La bajada de tipos contiene la morosidad inmobiliaria

La morosidad de los cr¨¦ditos del sector constructor e inmobiliario se situ¨® al cierre de 2009 en el 8,7%, seg¨²n las estimaciones realizadas por Analistas Financieros Internacionales (AFI) para el lobby G-14, que advierten que el crecimiento de las hipotecas fallidas se ha podido contener s¨®lo por el descenso de los tipos de inter¨¦s.

La tasa ha crecido as¨ª tres puntos porcentuales en comparaci¨®n con el cierre de 2008. A ello ha que a?adir el impacto que ya sufre la banca con los inmuebles ya adjudicados, cuyo riesgo se ha minimizado con la creaci¨®n de sociedades instrumentales. Los bancos ven la creaci¨®n de sociedades inmobiliarias como una simple operaci¨®n hasta que la recuperaci¨®n econ¨®mica permita la venta de estos activos a precios aceptables, una estrategia seguida en la crisis de los noventa. La acumulaci¨®n de propiedades ha evitado el fuerte descenso de los precios y la rebaja de valor de sus carteras, mitigada adem¨¢s por el aumento de provisiones decretado por el Banco de Espa?a.

Un claro ejemplo de estas dificultades para renegociar deudas es el tira y afloja en los dos ¨²ltimos meses entre Reyal Urbis y su banca acreedora. A pesar de las filtraciones sobre un posible acuerdo ya firmado, varios bancos se oponen a la concesi¨®n de un nuevo cr¨¦dito de 150 millones, incluido en el plan de salvaci¨®n de la compa?¨ªa, que se usar¨ªa para liquidar la deuda con acreedores no bancarios y sostener el d¨ªa a d¨ªa de la empresa para no tener que vender inmuebles a la baja. Prefieren hacerse con activos antes que poner m¨¢s dinero sobre esta compa?¨ªa.

El otro caso es el de la inmobiliaria catalana Habitat. Si en diciembre de 2008 la compa?¨ªa presidida por Bruno Figueras se vio abocada al concurso de acreedores despu¨¦s de que las entidades financieras no accedieran a renegociar su deuda, estos mismos bancos y cajas han rechazado ahora la propuesta de convenio de la compa?¨ªa, al parecer, porque una parte de los pr¨¦stamos no tienen garant¨ªa hipotecaria. Habitat tiene ahora hasta finales de marzo para llegar a un acuerdo con sus acreedores o deber¨¢ iniciar el proceso de liquidaci¨®n.

En general, las entidades bancarias est¨¢n optando por convertirse en accionistas, transformando la deuda en cr¨¦ditos participativos, para diluir en el tiempo su impacto en los balances, en sus ratios de morosidad y en sus ratings o calificaciones, en definitiva, a su solvencia. Habitat vuelve a servir de ejemplo: la banca acreedora ha presentado dos alternativas. La primera, con una quita del 10% y el pago del 55% en ocho a?os, convierte el 35% restante en un cr¨¦dito participativo. La segunda, m¨¢s agresiva, presenta una rebaja del 60% y dos a?os de carencia para devolver el 30% restante.

Acreedores accionistas

Las dos compa?¨ªas que han seguido este camino son las que tienen el panorama menos sombr¨ªo. Colonial y de Metrovacesa, controladas de facto por sus bancos acreedores. Colonial, con su antiguo consejero delegado Josep Brugera, al frente de nuevo y hombre de confianza de la banca en Catalu?a, trata de aguantar lo que queda con operaciones de ampliaci¨®n de capital y una venta selectiva de inmuebles, para renegociar 4.900 millones de euros de los 6.400 de deuda.

La operaci¨®n supone la conversi¨®n en acciones de Colonial de las obligaciones convertibles por 1.300 millones suscritas por los bancos el pasado a?o, una conversi¨®n de deuda de 1.600 millones de euros en acciones a trav¨¦s de una ampliaci¨®n de capital y la creaci¨®n de una filial de suelo a la que se destinar¨¢n 1.000 millones de euros de activos de suelo y otros 1.000 millones de deuda del cr¨¦dito sindicado. Todo ello rematado con la inclusi¨®n de dos nuevos accionistas y acreedores, los fondos de inversi¨®n Colony Capital y Orion.