o 2000. Desde entonces ha vivido en tres casas. Junto con su mujer y su hijo, intentaron comprar hace cuatro a?os, pero "asistimos at¨®nitos a la vertiginosa escalada de los precios que imposibilitaba la compra de aquello que encajaba con nuestras pretensiones".

Jorge cree que ser propietario tiene un precio. "Si el Eur¨ªbor y los precios bajasen nos podr¨ªamos plantear comprar o no, pero ?d¨®nde?, ?en una zona que no nos gusta o en una zona que nos gusta por un precio que nos obligar¨ªa a renunciar a otras cosas?".

La oferta de viviendas en alquiler ha crecido. "A nuestras oficinas llega sobre un 25% m¨¢s de inmuebles para alquilar", dice David Moya, director general de Look & Find. "Como no se vende, se alquila", coincide el vicepresidente de Alfa.

Esto ha permitido una diversificaci¨®n que beneficia principalmente a los inquilinos. Aunque, de momento, la demanda de alquiler es superior a la oferta y los que buscan se suelen quejar del estado de conservaci¨®n de las casas. Esto se debe a la escasa oferta de vivienda de obra nueva y a que es un mercado poco profesionalizado, en el que el grueso de las operaciones se hace entre particulares.

Mercado poco profesional

El 90% de todo el parque de viviendas en alquiler es de segunda mano y el resto es obra nueva. En torno al 60% es primera vivienda y el 40% restante es vivienda vacacional, dice Garc¨ªa Mateo. El producto suele ser una vivienda de segunda mano, con una superficie de entre 65 y 75 metros cuadrados y una antig¨¹edad de 20 a?os.

Sin embargo, el mercado va a recibir un soplo de aire fresco con la salida al mercado de viviendas de obra nueva. "En 2009 van a salir 200.000 viviendas nuevas al mercado de alquiler, el 20% del stock de vivienda nueva que est¨¢ terminada, 2 de cada 10", calculan en Aguirre Newman.

Promotoras como Diursa tratan de impulsar esta l¨ªnea de negocio. "En estos momentos, nuestro parque de viviendas en alquiler se compone de 983 viviendas gestionadas por Rentur, de las cuales 174 son libres, con rentas entre los 240 y los 2.400 euros al mes y situadas en Madrid, Valladolid y M¨¢laga". Seg¨²n la empresa, desde antes del verano, las peticiones han sido abrumadoras. "Llegaban antes de haber finalizado la promoci¨®n, por el descenso en las ventas de viviendas y las ayudas al alquiler". Detinsa tiene promociones nuevas en Denia y Valladolid, con precios desde 800 euros.

De venta a alquiler

Adem¨¢s, la situaci¨®n de algunas promotoras est¨¢ provocando la reconversi¨®n de promociones de viviendas en venta al r¨¦gimen de alquiler. Y sobre todo, a alquiler con opci¨®n a compra. Aparte, los bancos se est¨¢n quedando con promociones de obra nueva de inmobiliarias que se han declarado en concurso de acreedores. Cuando no puedan poner en venta esos activos, los pondr¨¢n en alquiler para sacar alg¨²n tipo de rendimiento. Aunque "no es un principal objetivo", explica Corral. Tambi¨¦n los inversores que compraron con un inter¨¦s especulativo y se han quedado "atrapados" con esas casas han colgado el cartel de se vende.

Los precios medios de alquiler han subido un 26,3% entre 2002 y 2008. En 2008, el alquiler se ha encarecido un 4,4%, seg¨²n el INE, el triple de lo que marca el IPC de diciembre (1,4%). En la Comunidad de Madrid es donde m¨¢s se ha incrementado el precio medio en los ¨²ltimos cinco a?os, un 33,7%.

El alquiler de una vivienda de nivel medio-bajo cuesta entre 10 y 12 euros el metro cuadrado y mes; de nivel medio-alto, entre 14 y 18 euros, y de nivel alto, desde 18 euros. Para 2009 crecer¨¢n entre el 3% y el 5%, y en 2010, conforme se incorpore el stock de viviendas nuevas, empezar¨¢n a bajar, calculan en Aguirre Newman.

Aunque, seg¨²n algunos portales inmobiliarios, las rebajas ya han comenzado. Fotocasa recoge un descenso del 7% en el precio de los alquileres en Espa?a (un 4% en Madrid). Y seg¨²n Idealista.com, tras un estancamiento en los precios en la primera mitad del a?o, Madrid (-1,6%) y Barcelona (-4,0%) registran descensos. Catalu?a y Madrid son las comunidades donde m¨¢s desarrollado est¨¢ el alquiler. Acude la mayor parte de los inmigrantes o j¨®venes que buscan oportunidades laborales en Madrid y Barcelona.

Especial El Futuro de la Vivienda