Una depreciaci¨®n de 8.500 millones

A las inmobiliarias les crecen los problemas. El cierre contable del pasado ejercicio ha puesto de relieve el nuevo desaf¨ªo al que se van a enfrentar las inmobiliarias en futuros ejercicios: la depreciaci¨®n de sus activos. La paralizaci¨®n del mercado de compraventa y el ajuste forzado de los precios se est¨¢n traduciendo desde el pasado a?o en un reajuste del valor de sus suelos e inmuebles, que va a seguir minando las cuentas de las empresas en los pr¨®ximos ejercicios. La factura de este a?o es de 8.500 millones en p¨¦rdidas, frente a los 1.717 millones de ganancias en 2007.

Se trata de un ajuste que tiene una consecuencia inmediata en las cuentas: las provisiones obligadas que toda empresa debe hacer por ley y que inciden directamente en los resultados de la empresa. El volumen es importante, ya que supera los 6.200 millones de euros en el conjunto del sector, con la inmobiliaria Colonial (2.372 millones), Martinsa (2.264 millones) y Metrovacesa (335,9 millones de euros), a la cabeza.

El valor burs¨¢til de las empresas del sector cay¨® un 56% durante el ejercicio, hasta los 8.823 millones

As¨ª, el valor de los activos de Colonial se situ¨® en 9.225 millones de euros al cierre de 2008, lo que supone un descenso del 30% en relaci¨®n con el ejercicio precedente y unas provisiones que han causado una p¨¦rdida neta de 3.980,6 millones. El mayor descenso de valor lo registraron los activos del negocio de promoci¨®n de viviendas y suelo, que descendi¨® un 39,6%, hasta los 1.365 millones, pero la cartera de edificios que tiene en Espa?a para su explotaci¨®n en r¨¦gimen de alquiler se depreci¨® un 25%.

Para Metrovacesa, la primera de las inmobiliarias por capitalizaci¨®n, la evaluaci¨®n de la cartera se ha traducido en un descenso del 21% con respecto al valor que presentaba en 2007.

La situaci¨®n de Martinsa Fadesa, en concurso de acreedores desde julio de 2008, va m¨¢s all¨¢, con un patrimonio contable negativo de 671 millones.

Pero no todo son malas noticias. Renta Corporaci¨®n, a pesar de los n¨²meros rojos, ha conseguido refinanciar su deuda, aunque ya ha anunciado desinversiones de activos que incluyen su sede social, y Parquesol (Grupo San Jos¨¦) ultima la suya para dentro de un mes, a falta de algunos flecos legales, seg¨²n fuentes financieras.

?Continuar¨¢ el negocio?

Testa mantuvo las ganancias -aunque fueron un 34% inferiores a las de 2007- gracias a la subida de casi el 5% del negocio del alquiler. Tambi¨¦n le fue bien este negocio a Realia, pero no fue suficiente para contrarrestar la ca¨ªda de otros ingresos, lo que unido a las provisiones de 126 millones se tradujo en unas p¨¦rdidas cercanas a 46 millones.

Las auditor¨ªas tampoco est¨¢n lanzando mensajes tranquilizadores, ya que ahora emiten dudas sobre la viabilidad de algunas de las compa?¨ªas. En casos como el de Colonial, la auditor¨ªa de Deloitte pone en duda incluso la continuidad del negocio, "debido a que la capacidad de la sociedad para liquidar los pasivos y recuperar ¨ªntegramente el valor de los activos, en particular el fondo de comercio y los cr¨¦ditos fiscales activados, por los importes y seg¨²n la clasificaci¨®n con la que figuran en las cuentas anuales, depender¨¢ del ¨¦xito de sus operaciones futuras, de las gestiones de ventas de los activos, as¨ª como de las negociaciones con los bancos acreedores".

Con Metrovacesa, Deloitte va m¨¢s all¨¢ y, "tras analizar los m¨¦todos de valoraci¨®n de los activos y considerando las p¨¦rdidas por ventas de inmovilizado incurridas en 2008 y en enero de 2009, en la evoluci¨®n general de las valoraciones en los ¨²ltimos tres meses y la situaci¨®n financiera del grupo podr¨ªan existir minusval¨ªas adicionales en el valor de mercado de los activos inmobiliarios no registradas en las cuentas". Los auditores tambi¨¦n mencionan la valoraci¨®n que Metrovacesa hace de su 27% de la francesa Gecina. En su opini¨®n, "la cotizaci¨®n de las acciones de Gecina es significativamente inferior a su valor real en libros y, adem¨¢s, la transmisi¨®n de los activos est¨¢ pendiente de la aprobaci¨®n del regulador franc¨¦s".

Nuevo mapa accionarial

Y eso a pesar de la estabilidad que ha proporcionado el desembarco de la banca. En el caso de Colonial, el reajuste accionarial a manos de los bancos se ha traducido en una disminuci¨®n de la deuda, que se cerr¨® con 7.349 millones de euros, importe equivalente al 66,8% del valor de los activos, frente a la tasa del 79,7% con que contaba a la conclusi¨®n de 2007. El n¨²cleo bancario encabezado por La Caixa ha prohibido a la inmobiliaria distribuir dividendos y ha procedido a hipotecar activos en renta por importe de 1.500 millones.

Metrovacesa ha reducido 900 millones de euros la deuda cifra da a 31 de diciembre de 2008, gracias a la vuelta atr¨¢s en la venta de la torre de oficinas de HSBC, en cuya transacci¨®n la compa?¨ªa perdi¨® 600 millones. El control de algo m¨¢s del 65% de la empresa por parte del pool bancario en sustituci¨®n de los Sanahuja garantiza de momento un control financiero del negocio.

La ¨²ltima sorpresa ha venido por parte de Realia, cuyos accionistas mayoritarios, FCC y Cajamadrid, han acordado modificar la estructura societaria, un holding, para detentar directamente la titularidad de las acciones, lo que les permitir¨¢ diluir el impacto negativo en las cuentas de sus grupos respectivos. El acuerdo deja adem¨¢s abierta la v¨ªa a la entrada de un tercer accionista, por la v¨ªa de una ampliaci¨®n de capital o mediante una alianza empresarial, ya que tanto FCC como Cajamadrid se comprometieron a no vender su participaci¨®n a ra¨ªz del acuerdo para la salida a Bolsa, asegura su presidente, Ignacio Bay¨®n.

El valor burs¨¢til del sector tampoco anima. A finales de 2007, su capitalizaci¨®n conjunta alcanzaba los 20.069 millones de euros y al t¨¦rmino del pasado a?o s¨®lo llegaba a 8.823 millones, lo que supone una ca¨ªda del 56%, es decir, una reducci¨®n de su valor en m¨¢s de la mitad.

Descalabro burs¨¢til

Uno de los mayores descalabros ha sido el de Colonial, cuya capitalizaci¨®n burs¨¢til ha ca¨ªdo un 91% en el a?o. Pero el resto tampoco se queda atr¨¢s; la valoraci¨®n de Renta Corporaci¨®n se ha reducido un 88% y la de Realia, un 76,1%. M¨¢s significativo es el caso de Metrovacesa, la primera inmobiliaria por capitalizaci¨®n, que en los ¨²ltimos quince d¨ªas ha acelerado su ca¨ªda al perder m¨¢s de un 40% en los d¨ªas cercanos a la presentaci¨®n de resultados, aunque en el conjunto de 2008 perdi¨® un 54%. La semana pasada apenas se hab¨ªan negociado 1.303 acciones durante una sesi¨®n, equivalentes a 292.000 euros.

Un dato relevante para una empresa con solera en las primas pagadas por sus sucesivos due?os en la toma de control de la empresa: cuando Joaqu¨ªn Rivero, a trav¨¦s de Bami, anunci¨® la compra en 2003 del 23,9% de Metrovacesa a BBVA -con una prima del 59% a 36,55 euros- la acci¨®n val¨ªa 23 euros; esta semana ya se mueve en el entorno de los 16 euros. La decisi¨®n de los Sanahuja de presentar una OPA para ampliar su participaci¨®n desde el 24,3% hasta el 44% en 2006 estimaba en 78,10 euros el precio de la acci¨®n.

En el comportamiento de muchas de estas compa?¨ªas presentes en la Bolsa tiene adem¨¢s mucho que ver el escaso free float (capital que cotiza en el mercado) con que cuentan, y que ha propiciado un sostenimiento artificial de la cotizaci¨®n.

Y es que el asalto de empresarios tradicionales al parqu¨¦ mediante opas a las cotizadas se sald¨® con un control accionarial f¨¦rreo por parte del nuevo accionista mayoritario, a la manera de la empresa familiar de la que proven¨ªan (Martinsa en el caso de Fernando Mart¨ªn, Reyal de Rafael Santamar¨ªa, Sacresa en el caso de la familia Sanahuja o San Jos¨¦, propiedad de Jacinto Rey). Ello supuso dejar el volumen a cotizar rozando el m¨ªnimo fijado para admisi¨®n a cotizaci¨®n del 25% del capital, e incluso por debajo de ello incumpliendo la normativa, como es el caso de Reyal Urbis (12% oficial), Martinsa Fadesa o Metrovacesa (12,8% oficial).

Tanto Reyal Urbis como Metrovacesa fueron objeto de atenci¨®n por parte de la Comisi¨®n Nacional del Mercado de Valores (CNMV), que les conmin¨® a solucionar estos incumplimientos cuanto antes, aunque el problema se ha resuelto de momento, al parecer, alargando los plazos de cumplimiento.